제소전화해 셀프 진행을 검색해 보신 분이라면, 신청서 서식 자체는 어렵지 않다는 인상을 받으셨을 것입니다. 사건 표시, 당사자 표시, 신청 취지, 신청 원인, 화해조항. 항목만 놓고 보면 몇 시간이면 채울 수 있을 것 같습니다. 실제로 임대인 중에 서식을 직접 작성해 접수까지 마치는 분들이 계십니다. 그런데 그 뒤에 벌어지는 일이 문제입니다.

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 법원에 화해를 신청해, 판사가 지정한 화해기일에 양쪽이 합의한 내용을 조서로 남기는 절차입니다. 이렇게 작성된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 나중에 조서에 적힌 의무가 지켜지지 않으면 다시 소송할 필요 없이 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있는 문서입니다. 문서의 무게가 판결과 같다는 뜻이고, 그 말은 문장 하나하나가 판결문의 주문처럼 정확해야 한다는 뜻이기도 합니다.

제소전화해 셀프의 어려움은 여기에서 나옵니다. 접수를 못 해서가 아니라, 접수한 뒤에 조항이 통과되지 않아서 시간이 흐릅니다. 그리고 조항에 문제가 있다는 사실은 접수 직후가 아니라 사건이 재판부에 배정된 다음에야 보정명령의 형태로 통지됩니다. 몇 주를 기다린 끝에 처음으로 '이 조항은 안 됩니다'라는 답을 받는 구조입니다. 이 글에서는 그 지점들을 항목별로 구체적으로 짚어 보겠습니다.

• 비용을 아끼려고 제소전화해 셀프 진행을 알아보고 있는 임대인
• 인터넷에서 구한 화해조항 예시를 그대로 써도 되는지 확신이 서지 않는 분
• 이미 접수했는데 보정명령을 받고 어디를 어떻게 고쳐야 할지 막힌 분
• 서류를 다 모았다고 생각했는데 인감·관할합의서·도면에서 걸린 분
• 맡기는 비용과 직접 하는 비용을 실제 숫자로 비교해 보고 싶은 분

제소전화해 셀프 신청, 제도적으로 가능한가?

결론부터 말하면 가능합니다. 제소전화해는 변호사를 선임해야만 할 수 있는 절차가 아닙니다. 당사자 본인이 관할 법원에 화해신청서를 제출할 수 있고, 화해기일에도 본인이 직접 출석할 수 있습니다. 법이 대리인을 강제하지 않기 때문에, 서류를 갖추고 조항을 정리할 수 있다면 혼자서도 절차를 밟을 수 있습니다.

실제로 임대차 관계가 아주 단순하고, 임차인과 사이가 원만하며, 조항으로 정할 내용이 적은 경우에는 직접 진행해 성립까지 마치는 분들도 있습니다. 목적물이 한 층 전체이거나 호수 단위로 명확히 구분되어 있고, 차임과 지급일 정도만 정리하면 되는 상황이라면 난도가 낮습니다. 이런 사안까지 모두 맡겨야 한다고 말씀드리지는 않습니다.

문제는 실제 상담에서 만나는 사건 대부분이 그렇게 단순하지 않다는 데 있습니다. 목적물이 한 층의 일부이거나, 공동소유이거나, 임차인이 법인이거나, 관리비와 원상회복을 어디까지 조항에 넣을지 판단이 필요하거나, 이미 계약이 몇 차례 갱신되어 조건이 겹쳐 있는 경우가 흔합니다. 이런 사안에서 제소전화해 셀프는 서식 문제가 아니라 판단 문제가 됩니다.

그리고 한 가지 구조적 사정이 있습니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 없으면 성립하지 않습니다. 판사 앞에서 양쪽의 합의를 확인해 조서로 남기는 절차이므로, 임차인이 동의하지 않으면 조서는 만들어지지 않고 사건은 종결됩니다. 즉 임대인이 혼자 힘으로 밀어붙일 수 있는 절차가 아니며, 임차인이 납득할 수 있는 균형 잡힌 조항을 만드는 일까지가 신청인의 몫입니다. 이 부분이 셀프에서 가장 자주 간과됩니다.

