계약서에 도장을 찍고 며칠 지나지 않아, 혹은 재계약을 앞두고 임대인에게서 이런 연락을 받는 경우가 있습니다. "제소전화해를 하려고 하니 인감증명서와 위임장을 준비해 달라." 낯선 단어인 데다 '제소'라는 말이 들어가 있어서, 소송을 당하는 것인지부터 걱정하게 됩니다. 결론부터 말하면 제소전화해는 소송이 아니고, 임차인을 소송으로 끌고 가는 절차도 아닙니다. 다만 그 내용이 무엇이냐에 따라 앞으로 몇 년의 영업과 보증금이 좌우되기 때문에, 아무 생각 없이 서명해서도 안 됩니다.

제소전화해 임차인의 위치는 흔히 오해되는 것처럼 '당하는 쪽'이 아닙니다. 이 제도는 임차인의 동의가 있어야만 성립하고, 임차인이 조항을 읽고 수정을 요구할 수 있으며, 임차인에게 유리한 내용을 함께 담을 수도 있습니다. 실제로 실무에서 잘 설계된 화해조서는 임대인의 회수 안전판인 동시에 임차인의 보증금 안전판으로 기능합니다. 문제는 그 사실을 모른 채 임대인이 내민 초안을 그대로 받아들이는 경우입니다.

제소전화해 임차인에게 온 요청, 정확히 무엇을 하자는 건가요?

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자가 법원에 화해를 신청해서, 판사 앞에서 합의 내용을 확인받고 그 내용을 조서로 남기는 절차입니다. 신청은 임대인이든 임차인이든 한쪽이 할 수 있고, 신청을 받은 법원은 사건을 재판부에 배정한 뒤 화해기일을 지정합니다. 그 기일에 양쪽의 의사가 확인되고 조항에 다툼이 없으면 화해조서가 작성됩니다. 이 조서가 이 제도의 전부이자 핵심입니다.

화해조서의 힘은 '확정판결과 같은 효력'이라는 한 줄로 요약됩니다. 즉 나중에 조서에 적힌 의무를 이행하지 않으면, 상대방은 새로 소송을 하지 않고 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 임대인이 이 절차를 원하는 이유가 여기에 있습니다. 차임이 밀리거나 계약이 끝났는데도 점포를 비워 주지 않는 상황이 오면, 명도소송을 처음부터 진행하는 대신 이미 확보해 둔 조서로 바로 집행 단계에 들어갈 수 있기 때문입니다.

그런데 이 지점에서 임차인이 오해를 많이 합니다. "그러면 임대인이 마음만 먹으면 나를 언제든 내보낼 수 있는 것 아니냐"는 걱정입니다. 그렇지 않습니다. 조서는 '조서에 적힌 조건이 실제로 발생했을 때'만 작동합니다. 예컨대 상가 임차인의 차임 연체가 3기에 이르렀을 때 인도한다는 조항이 있다면, 연체가 3기에 이르지 않은 상태에서는 그 조항으로 아무것도 할 수 없습니다. 조건 없이 임대인이 원하면 나가야 한다는 식의 조항은 애초에 법원에서 통과되지 않습니다.

정리하면 제소전화해 임차인이 받은 요청은 '앞으로 우리 관계에서 다툼이 생기면 이런 기준으로 정리하자'는 약속을 법원 문서로 남기자는 제안입니다. 약속의 내용이 공정하면 임차인에게도 이로운 문서가 되고, 한쪽으로 기울어 있으면 임차인에게 불리한 문서가 됩니다. 그래서 '할 것이냐 말 것이냐'보다 '어떤 문구로 할 것이냐'가 훨씬 중요한 질문입니다.

임차인이 동의하지 않으면 화해조서는 만들어지지 않습니다

가장 먼저 확실히 해 둘 것은 동의 요건입니다. 제소전화해는 신청은 일방이 할 수 있지만, 성립은 절대로 일방으로 되지 않습니다. 화해기일에 임차인이 조항 내용에 동의하지 않는다고 밝히면 화해는 불성립으로 종결됩니다. 임대인이 임차인 몰래 조서를 만들어 두었다가 어느 날 집행관을 데리고 온다는 식의 시나리오는 제도적으로 성립하지 않습니다.

그래서 임차인에게 실제로 필요한 것은 '거부권'을 쓰느냐 마느냐의 이분법이 아니라, 조항별로 수정을 요구하는 협상력입니다. 실무에서 임차인이 전부 거절해 버리면 임대인은 계약 자체를 망설이게 되고, 반대로 임차인이 전부 수용하면 나중에 후회할 조항이 남습니다. 가장 현실적인 답은 '문제 조항은 빼고, 내게 필요한 조항은 넣고 동의한다'입니다. 이 협상은 화해기일 전, 신청서 초안을 주고받는 단계에서 하는 것이 가장 효율적입니다.

