임대차 공증 vs 제소전화해,
계약하는 날에는 무엇이 될까요?
두 제도를 비교할 때 보통 비용부터 봅니다. 그런데 실무에서 먼저 갈리는 것은 시점입니다. 건물을 비워 달라는 의무를 공정증서로 남기는 일은 만료 6개월 이내가 되어야 가능하기 때문입니다.
임대차 공증 vs 제소전화해, 무엇이 다른가요?
돈은 공정증서, 건물 인도는 화해조서 — 계약 시점에는 제소전화해뿐입니다.
임대차 공증 vs 제소전화해의 차이는 “어떤 의무에, 언제부터 집행력을 붙일 수 있느냐”에 있습니다. 금전 지급 의무는 공정증서로 미리 정리할 수 있지만, 건물을 비워 달라는 인도 의무에 관한 공정증서는 임대차 기간 만료 전 6개월 이내에만 촉탁할 수 있습니다. 임대차는 통상 1년 이상으로 맺으므로 계약서에 도장을 찍는 그날에는 이 방법이 열려 있지 않습니다. 반면 제소전화해는 계약과 동시에 신청해 화해조서를 남길 수 있고, 그 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
공정증서와 화해조서, 태생이 다릅니다
임대차 공증 vs 제소전화해를 나란히 놓으면 두 문서가 만들어지는 장소부터 다릅니다. 하나는 공증사무소에서, 다른 하나는 법관 앞에서 만들어집니다.
- 금전 지급 의무에 강제집행 인낙 문구를 넣는 방식이 중심
- 건물 인도 의무는 만료 전 6개월 이내에만 촉탁 가능
- 수수료는 목적가액을 기준으로 산정되어 사안마다 다름
- 소송 전 일방이 신청 → 법관이 화해기일을 열어 양측을 소환
- 성립하면 화해조서 작성, 확정판결과 동일한 효력
- 계약 체결 시점부터 신청 가능 — 시점 제한이 없음
- 쌍방 선임 기준 70만원부터, 법원비용 15만원 안팎
임대차 공증 vs 제소전화해, 계약 시점에는 어느 쪽이 가능한가요?
2년짜리 상가 임대차를 시간 순서대로 놓으면, 왜 계약 단계에서 선택지가 하나뿐인지 바로 보입니다.
제소전화해는 가능, 건물명도 공증은 불가
만료까지 24개월이 남은 시점입니다. 건물 인도에 관한 공정증서는 만료 전 6개월 이내라는 요건을 충족하지 못해 촉탁할 수 없습니다. 반면 제소전화해는 바로 신청할 수 있고, 실무에서는 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다.
조서가 이미 있다면, 이 구간은 조용합니다
차임 연체 같은 문제가 생겨도 지켜야 할 내용이 법원 조서로 남아 있으면 다툼의 여지가 줄어듭니다. 의무를 자발적으로 이행하는 비율이 높아지는 것이 제소전화해의 실질적 효과입니다.
이때부터 건물명도 공증의 문이 열립니다
이 구간에 들어서면 건물 인도에 관한 공정증서도 검토할 수 있습니다. 다만 이미 갈등이 시작된 뒤라면 임차인이 응하지 않을 수 있습니다. 양측의 협조가 필요한 점은 두 제도가 같습니다.
아무것도 없다면 명도소송으로
집행권원이 없는 상태에서 임차인이 점포를 비우지 않으면 명도소송으로 갈 수밖에 없습니다. 통상 6개월에서 1년, 선임료도 약 300만원에서 500만원 수준입니다.
가장 흔한 오해
“계약하는 날 공증사무소에서 명도 부분까지 한꺼번에 받아 두겠다”는 계획은 시점 요건에 걸려 실행되지 않습니다. 지금이 계약 단계인지 만료가 임박한 단계인지부터 확인하시는 것이 순서입니다.
계약일이 언제인지, 만료가 얼마나 남았는지만 알려 주시면
가능한 방법이 무엇인지 바로 구분해 드립니다.
한 표로 정리한 두 제도의 차이
제소전화해는 임대인 전용 제도가 아닙니다
간혹 제소전화해를 “임대인이 임차인을 묶어 두는 장치”로 소개하는 설명을 봅니다. 그런 조서는 애초에 성립하지 않습니다. 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다.
임대인이 얻는 것
약속이 깨졌을 때 별도의 소송 없이 곧바로 집행으로 나아갈 수 있는 안정입니다. 차임 연체 기준은 주택 2기, 상가 3기입니다.
임차인이 얻는 것
점포를 비우는 것과 보증금을 돌려받는 것을 동시이행으로 묶어 두면 나갈 때 보증금을 확실히 받을 근거가 생깁니다. 계약 유지 조건도 조서에 남습니다.
강행법규에 어긋나는 조항은 처음부터 넣지 않습니다
권리금 회수 기회나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 조항은 법원이 그대로 두지 않습니다. 보정명령이 나오거나 성립이 거부되어 시간만 흘러갑니다. 처음부터 적법하고 균형 잡힌 조항으로 설계하는 것이 가장 빠른 길입니다.
15년간 쌓인 제소전화해 실무
화해조서는 만들어 두었다고 끝나는 문서가 아닙니다. 정작 집행하려는 순간 문구가 걸려 집행이 되지 않는 조서를 현장에서 여러 번 보았습니다. 명도소송 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 직접 겪은 경험으로 집행되는 문구를 설계하고, 처음부터 적법하게 짜서 보정을 최소화합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(3~9개월)이며, 의뢰인은 화해기일에 출석하실 필요가 없습니다.
계약서와 등기부만 보내 주시면 조서 구조와 견적을 이메일로 보내 드립니다.
02-591-2334임대차 공증 vs 제소전화해, 궁금한 점 정리
Q왜 건물명도 공증은 만료 6개월 이내에만 되나요?
건물을 비우게 하는 집행은 생활과 영업 기반에 직접 영향을 주기 때문에, 임대차가 한참 남은 시점에 인도 의무를 미리 집행 가능한 형태로 확정해 두는 것을 제한합니다. 그래서 만료가 임박한 6개월 이내라는 요건이 붙습니다. 임대차는 보통 1년 이상으로 맺으니 계약 체결일에는 쓸 수 없습니다.
Q그럼 만료 6개월 이내라면 공증이 더 나은가요?
일률적으로 말하기 어렵습니다. 그 시점에는 이미 갈등이 드러난 경우가 많아 상대방이 협조하지 않을 수 있고, 원상회복 범위나 보증금 정산처럼 여러 의무가 얽힌 조건은 단순한 인낙 문구로 정리되지 않습니다. 어느 쪽이 맞는지는 계약서와 남은 기간을 보고 판단해야 하므로 상담 시 안내해 드립니다.
Q제소전화해는 임차인이 반대하면 못 하나요?
그렇습니다. 피신청인인 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않습니다. 이 점이 제소전화해를 공정한 제도로 만드는 장치입니다. 그래서 임대인에게는 즉시 집행의 안정을, 임차인에게는 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 담아 양측이 납득할 조서를 만듭니다.
지금이 계약 단계라면,
선택지는 하나입니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. 사안에 맞는 견적을 이메일로 보내드립니다.
엄정숙변호사의 제소전화해02-591-2334면책 안내
본 내용은 정보 제공을 위해 작성된 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 공증 촉탁 가능 여부와 수수료는 해당 공증사무소에서 확인하시기 바라며, 제소전화해에 관한 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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