가장 어려운 곳은 서식이 아니라 화해조항 설계입니다

화해신청서에서 분량으로 보면 화해조항은 짧습니다. 몇 줄에서 길어야 한 페이지입니다. 그런데 이 몇 줄이 나중에 강제집행의 근거가 됩니다. 집행관은 조서에 적힌 문장만 보고 현장에서 절차를 진행하므로, 문장이 조금이라도 모호하면 집행 단계에서 발목이 잡힙니다. 그래서 화해조항은 '무슨 뜻인지 알 수 있는 문장'이 아니라 '누가 읽어도 하나로만 읽히는 문장'이어야 합니다.

가장 흔한 실패가 목적물 특정입니다. 계약서에는 '○○빌딩 1층 점포'라고만 써도 당사자끼리는 아무 문제가 없습니다. 그러나 조서는 다릅니다. 지번, 층, 호수, 면적이 등기부 및 건축물대장의 표시와 일치해야 하고, 층의 일부만 임대한 경우에는 도면으로 범위를 특정해야 합니다. 계약서 표현을 그대로 조서에 옮겼다가 집행 단계에서 목적물이 특정되지 않았다는 지적을 받는 사례가 반복해서 나옵니다.

두 번째 실패는 조건 문장의 형태입니다. 계약서에서는 '차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다'처럼 권한을 주는 형태로 써도 됩니다. 그러나 조서에서는 조건과 결과가 직접 연결되어야 합니다. 차임 연체를 이유로 인도를 강제하려면 연체 기수를 명시해야 하고, 그 기준은 목적물의 성격에 따라 다릅니다. 상가건물은 3기, 주택은 2기가 기준입니다. 인터넷에서 구한 예시를 그대로 옮겨 쓰다가 상가에 주택 기준을 쓰는 경우가 실제로 있습니다.

세 번째 실패는 조건의 성취를 객관적으로 판단할 수 없는 문장입니다. '임대인이 요구하면 즉시 인도한다'는 문장은 조건이 임대인의 의사에만 달려 있어 그대로 통과되기 어렵습니다. '성실히 이행한다', '협조한다' 같은 표현도 마찬가지입니다. 의무의 내용이 특정되지 않으면 조서에 적혀도 집행할 수 없습니다. 문장이 부드러울수록 집행에서는 약해진다고 이해하시면 됩니다.

정리하면 제소전화해 셀프에서 가장 많은 시간이 드는 일은 서류를 모으는 일이 아니라, 내 사안에 맞는 조항을 처음부터 집행되는 문장으로 쓰는 일입니다. 법도 종합법률사무소가 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키면서 축적한 것도 결국 이 문장의 기준입니다. 명도소송과 강제집행 현장을 겪어 본 경험이 '어떤 문구가 실제로 집행되는가'에 대한 감각으로 남습니다.

강행법규 조항을 처음부터 걸러 내야 하는 이유

화해조서에 담을 수 있는 내용에는 한계가 있습니다. 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 범위 안이어야 하며, 법이 임차인을 보호하기 위해 강행규정으로 정해 둔 사항은 합의로도 뒤집을 수 없습니다. 대표적인 것이 권리금 회수 기회의 포기, 계약갱신요구권의 포기입니다. 이런 조항이 들어간 신청은 그대로 성립되지 않고 보정 사유가 됩니다.

임대인 입장에서는 억울하게 느껴질 수 있습니다. 임차인이 동의만 하면 되는 것 아니냐고 생각하기 쉽습니다. 그러나 강행규정은 당사자의 합의보다 위에 있습니다. 임차인이 동의했더라도 그 합의가 법의 보호를 무력화하는 내용이면 조서에 담기지 않습니다. 셀프로 진행하면서 인터넷에 떠도는 '강한 조항'을 그대로 옮겨 쓰다가 여기서 걸리는 경우가 가장 많습니다.

