제소전화해를 알아보는 상가 임대인들은 대개 이미 연체가 쌓였거나 명도가 시급해진 뒤에야 이 제도를 처음 접합니다. 그런데 이 시점에서 제소전화해를 진행하려면 반드시 거쳐야 하는 관문이 있습니다. 바로 임차인의 동의입니다. 제소전화해는 임대인이 일방적으로 신청한다고 해서 성립되는 것이 아니라, 화해기일에서 임차인이 조항 내용에 동의해야 비로소 화해조서가 만들어집니다.

문제는 이미 관계가 껄끄러워진 상태에서 임차인에게 새삼 "화해 절차에 협조해 달라"고 요청하는 일이 생각보다 쉽지 않다는 점입니다. 연체나 명도 문제로 감정이 상한 임차인이라면 협조 자체를 거부하거나, 협조하더라도 조항 내용을 두고 예민하게 반응할 가능성이 커집니다. 이런 상황을 피하는 방법 중 하나가 임대차계약서를 처음 작성하는 단계에서부터 제소전화해에 협조한다는 조항을 특약사항으로 넣어두는 실무입니다.

아래 내용은 계약서 조항으로 사전 동의를 확보하는 실무의 취지와 구조를 설명하는 글입니다. 실제 계약서에 들어갈 특약 문구는 임대차 목적물의 용도, 임대인·임차인의 관계, 계약 기간 등 개별 사정에 따라 다르게 작성되어야 하므로 구체적인 문구는 사안별로 검토가 필요합니다.

왜 계약서에 미리 넣어두는 것이 유리할까요

제소전화해에 협조한다는 문구를 계약서에 미리 넣어두면 가장 크게 달라지는 부분은 임차인의 심리적 저항입니다. 계약을 체결하는 시점에는 임대인과 임차인이 아직 우호적인 관계에 있는 경우가 대부분입니다. 이 시점에 계약 조건의 하나로 제소전화해 협조 조항을 제시하면, 임차인 입장에서도 여러 특약 중 하나로 받아들이기가 한결 수월합니다. 임대차 기간, 차임, 관리비 같은 다른 조건들을 협의하는 과정에서 자연스럽게 함께 다뤄지는 조항이라, 이 하나의 특약만 따로 부각되어 부담스럽게 느껴지지 않는다는 점도 계약 단계에서 조항을 넣는 것이 유리한 이유 중 하나입니다.

반면 계약이 진행되던 중 연체나 명도 문제가 불거진 뒤에 협조를 구하면 상황이 완전히 달라집니다. 이 시점에는 임차인이 이미 임대인과 대립하는 위치에 서 있는 경우가 많고, 화해 절차에 협조하는 것 자체가 스스로에게 불리한 결정처럼 느껴질 수 있습니다. 그래서 협조를 구하는 과정에서 새로운 협상이 필요해지고, 이 협상이 지연되면 명도나 연체 문제 해결도 함께 늦어지게 됩니다.

계약서 조항으로 사전 동의를 확보해두면 이런 심리적 장벽 자체를 계약 체결 시점에 넘어가 버리는 셈이 됩니다. 임차인은 계약을 체결하면서 이미 이 조항에 서명했기 때문에, 나중에 실제로 화해 신청이 필요한 상황이 오더라도 "이미 계약할 때 동의했던 부분"이라는 사실이 협조를 구하는 과정의 부담을 크게 줄여줍니다.

물론 계약서에 협조 조항이 있다고 해서 화해기일에서 임차인의 동의 절차 자체가 생략되는 것은 아닙니다. 제소전화해는 화해기일에 임차인이 실제로 출석해 조항 내용에 동의해야 성립되는 절차이므로, 계약서 조항은 그 동의를 받아내는 과정을 수월하게 만들어주는 사전 장치로 이해하는 것이 정확합니다.

