즉시 집행의 기준, 주택 2기와 상가 3기

화해조서 강제집행 절차의 출발점은 ‘사유의 발생’입니다. 임대차에서 가장 많이 쓰이는 기준이 차임 연체입니다.

연체 외에도 조서에 담아 둔 다른 사유, 예를 들어 무단 전대나 용도 위반 같은 조항이 문제 되는 경우도 있습니다. 다만 조건이 붙은 조항일수록 나중에 그 조건이 실제로 이루어졌음을 보여야 하므로, 조서를 만들 때부터 무엇으로 소명할지를 함께 정해 두는 편이 좋습니다.

화해조서 강제집행 절차는 어떻게 진행되나요?

연체가 시작된 시점부터 실제로 건물을 넘겨받기까지의 흐름입니다. 순서가 하나만 어긋나도 처음으로 돌아갑니다.

헷갈리기 쉬운 세 가지 용어

상담 중에 자주 뒤바뀌는 표현들입니다. 서류를 준비하실 때 정확히 알고 계시면 도움이 됩니다.

화해조서 강제집행 절차, 어디에서 자주 막히나요?

조서를 가지고 계신 분들이 실제로 걸려 넘어지는 곳은 대체로 정해져 있습니다. 대부분 몇 년 전 조서를 만들던 그날에 원인이 있습니다.

세 가지 모두 집행 단계에서 처음 알게 되면 손쓰기가 어렵습니다. 반대로 조서를 만들 때 미리 정리해 두면 대부분 생기지 않는 문제이기도 합니다. 화해조서 강제집행 절차가 실제로 매끄럽게 굴러가느냐는, 결국 조서를 어떻게 써 두었느냐에서 갈립니다.

강제집행까지 대신 진행해 주시나요?

이 부분은 오해가 없도록 정확히 말씀드립니다.

저희가 하는 일은 집행이 필요해졌을 때 그대로 쓰일 수 있는 화해조서를 설계해 성립시켜 두는 것입니다. 그리고 실제로 그 순간이 왔을 때 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급 지원까지 도와드립니다. 다만 조서에 따른 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않으며, 발급 지원에 따르는 비용은 선임료와 별도로 발생합니다.

명도 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 겪어 온 자리에서 보면, 집행 단계에서 발목을 잡는 원인은 대부분 조서를 만들던 그날의 문장에 있습니다. 그래서 저희는 조서를 만드는 단계에서 이미 집행 장면을 그려 놓고 문구를 짭니다.

두 가지 비용을 꼭 구분해 주십시오. 법원비용 15만원 안팎은 제소전화해 신청에 따르는 비용이고, 명도 강제집행 실비는 훗날 실제로 집행까지 갔을 때 드는 전혀 다른 항목입니다. 관할합의서를 통해 전국 어디든 동일한 기준으로 진행되며 출장비는 붙지 않습니다.

임차인에게는 불리하기만 한 절차일까요

그렇지 않습니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 담기지 않습니다. 보증금 반환과 건물 인도를 맞물리는 동시이행 조항을 함께 넣어 두면, 임차인은 나갈 때 보증금을 확실히 정산받는 근거를 갖게 됩니다.

집행 조항 역시 임차인을 몰아내기 위한 장치가 아닙니다. 약속을 지키는 동안에는 아무 일도 일어나지 않고, 대부분의 임대차는 조서 한 번 꺼내 보지 않은 채 조용히 끝납니다. 한쪽에만 유리하게 기울어진 조서는 결국 누구도 지키지 못하고, 법원도 그런 조서를 그대로 성립시키지 않습니다.

자주 묻는 질문