또 하나 알아 둘 것은 서류 요구의 의미입니다. 임대인이 인감증명서와 위임장을 준비해 달라고 하는 것은, 임차인 측 대리인을 함께 선임해 기일에 출석하게 하려는 절차입니다. 위임장에는 인감 날인이 필요하고 인감증명서는 통상 발급 2개월 이내의 것을 요구합니다. 법인 임차인이라면 법인인감증명서와 법인등기부가 함께 필요합니다. 이 서류를 넘기기 전에 반드시 조항 초안을 먼저 받아 보아야 합니다. 서류를 먼저 주고 조항은 나중에 보는 순서는 협상력을 스스로 버리는 것입니다.

거절 자체가 관계를 깨는 일도 아닙니다. 임대인이 제소전화해를 요구하는 동기는 대개 '연체나 무단 전대 같은 사고가 생겼을 때 오래 끌지 않고 정리하고 싶다'는 것입니다. 그렇다면 임차인은 "그 취지에는 동의하되, 임차인의 보증금 반환과 원상회복 범위도 같은 문서에 적자"고 제안하면 됩니다. 이 제안을 거부하는 임대인은 사실 균형 조서를 원하는 것이 아니라 일방적인 무기를 원하는 것이므로, 그 자체가 계약 조건을 다시 생각해 볼 신호가 됩니다.

한 가지 더 짚어 둘 것은 시점의 문제입니다. 제소전화해 임차인이 요청을 받는 시점은 대체로 신규 계약 직전이거나 재계약 협의 중입니다. 이때는 임차인의 협상력이 가장 높습니다. 아직 인테리어 비용을 들이지 않았고 영업을 시작하지도 않았기 때문에, 조건이 맞지 않으면 물러설 여지가 남아 있기 때문입니다. 반대로 이미 수천만 원을 들여 시설을 갖춘 뒤에 조서 이야기가 나오면 임차인은 사실상 거절하기 어려운 처지가 됩니다. 그러니 요청을 받은 그 순간이 조항을 다듬을 가장 좋은 시점이라고 생각하시는 편이 맞습니다.

이 절차에서 임차인이 혼자 판단하기 어려운 대목은 '이 문구가 나중에 어떻게 집행되는가'입니다. 같은 뜻처럼 보여도 문구 하나로 집행 가능 여부가 갈립니다. 조항 초안을 받았는데 무엇이 문제인지 감이 오지 않는다면, 상황을 정리해서 02-591-2334로 문의해 보시기 바랍니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

화해조서에 절대 들어갈 수 없는 조항은 무엇인가요?

임차인이 가장 예민하게 봐야 할 부분입니다. 화해조서는 당사자가 합의한 내용을 적는 문서이지만, 아무 내용이나 다 적을 수 있는 것은 아닙니다. 법이 임차인을 보호하기 위해 마련해 둔 강행규정을 임차인에게 불리하게 뒤집는 약정은 효력이 없고, 그런 조항이 신청서에 들어 있으면 법원이 그대로 조서를 만들어 주지 않습니다. 즉 임차인이 몰라서 동의했더라도, 애초에 조서에 담길 수 없는 조항이 있다는 뜻입니다.

대표적인 것이 권리금 관련 포기 조항입니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 그런데 초안에 "임차인은 권리금을 주장하지 않는다", "임차인은 신규 임차인 주선을 하지 않기로 한다" 같은 문구가 들어가는 경우가 있습니다. 이런 조항은 임차인에게 불리한 방향으로 법정 보호를 지우는 것이라 화해조서 조항으로 그대로 통과되기 어렵습니다.

계약갱신요구권 포기 조항도 마찬가지입니다. "임차인은 계약 기간 만료 시 갱신을 요구하지 않는다"는 문구는 임차인이 법으로 보장받는 갱신요구 자체를 없애는 내용입니다. 이 역시 조서에 넣을 수 없습니다. 원상회복이나 차임 연체처럼 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 영역과, 법이 임차인 보호를 위해 못 박아 둔 영역은 성격이 다릅니다.

실무에서 중요한 것은 이런 조항이 걸러지는 시점입니다. 접수만 하면 곧바로 지적이 나오는 것이 아니라, 사건이 재판부에 배정된 뒤에 보정명령이 나옵니다. 그래서 신청 초기에는 아무 말이 없다가 몇 주 뒤에 조항을 고치라는 연락이 오는 일이 생깁니다. 임차인 입장에서는 이 구조를 알고 있으면, 초안에 문제 조항이 있을 때 "어차피 보정 대상이니 지금 정리하자"고 말할 근거가 생깁니다. 시간과 비용을 아끼는 길이기도 합니다.