실무에서 더 큰 문제는 이 사실을 알게 되는 시점입니다. 조항에 문제가 있다는 통지, 즉 보정명령은 접수 직후에 나오지 않고 사건이 재판부에 배정된 이후에 나옵니다. 접수하고 상당 기간을 기다린 끝에야 어느 조항이 문제인지 알게 되는 구조입니다. 그때 조항을 고쳐 다시 제출하면 다시 배정과 검토를 기다려야 합니다. 이 사이클이 두어 번만 반복되어도 몇 달이 지나갑니다.

그래서 제소전화해 셀프에서 비용을 아끼려다 시간을 잃는 일이 생깁니다. 절차 전체의 평균 기간은 6개월 정도이고 빠르면 3개월, 늦으면 9개월가량 걸리는데, 보정이 반복되면 이 기간의 뒤쪽 끝으로 밀려갑니다. 그동안 임대인은 집행권원 없이 지내게 됩니다. 문제가 생긴 뒤에 시작한 경우라면 그 기간 동안 손실이 계속 쌓입니다.

넣을 수 없는 조항을 아는 것만큼 중요한 것이 임차인이 받아들일 수 있는 조항을 함께 담는 일입니다. 임차인 동의가 없으면 조서가 만들어지지 않기 때문에, 보증금 반환 시점이나 원상회복 범위처럼 임차인이 보호받을 항목을 함께 넣어야 절차가 굴러갑니다. 제소전화해는 임대인 전용 무기가 아니라 양쪽의 의무를 확정하는 문서라는 점이 실무의 출발선입니다.

서류 8종, 셀프로 준비할 때 어디서 걸리나

신청서의 핵심이 화해조항이라면, 첨부 서류는 형식으로 보이지만 실제로는 접수 지연의 주범입니다. 하나만 빠져도 보정 대상이 되고, 서류를 다시 받는 데 걸리는 시간이 곧 절차의 시간이 됩니다. 제소전화해 셀프에서 자주 걸리는 지점을 서류별로 정리하면 다음과 같습니다.

가장 자주 걸리는 첫 번째가 인감입니다. 위임장에는 인감 날인이 필요한데 서명만 되어 있거나, 위임장의 인영과 인감증명서의 인영이 다른 경우가 있습니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 하므로, 서류를 미리 받아 두었다가 접수가 늦어지면 다시 받아야 합니다. 셀프로 진행하면 조항을 다듬는 동안 시간이 흐르면서 인감증명서가 먼저 만료되는 일이 실제로 자주 생깁니다.

두 번째는 법인 임차인의 경우입니다. 임차인이 법인이면 개인과 서류가 달라집니다. 법인인감증명서와 법인등기부가 필요하고, 이 역시 발급 기간을 맞춰야 합니다. 대표자 표시가 등기부와 위임장에서 일치하는지도 확인 대상입니다. 개인 임차인 기준으로만 준비했다가 접수 단계에서 되돌아오는 일이 여기서 발생합니다.

세 번째는 소유 관계입니다. 등기부상 소유자와 계약서상 임대인이 다르거나, 공동소유인데 일부만 계약에 참여한 경우에는 그대로 진행할 수 없습니다. 조서는 결국 '누가 무엇을 언제 인도하는가'를 정하는 문서이므로 당사자가 어긋나면 문서 전체가 흔들립니다. 이 점검을 접수 전에 하지 않으면 나중에 훨씬 큰 비용으로 되돌아옵니다.

관할합의서와 도면, 셀프에서 가장 많이 빠지는 두 가지

서류 중에서도 관할합의서와 도면은 존재 자체를 모르고 지나치는 경우가 많습니다. 두 서류 모두 없다고 해서 신청이 즉시 불가능한 것은 아니지만, 없으면 진행 방식이 크게 달라지거나 조서의 실효성이 떨어집니다. 제소전화해 셀프를 준비하신다면 이 두 가지는 반드시 챙기시기 바랍니다.

관할합의서는 어느 법원에서 절차를 진행할지 미리 합의해 두는 서류입니다. 제소전화해는 원칙적으로 상대방의 주소지를 관할하는 법원에 신청합니다. 임차인이 먼 지역에 살고 있으면 그 지역 법원으로 가야 한다는 뜻입니다. 관할합의서가 있으면 합의한 법원에서 진행할 수 있어 이동과 일정 부담이 크게 줄어듭니다. 법도 종합법률사무소가 전국 어느 지역이든 같은 비용으로 진행할 수 있는 것도 이 서류를 활용하기 때문입니다.

