상가를 임대하다 보면 누구도 원치 않는 순간이 찾아옵니다. 차임이 밀리고, 연락이 끊기고, 계약은 정리되어야 하는데 임차인은 나가지 않습니다. 이때 미리 받아 둔 제소전화해조서가 있느냐 없느냐에 따라 이후의 길은 완전히 달라집니다. 조서가 없다면 지금부터 소송을 '시작'해야 하고, 조서가 있다면 이미 강제집행이라는 마지막 카드를 손에 쥐고 있는 셈입니다.

같은 분쟁, 전혀 다른 출발선

바로 이 차이가 제소전화해조서 강제집행이 가진 진짜 힘입니다. 명도소송이 분쟁을 '끝내는' 데 오랜 시간이 걸리는 절차라면, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 절차입니다. 그리고 그 마지막 단추가 바로 '집행권원으로서의 화해조서'입니다.

가장 많이 받는 질문입니다. 답은 '공증'과 비슷한 원리에 있습니다. 당사자끼리 계약서에 특약을 적어 두는 것은 어디까지나 두 사람 사이의 약속에 머무릅니다. 반면 그 약속을 판사 앞에서 확인받아 화해조서로 남겨 두면, 재판을 거치지 않아도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다. 그래서 특약은 분쟁 시 다시 소송으로 다투어야 하지만, 화해조서는 조서 정본만으로 곧바로 집행 절차를 밟을 수 있는 것입니다.

차임 연체로 인한 즉시 강제집행 기준

조서가 있다고 해서 아무 때나 집행할 수 있는 것은 아닙니다. 화해조서가 정한 사유가 실제로 발생해야 합니다. 특히 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행에는 명확한 기준이 있습니다.

신청 단계와 집행 단계는 성격이 다릅니다

제소전화해조서 강제집행의 비용을 이해하려면, '조서를 만드는 신청 단계'와 '실제 집행이 필요해진 단계'를 나누어 보아야 합니다. 두 단계는 성격이 전혀 다릅니다.

제소전화해조서를 근거로 실제 집행이 필요해지면, 무엇보다 집행에 쓸 수 있는 서류와 요건이 갖춰져 있어야 합니다. 대표적으로 아래 서류가 근거가 됩니다.

집행의 마지막 순간에 조서가 힘을 발휘하려면, 그 문구가 실제 집행 실무에 맞게 작성돼 있어야 합니다. 명도소송과 강제집행 현장을 오래 겪어 온 경험이, 처음 조서를 쓰는 단계에서부터 그대로 반영됩니다. 그래서 제소전화해조서 강제집행은 '조서를 만드는 시점'의 설계가 절반 이상을 좌우합니다.