제소전화해 보정명령은 언제, 왜 나오나요?

가장 많이 오해하시는 부분부터 순서대로 정리했습니다.

접수부터 조서까지, 정확한 순서

보정명령이 어느 지점에서 나오는지 표시했습니다. 순서를 알면 준비의 우선순위가 달라집니다.

보정명령을 부르는 네 가지

실무에서 반복적으로 나타나는 사유들입니다. 성격이 다르니 대비하는 방법도 다릅니다.

보정을 부르는 진짜 원인은 조항입니다

서류는 다시 떼면 됩니다. 그러나 조항 문제는 상대방과의 합의부터 다시 손봐야 합니다.

상가건물임대차보호법이 임차인에게 보장한 권리를 계약이나 조서로 미리 없애는 조항은 효력을 인정받기 어렵습니다. 법원은 이런 내용을 그대로 둔 채 조서를 만들어 주지 않고, 보정을 요구하거나 성립을 거부합니다. 임대인 입장에서는 "이 정도는 넣어 두면 든든하지 않을까" 싶은 문구가, 실제로는 절차를 멈춰 세우는 원인이 되는 셈입니다.

제소전화해가 임대인 전용 제도라는 오해도 여기서 갈립니다. 제소전화해는 피신청인인 임차인의 동의 없이는 성립하지 않습니다. 임차인이 모르는 내용, 동의하지 않은 조항은 조서에 들어갈 수 없습니다. 그래서 실무에서는 임대인에게 필요한 순간 지체 없이 절차를 진행할 수 있는 안정성을 주고, 임차인에게는 보증금 반환 동시이행이나 계약 유지에 관한 안전장치를 함께 넣는 균형 설계가 원칙입니다. 한쪽만 이득을 보는 조서는 결국 아무도 지키지 않습니다.

제소전화해 보정명령을 줄이려면 어떻게 하나요?

접수 전에 끝내 두어야 할 점검 항목입니다. 15년, 3,600건이 넘는 실무에서 반복해 확인해 온 것들입니다.

보정이 생기면 비용이 더 드나요?

선임료는 월 임대료 기준으로 정해집니다. 보정 여부로 선임료가 달라지지 않습니다.

제소전화해 보정명령 자주 묻는 질문

보정을 미리 줄여 온 15년

엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해 실무를 해 왔고, 직접 성립시킨 제소전화해가 3,600건이 넘습니다. 한 지방법원에서 한 해 처리되는 제소전화해 사건 수를 기준으로 보면 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 이 경험은 "어떤 문구가 지적을 받는가"와 "어떤 문구가 실제로 집행되는가"를 동시에 아는 데서 값이 나옵니다. 대한변호사협회 부동산 전문·민사법 전문 등록 변호사이며 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다.

계약을 새로 체결하는 시점이 제소전화해의 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두면, 분쟁은 시작되기 전에 이미 정리되어 있습니다. 명도소송이 평균 6개월에서 1년, 선임료가 약 300만원에서 500만원인 것과 비교하면 차이는 분명합니다.