먼저 결론부터 — 상가 월세 계약기간의 핵심

기간을 몇 년으로 쓸지 고민하기 전에, 그 기간 동안 무슨 일이 생기면 어떻게 할지를 함께 정해 두는 것이 실무의 순서입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

상가 월세 계약기간은 보통 몇 년으로 정하나요?

실무에서 가장 많이 보는 형태는 1년 또는 2년입니다. 다만 이 숫자는 관행에 가깝고, 정답이 정해져 있는 것은 아닙니다. 중요한 것은 상가 월세 계약기간을 어떻게 적든 상가건물임대차보호법이 임차인 보호를 위한 규정을 두고 있어, 계약서 문구만으로 임대차의 종료 시점이 확정되지 않을 수 있다는 점입니다.

예를 들어 기간을 아주 짧게 적어 두었다고 해서 그 시점에 임차인이 반드시 나가야 하는 것은 아닙니다. 임차인에게는 법이 정한 범위에서 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 인정되고, 갱신요구권을 미리 포기하게 하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로 보아 효력이 부정될 수 있습니다. 구체적으로 어느 범위까지 인정되는지는 계약 시점, 계약 내용, 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 상담 시 사안에 맞춰 확인하는 것이 정확합니다.

그래서 상가 월세 계약기간을 정할 때는 “몇 년이 유리한가”보다 “그 기간 동안 생길 수 있는 일을 문서로 어떻게 정리해 둘 것인가”를 함께 봐야 합니다. 기간은 짧게 잡아도 갱신으로 이어질 수 있고, 길게 잡아도 연체가 생기면 중간에 끝날 수 있기 때문입니다.

상가 월세 계약기간 중 제소전화해는 언제 신청하나요?

가장 좋은 타이밍은 계약을 체결하는 바로 그 시점입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 실무의 표준이고, 양측이 조건을 처음 합의하는 순간이라 협의도 가장 수월합니다. 이 시점을 놓쳤다면 갱신 시점이 두 번째 기회입니다.

여기서 자주 나오는 질문이 “공증을 받으면 되지 않느냐”는 것입니다. 그런데 건물명도에 관한 공증은 임대차 만료 6개월 이내에만 가능합니다. 상가 월세 계약기간은 보통 1년 이상이므로, 계약을 막 체결하는 시점에는 명도에 관한 공증을 받을 수 없습니다. 계약 단계에서 집행권원을 확보하려면 제소전화해가 현실적인 선택지가 되는 이유입니다.

또 하나 고려할 점은 소요 기간입니다. 제소전화해는 신청 후 조서 성립까지 평균 6개월(사안과 법원 일정에 따라 3~9개월)이 걸립니다. 상가 월세 계약기간이 얼마 남지 않은 상태에서 급하게 신청하면, 조서가 나오기 전에 기간이 끝나 버릴 수 있습니다. 여유를 두고 움직여야 하는 절차라는 뜻입니다.

기간과 함께 정리해 두는 여섯 가지

상가 월세 계약기간만 협의하고 끝내면 아까운 자리입니다. 아래 항목은 조서에 함께 담아 두는 경우가 많은 조항들입니다.

제소전화해는 임대인 전용 제도가 아닙니다

간혹 제소전화해를 임대인이 임차인을 압박하는 수단처럼 오해하시는 분이 있습니다. 그러나 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않습니다. 임차인이 모르는 내용, 임차인이 받아들이지 않은 조건은 조서에 들어갈 수 없습니다. 법관이 양측을 소환해 확인하는 절차이기 때문입니다.

또한 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 허용하지 않는 조항은 처음부터 조서에 담을 수 없습니다. 이런 조항을 넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지킬 수 없는 문서가 됩니다.

비용은 얼마나 드나요

제소전화해는 양측이 각자 변호사를 선임하는 쌍방 선임이 표준입니다. 아래는 그 기준으로 정리한 비용표입니다.

자주 묻는 질문