도면은 목적물이 한 층 전체가 아니라 그 일부일 때 필요합니다. 1층 중 일부를 임대하는 경우가 대표적입니다. 도면 없이 '1층 일부'라고만 기재하면 목적물이 특정되지 않아 조서를 받아도 집행 단계에서 어려움을 겪습니다. 반대로 한 층 전체나 특정 호수 전체를 임대하는 경우에는 도면 없이도 특정이 가능합니다. 자신의 상황이 어느 쪽인지 헷갈릴 때가 많은데, 계약서와 건축물대장을 나란히 놓고 보면 판단할 수 있습니다.

관할합의서와 관련해 한 가지 더 짚어 둘 점이 있습니다. 이 서류는 단순히 편의를 위한 것이 아니라 절차 전체의 예측 가능성을 만들어 줍니다. 진행 법원이 미리 정해져 있으면 기일 일정과 이동 계획을 세울 수 있고, 서류 제출이나 보정 대응도 한 창구로 정리됩니다. 반대로 관할을 정하지 않은 채 진행하면 상대방의 사정에 따라 절차의 무대가 달라질 수 있습니다. 계약 단계에서 이 서류를 함께 받아 두는 것만으로도 이후의 불확실성이 상당히 줄어듭니다.

도면 역시 미리 준비해 두면 절차의 마지막 국면에서 힘을 발휘합니다. 조서를 받는 시점에는 도면이 왜 필요한지 실감이 나지 않지만, 실제로 집행이 필요해지면 집행관이 현장에서 어디까지가 목적물인지 확인해야 합니다. 이때 범위가 특정되어 있지 않으면 다툼이 생기고, 그 다툼이 집행 자체를 지연시킵니다. 조서를 받는 목적이 결국 집행이라는 점을 생각하면, 도면은 형식적인 첨부가 아니라 조서의 실효성을 담보하는 자료에 가깝습니다.

이 두 서류를 임차인에게 언제 요청하느냐도 실무의 관건입니다. 임차인이 이미 입주해 영업 중이라면 추가 서류 요청 자체가 부담스러운 대화가 됩니다. 그래서 계약이나 재계약처럼 조건이 새로 정해지는 자리에서 한 번에 정리하는 것이 훨씬 수월합니다. 이 판단까지 포함해 어느 순서로 움직일지가 절차의 속도를 좌우합니다. 서류 상황을 확인하고 싶으시면 02-591-2334로 전화 주시면 사안에 맞게 정리해 드립니다.

보정이 반복되면 실제로 무엇이 비용이 되나?

제소전화해 셀프를 고민하는 이유는 대부분 비용입니다. 그런데 비용을 정확히 비교하려면 눈에 보이는 지출만이 아니라 되돌아가는 시간까지 계산해야 합니다. 보정이 반복될 때 실제로 무엇이 소모되는지 항목으로 나누어 보겠습니다.

여기에 더해, 조서가 성립하지 못하고 사건이 종결되면 그동안 들인 시간과 서류는 회수되지 않습니다. 임차인이 동의를 철회하면 절차는 그 자리에서 멈춥니다. 제소전화해가 판결을 받아 내는 절차가 아니라 합의를 조서로 남기는 절차이기 때문입니다. 셀프의 위험이 '돈을 더 쓰게 되는 것'보다 '결국 조서를 못 받는 것'에 가깝다는 뜻입니다.

반대로 말하면, 처음부터 통과되는 조항으로 한 번에 접수하는 것이 결국 가장 빠르고 가장 저렴한 길입니다. 조항이 문제없이 통과되면 절차는 접수와 기일 지정, 조서 작성으로 단순하게 이어집니다. 실무에서 시간을 벌어 주는 것은 요령이 아니라 처음 쓰는 문장의 정확도입니다.

