조서는 받았는데, 왜 바로 집행이 안 되나요

제소전화해가 성립되면 법원은 화해조서를 작성합니다. 이 조서는 소송에서 끝까지 다투어 받은 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 그래서 많은 임대인분들이 "이제 언제든 정리할 수 있다"고 이해하십니다. 절반은 맞고, 절반은 보완이 필요한 이해입니다.

맞는 부분은 이렇습니다. 조서가 있으면 다시 소송을 제기할 필요가 없습니다. 상가 기준 차임을 3기 이상 연체하거나 조서에 적힌 의무를 어겼을 때, 명도소송이라는 긴 과정을 처음부터 다시 밟지 않아도 됩니다. 보완이 필요한 부분은 이것입니다. 집행은 조서를 가지고 있다는 사실만으로 자동 개시되지 않고, 집행기관이 확인할 수 있는 형태로 서류가 갖춰져야 시작됩니다. 그 확인 장치가 바로 화해조서 집행문입니다.

화해조서 집행문 신청에는 무엇이 필요한가요

강제집행을 시작할 때 갖춰야 하는 서류는 크게 네 가지 축으로 정리됩니다. 아래 장부처럼 하나씩 채워 나간다고 생각하시면 이해가 빠릅니다.

여기서 자주 나오는 질문이 있습니다. "판결처럼 확정증명원도 받아야 하나요?" 화해조서는 성립과 동시에 확정판결과 같은 효력이 생기는 문서여서, 일반적으로는 판결과 같은 방식의 확정 절차를 따로 거치지 않습니다. 다만 실제 집행 단계에서 어떤 서류를 어느 범위까지 요구하는지는 집행의 종류와 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 착수 전에 확인하고 움직이는 편이 안전합니다.

화해조서 집행문은 어떤 순서로 받나요

순서가 헷갈리면 창구에서 헛걸음을 하게 됩니다. 아래 흐름대로 기억해 두시면 됩니다.

바로 부여되는 집행문과 조건이 붙은 집행문

같은 화해조서 집행문이라도 조서 문구가 어떻게 쓰였느냐에 따라 난이도가 크게 갈립니다. 조서를 처음부터 잘 써야 하는 가장 현실적인 이유입니다.

여기에 더해, 계약 당사자가 바뀌는 상황도 실무에서 종종 등장합니다. 건물이 매매되어 임대인이 달라지거나 상속으로 지위가 넘어간 경우처럼 당사자가 승계된 때에는 그 승계 사실을 확인하는 절차가 별도로 필요할 수 있습니다. 이런 사정까지 내다보고 조서를 설계해 두면, 정작 필요한 순간에 화해조서 집행문 단계에서 발이 묶이는 일을 줄일 수 있습니다.

왜 문구 하나가 결과를 바꾸는가

화해조서는 법관 앞에서 확인받은 합의문입니다. 그래서 그 안에 적힌 표현이 곧 집행의 범위가 됩니다. 목적물이 어디까지인지, 언제부터 의무가 발생하는지, 위반 여부를 무엇으로 판단하는지가 뭉뚱그려 적혀 있으면 나중에 해석 다툼이 생깁니다. 반대로 그 부분이 구체적이면 집행 단계가 훨씬 담백해집니다.

저희가 명도 사건 800건 이상, 강제집행 240건 이상의 경험을 조서 설계에 그대로 반영하는 이유가 여기에 있습니다. 실제 집행 현장까지 가 본 사람만 알 수 있는 문구의 차이가 있기 때문입니다. 이것이 저희가 말하는 집행되는 조서입니다.

저희가 지원하는 범위를 정확히 말씀드립니다

막연한 약속보다 정확한 경계가 의뢰인에게 더 도움이 된다고 믿습니다. 집행문 발급과 관련해 저희가 하는 일과 하지 않는 일을 분명히 구분해 안내드립니다.

제소전화해 비용은 얼마인가요

비용은 홈페이지에 그대로 공개하고 있습니다. 기준은 임대인과 임차인 양측이 각각 변호사를 선임하는 쌍방 기준입니다.

여기서 한 가지 짚어 둘 점이 있습니다. 위의 법원비용은 제소전화해 신청에 따르는 비용입니다. 나중에 실제 명도 강제집행까지 가게 되면 그 단계의 실비는 별도로 발생하며 성격이 전혀 다릅니다. 두 가지를 같은 항목으로 오해하시는 경우가 있어 미리 구분해 말씀드립니다. 또한 앞서 안내드린 대로 집행문과 송달증명 발급 지원 비용도 선임료와 별도입니다.

관할합의서를 통해 전국 어디든 동일한 기준으로 진행되며 출장비가 붙지 않습니다. 신청부터 조서 성립까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도 걸리므로, 분쟁이 생긴 뒤가 아니라 계약 시점에 미리 준비해 두시는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문