강제집행 승낙 문구란 무엇인가요?

임대인분들이 계약서를 쓰면서 가장 많이 찾아보시는 문장입니다. 뜻부터 정확히 짚고 가겠습니다.

이 표현은 원래 공정증서(공증) 실무에서 쓰이던 문언입니다. 채무자가 “의무를 이행하지 않으면 즉시 강제집행을 당하여도 이의가 없다”는 취지를 문서에 남겨 두는 것입니다.

문제는 건물 인도(명도)입니다. 건물명도에 관한 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내에만 받을 수 있습니다. 그런데 상가 임대차는 보통 1년 이상, 갱신까지 생각하면 훨씬 긴 기간으로 시작합니다. 계약서에 도장을 찍는 그 시점에는 공증이라는 선택지가 열려 있지 않은 것입니다.

그 빈자리를 채우는 것이 제소전화해입니다. 소송 전에 일방이 법원에 화해를 신청하고, 법관 앞에서 양측이 합의 내용을 확인받아 화해조서로 남깁니다. 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 계약 시점에 강제집행 승낙 문구를 담아 두고 싶다면, 그 그릇은 화해조서가 됩니다.

자주 듣는 세 가지 오해

상담 전화에서 반복되는 문장들입니다. 어디까지가 맞고 어디부터 다른지 짚어 드립니다.

강제집행 승낙 문구, 무엇이 다르길래 집행이 갈릴까요?

같은 뜻처럼 보여도 결과는 정반대입니다. 왼쪽은 필요한 순간에 멈추는 문구, 오른쪽은 그대로 다음 단계로 이어지는 문구입니다.

집행되는 문구를 만드는 다섯 가지 기준

조서를 만드는 자리에서 실제로 점검하는 항목입니다. 하나라도 비면, 그 자리에서는 몰라도 몇 년 뒤에 문제가 됩니다. 조건이 붙은 조항이라면 나중에 그 조건이 이루어졌음을 무엇으로 소명할지까지 함께 정리해 둡니다.

여섯 가지를 한 문장으로 줄이면 이렇습니다. “이 조항을 처음 보는 사람이 읽어도, 무엇을 언제 어떻게 해야 하는지가 한 가지로만 읽히는가.” 조서를 쓰는 자리에서는 서로 뜻이 통하니 넘어가기 쉽지만, 그 조항이 필요해지는 순간은 몇 년 뒤 사이가 틀어진 다음이고, 그때는 문장 그대로만 읽힙니다. 저희가 이 문구를 보는 관점이 다른 이유도 여기에 있습니다. 조서를 만드는 일만 해 온 것이 아니라 명도 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 함께 겪어 왔기 때문입니다.

강제집행은 어디까지 도와드리나요?

오해가 없도록 정확히 말씀드립니다. 저희가 하는 일은 집행이 필요해졌을 때 그대로 쓰일 수 있는 화해조서를 만들어 두는 것, 그리고 그 순간이 왔을 때 어떤 순서로 무엇을 준비해야 하는지 안내해 드리는 것입니다.

지원 범위는 이렇습니다. 계약 조건에 맞춘 화해조항 설계와 신청서 작성, 법원 접수 대행, 화해기일 변호사 출석(의뢰인은 법원에 나가지 않으셔도 됩니다), 분쟁이 생겼을 때의 강제집행 상담, 그리고 집행문·송달증명 발급 지원까지입니다.

제소전화해 비용은 얼마인가요?

임대인과 임차인 양측이 각각 변호사를 선임하는 쌍방 기준이며, 비용은 홈페이지에 그대로 공개하고 있습니다.

한 가지 구분해 두실 것이 있습니다. 위 법원비용 15만원 안팎은 제소전화해 신청에 따르는 비용입니다. 훗날 실제 명도 강제집행 단계까지 가면 그 단계의 실비는 성격도 금액대도 다릅니다. 관할합의서를 통해 전국 어디든 동일한 기준으로 진행되며 출장비는 붙지 않습니다. 다만 신청부터 성립까지 평균 6개월이 걸리므로, 분쟁이 생긴 다음이 아니라 계약을 쓰는 시점에 함께 준비해 두시는 편이 수월합니다.

임차인에게 일방적으로 불리한 제도 아닌가요?

그렇지 않습니다. 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 오히려 보증금 반환과 인도를 맞물리는 동시이행 조항을 담아 두면 계약이 끝났을 때 보증금 문제로 다툴 이유가 줄어, 임차인이 먼저 이 조항을 요청하시기도 합니다.

강제집행 승낙 문구도 같은 맥락입니다. 임차인을 몰아내기 위한 무기가 아니라 서로가 지키기로 한 약속의 마지막 안전장치입니다. 약속을 지키는 동안에는 아무 일도 일어나지 않고, 대부분의 임대차는 그렇게 조용히 끝납니다.

자주 묻는 질문