초안에서 자주 보이는 문구	무엇이 문제인가	임차인의 대응
임차인은 권리금을 주장하지 않는다	권리금 회수 기회 보호를 지우는 내용	삭제 요구. 권리금은 별도 법리로 남겨 둔다
임차인은 갱신을 요구하지 않는다	계약갱신요구권 자체를 포기시키는 내용	삭제 요구. 갱신 여부는 만료 시점에 논의
임대인이 요구하면 즉시 인도한다	조건 없는 인도 의무는 균형을 잃음	연체 3기 등 구체적 사유로 한정하도록 수정
보증금에서 임대인이 정한 금액을 공제한다	공제 항목·범위가 특정되지 않음	공제 항목을 열거하고 산정 방식 명시
임차인은 어떠한 이의도 제기하지 않는다	포괄적 이의 포기로 지나치게 광범위	대상 범위를 특정하거나 삭제

표에 있는 문구가 초안에 보인다고 해서 임대인이 나쁜 의도를 가진 것이라고 단정할 필요는 없습니다. 인터넷에 떠도는 양식을 그대로 옮겨 적었다가 뒤늦게 문제를 알게 되는 경우가 훨씬 많습니다. 임차인은 감정적으로 대응하기보다 "이 조항은 법원에서 보정 대상이 될 수 있으니 정리하고 가자"는 실무적 화법으로 요구하는 편이 결과가 좋습니다.

제소전화해로 임차인이 얻는 것은 무엇인가요?

이 제도를 임대인 전용 장치로만 보는 시각은 절반만 맞습니다. 화해조서는 양쪽의 의무를 함께 적을 수 있는 문서이고, 실제로 임차인이 얻을 수 있는 실익이 분명히 있습니다. 임차인이 이 실익을 알고 협상하면, 같은 절차가 임차인에게도 보험이 됩니다.

첫째는 보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행을 문서로 못 박는 것입니다. 임대차가 끝났을 때 가장 자주 벌어지는 다툼이 "먼저 비워라, 아니다 먼저 보증금부터 달라"입니다. 화해조서에 임차인의 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무를 동시이행 관계로 적어 두면, 임차인은 나중에 보증금 반환을 위해 별도로 소송을 시작해야 하는 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 조서는 임대인의 의무에도 똑같이 확정판결과 같은 효력을 줍니다.

둘째는 계약 유지의 안정입니다. 임차인 입장에서 가장 불안한 것은 인테리어와 권리금을 들여 자리를 잡았는데, 임대인이 중간에 마음을 바꾸는 상황입니다. 화해조서에 계약 기간과 차임 인상의 상한, 갱신 시 협의 절차 같은 내용을 정리해 두면 임대인 쪽에서도 함부로 조건을 흔들기 어려워집니다. 사고가 났을 때 빠르게 정리되는 대신, 사고가 없으면 계약이 흔들리지 않는다는 것이 균형 조서의 본질입니다.

셋째는 종료 시점의 정산 기준을 미리 확정해 두는 것입니다. 원상회복의 범위를 어디까지로 볼 것인지, 관리비와 공과금 정산은 어떤 기준으로 할 것인지, 시설물 중 어떤 것을 두고 나가고 어떤 것을 뜯어 가야 하는지는 계약 종료 무렵에 가장 자주 싸움이 되는 항목입니다. 이것을 계약 시점에 문서로 정리해 두면, 나중에 임대인이 과도한 원상회복을 요구하며 보증금에서 공제하겠다고 나올 여지가 줄어듭니다.

• 보증금 반환 조항 — 인도와 동시이행, 반환 시기와 계좌, 지연 시 처리까지 명시
• 원상회복 범위 — 어디까지 철거하고 무엇을 남길지 항목으로 특정
• 차임·관리비 기준 — 인상 폭과 시기, 관리비 산정 방식과 정산 시점
• 수선 의무 — 건물 하자와 시설 고장 시 부담 주체를 구분

이 네 가지는 임차인이 먼저 요구해도 임대인이 반대하기 어려운 항목입니다. 임대인의 목적은 사고 시 빠른 회수이지 임차인의 정당한 권리를 빼앗는 것이 아니기 때문입니다. 오히려 이런 조항이 함께 들어가 있어야 법원에서도 균형 잡힌 화해로 보고 절차가 매끄럽게 진행됩니다.