비용을 숫자로 비교하면 어떻게 되나

제소전화해 셀프와 대리 진행의 비용을 비교하려면 두 가지를 구분해야 합니다. 법원에 내는 비용과 변호사 비용입니다. 법원에 내는 비용은 누가 진행하든 동일하게 발생합니다. 인지대와 송달료 등으로 통상 15만 원 안팎이 들어갑니다. 셀프로 진행해도 이 부분은 줄어들지 않습니다.

변호사 비용은 임대인과 임차인 쌍방을 함께 대리하는 것을 기준으로, 월 임대료가 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원입니다(부가가치세 별도). 관할합의서를 활용하기 때문에 지역에 따른 차이는 없습니다. 셀프로 진행하면 이 금액을 아끼는 대신, 조항 설계와 서류 확인, 보정 대응을 모두 직접 감당하게 됩니다.

여기서 자주 나오는 혼동이 하나 있습니다. 강제집행 실비와 제소전화해 비용을 섞어서 이해하시는 경우입니다. 명도 강제집행 단계에서 드는 실비는 별개의 항목이며, 제소전화해 단계의 법원 비용과는 성격이 다릅니다. 조서를 받는 데 드는 비용과, 나중에 그 조서로 집행할 때 드는 비용을 나누어 보셔야 예산 계획이 정확해집니다.

참고로 조서를 받아 둔 뒤 실제 집행이 필요해지면 집행문과 송달증명원을 발급받아 강제집행을 신청하게 됩니다. 법도 종합법률사무소는 조서에 따른 강제집행의 실행 자체를 직접 진행하지는 않으며, 집행문과 송달증명 발급까지 지원해 드립니다(해당 부분 비용은 별도입니다). 강제집행 신청부터 본집행까지는 통상 3개월 정도가 소요됩니다.

직접 하기 전에 스스로 점검할 항목

제소전화해 셀프를 무조건 말리지는 않습니다. 사안이 단순하고 시간 여유가 있다면 직접 해보실 수 있습니다. 다만 접수 전에 아래 항목을 한 번씩 확인해 보시기를 권합니다. 하나라도 확신이 서지 않는 항목이 있다면, 그 부분이 나중에 보정으로 돌아올 가능성이 높습니다.

점검 항목	확인해야 할 내용
목적물이 특정되는가	등기부·건축물대장 표시와 조항의 표시가 일치하는지, 층의 일부라면 도면이 준비되었는지
당사자가 맞는가	등기부상 소유자와 계약서상 임대인이 같은지, 공동소유라면 전원이 참여하는지
연체 기준이 맞는가	목적물이 상가인지 주택인지에 따라 3기·2기 기준을 정확히 썼는지
강행법규에 걸리지 않는가	권리금 회수 기회나 계약갱신요구권을 제한하는 문구가 들어가 있지 않은지
조건이 객관적인가	조건 성취 여부를 제3자가 판단할 수 있는지, 한쪽 의사에만 달려 있지 않은지
임차인이 동의하는가	조항 내용을 임차인이 실제로 확인했는지, 임차인이 보호받을 항목도 담겼는지
서류 기한이 살아 있는가	인감증명서가 발급 2개월 이내인지, 법인이라면 법인 서류가 준비되었는지

이 표를 보시면 알 수 있듯이, 확인할 항목 대부분이 서식 작성 요령이 아니라 판단에 관한 것입니다. 어디에 무엇을 쓰느냐보다, 내 사안에 어떤 조항이 필요하고 어떤 조항은 넣을 수 없는지를 아는 것이 절차의 성패를 가릅니다. 제소전화해 셀프를 준비하면서 막히는 지점이 대부분 여기에 몰려 있는 이유이기도 합니다.

실무에서 권해 드리는 방식은 이렇습니다. 우선 목적물과 당사자, 계약 조건을 정리한 뒤, 조항 초안을 만들어 보십시오. 그 초안을 놓고 위 표의 항목을 하나씩 대조해 보면 자신의 사안이 셀프로 감당할 수준인지 아닌지가 비교적 분명하게 드러납니다. 판단이 서지 않는 항목이 두세 개 이상이라면 접수 전에 확인을 받으시는 편이 시간과 비용 모두에서 유리합니다.

자주 묻는 질문