서명 전 점검: 조항을 이 순서로 읽으십시오

초안을 받았다면 처음부터 끝까지 한 번에 읽지 말고, 아래 순서대로 항목을 나눠서 확인하는 편이 훨씬 정확합니다. 사람은 긴 문서를 순서대로 읽으면 뒤로 갈수록 집중력이 떨어져, 정작 중요한 인도 조항과 공제 조항을 흘려보내기 쉽기 때문입니다.

여섯 단계를 다 확인했는데도 '이 문구가 실제로 어떻게 집행되는가'가 애매하다면 그때가 전문가에게 물어볼 시점입니다. 화해조항은 계약서 문장과 달리 집행을 전제로 쓰이기 때문에, 표현이 조금만 모호해도 나중에 집행 단계에서 다투게 됩니다. 반대로 문구가 명확하면 임차인 쪽 권리도 그만큼 또렷하게 보호됩니다.

절차는 어떻게 흘러가고, 비용은 누가 부담하나

실무 흐름은 간단합니다. 전화상담으로 사안을 정리하고, 필요한 자료와 견적을 이메일로 주고받은 뒤, 비용이 입금되면 변호사가 신청서를 작성해 법원에 접수합니다. 접수 후 사건이 재판부에 배정되고 화해기일이 지정되며, 기일이 진행되면 화해조서가 작성되어 양쪽에 송달됩니다. 의뢰인이 직접 움직이는 구간은 앞의 세 단계뿐이고, 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다.

임차인이 자주 묻는 것이 "그러면 나는 법원에 가야 하나요"입니다. 쌍방 대리 방식으로 진행하면 임차인 측 대리인도 함께 지정되므로 임차인이 기일에 나갈 필요가 없습니다. 다만 그렇기 때문에 조항 합의가 더 중요합니다. 내가 출석하지 않는 대신, 내가 확인한 최종 조항만 조서에 들어가도록 사전에 확정해 두어야 합니다.

비용 부담 주체에 정해진 법은 없습니다. 실무에서는 절차를 원하는 임대인이 전액 부담하는 경우가 많고, 절반씩 나누는 경우도 있습니다. 임차인이 유의할 점은 '비용을 임차인이 낸다'는 조항이 화해조서 본문에 들어가 있는지입니다. 비용 분담은 당사자끼리 정하면 될 문제이므로, 조서 조항으로까지 만들 필요가 있는지 한 번 따져 보시기 바랍니다.

또 하나, 법원 비용 15만원 안팎은 신청 단계의 인지대와 송달료를 말합니다. 나중에 실제로 명도 집행까지 가는 상황의 집행 실비와는 완전히 다른 항목입니다. 인터넷에서 두 숫자가 섞여 안내되는 경우가 있어 혼동하기 쉬우니, 견적을 받을 때 어느 단계의 비용인지 명확히 확인하십시오. 비용 안내와 온라인 상담은 상단 메뉴에서 확인할 수 있습니다.

기간에 대해서도 현실적인 기대를 가지는 것이 좋습니다. 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 걸립니다. 법원 사정과 보정 여부에 따라 달라지므로, 계약 시작일에 맞춰 조서가 나올 것이라고 가정하고 일정을 짜면 곤란해집니다. 임차인 입장에서는 조서가 나오기 전이라도 임대차계약서 자체는 이미 유효하게 작동하고 있다는 점을 기억하면 됩니다. 조서는 계약을 대체하는 문서가 아니라, 계약에서 정한 내용 중 다툼이 생길 만한 부분을 집행 가능한 형태로 정리해 두는 문서입니다.

조서가 송달되면 임차인도 사본을 반드시 보관해야 합니다. 나중에 임대인이 보증금 반환을 미루는 상황이 오면, 임차인이 그 조서를 근거로 절차를 밟게 되기 때문입니다. 조서를 임대인만 가지고 있다고 생각하는 임차인이 많은데, 조서는 양쪽 모두의 문서입니다.

임차인이 자주 오해하는 다섯 가지

상담 과정에서 반복적으로 확인되는 오해를 정리했습니다. 대부분 제도의 구조를 몰라서 생기는 것이라, 한 번만 짚어 두면 판단이 훨씬 쉬워집니다.

이 다섯 가지를 알고 초안을 다시 읽어 보면, 어디를 고쳐야 하는지 대부분 스스로 보입니다. 그래도 판단이 서지 않는 조항이 남는다면 그 조항만 따로 정리해서 물어보시는 것이 가장 빠릅니다. 제소전화해 임차인의 실익은 결국 '문구 한 줄'에서 갈립니다.

자주 묻는 질문

제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 쌓인 기준으로, 임대인과 임차인 양쪽이 나중에 다투지 않을 문구를 설계합니다. 임차인 쪽에서 검토를 의뢰하셔도 동일하게 진행되며, 문의는 02-591-2334로 주시면 됩니다.