계약서 조항과 사후 협조 요청의 차이

두 방식의 차이는 결국 "동의를 구하는 시점"에 있습니다. 계약서 조항 방식은 아직 갈등이 없는 평온한 시점에 동의를 받아두는 것이고, 사후 요청 방식은 갈등이 이미 시작된 시점에 동의를 구하는 것입니다. 같은 내용의 조항이라도 어느 시점에 제시하느냐에 따라 임차인이 받아들이는 태도가 크게 달라질 수밖에 없습니다.

또한 계약서 조항으로 미리 정해두면 조항의 세부 내용을 다듬을 시간도 충분히 확보할 수 있습니다. 계약을 체결하기 전에는 임대인과 임차인 모두 여유를 가지고 조항 문구를 검토할 수 있지만, 명도가 급박한 상황에서는 조항을 세심하게 다듬을 시간적 여유가 부족한 경우가 많습니다. 그 결과 서두르다 보면 조항의 완성도가 떨어지는 경우도 생길 수 있습니다.

시간적 여유가 주는 차이는 생각보다 큽니다. 계약 체결 전 단계에서는 임대인이 특약 문구를 검토받고, 필요하다면 몇 차례 수정을 거쳐 완성도를 높일 수 있는 시간이 충분합니다. 반면 이미 연체가 누적되었거나 명도가 임박한 상황에서는 하루라도 빨리 절차를 진행해야 한다는 압박 때문에 조항 검토에 충분한 시간을 들이기 어려워지고, 이는 곧 조항의 허점으로 이어질 위험을 키웁니다. 결국 여유가 있을 때 미리 준비해두는 조항일수록 완성도가 높아지는 경향이 있습니다.

계약서 특약에는 어떤 내용이 담기나요

임대차계약서에 넣는 제소전화해 협조 조항은 화해조서에 들어갈 화해조항 전체를 그대로 옮겨 적는 것이 아닙니다. 계약서 단계에서는 "임대인이 요청하는 경우 임차인이 제소전화해 절차에 협조한다"는 취지의 원칙적인 특약을 담아두고, 구체적인 명도 기한이나 연체 기준, 강제집행 인낙 문구 같은 세부 조항은 실제로 제소전화해를 신청하는 시점에 화해조항으로 완성하는 방식이 일반적입니다.

이런 원칙적 특약과 함께, 계약서에 이미 정해져 있는 차임 연체 기준이나 관리비 정산 방식, 원상복구 조건도 함께 명확히 해두면 나중에 화해조항을 완성하는 작업이 한결 수월해집니다. 계약서의 다른 조항들이 명확할수록 화해조항으로 옮겨 적을 때 참고할 내용이 많아지기 때문입니다.

다만 계약서 특약 역시 상가건물 임대차보호법 등에서 정한 임차인 보호 규정을 벗어나는 내용을 담을 수는 없습니다. 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 사전에 포기시키는 방향으로 특약을 구성하면 그 부분은 효력을 인정받기 어렵고, 나중에 화해조항을 준비하는 단계에서도 같은 문제로 다시 다뤄지게 됩니다. 그래서 계약서 특약을 넣는 단계에서부터 이 부분을 염두에 두고 조항을 설계하는 것이 바람직합니다.

이런 상황이라면 계약서 조항이 특히 도움이 됩니다

모든 임대인에게 협조 조항이 똑같이 중요한 것은 아닙니다. 다만 아래와 같은 사정이 있다면 계약서 단계에서 조항을 마련해두는 것이 특히 도움이 되는 편입니다. 각 상황을 살펴보면서 자신의 임대차 조건과 견주어보면 조항을 넣어야 할 필요성이 얼마나 되는지 가늠하는 데 참고가 될 것입니다.

• 여러 개의 상가 점포를 임대하고 있어 사후에 개별 협조를 구하기 번거로운 임대인
• 임차인의 업종 특성상 영업 기간 중 명도 협의가 어려울 것으로 예상되는 경우
• 과거 다른 임차인과의 명도 과정에서 협조를 구하기 어려웠던 경험이 있는 임대인
• 신규 임차인과 계약을 새로 체결하며 향후 분쟁을 예방하고 싶은 경우
• 임대차 기간이 길어 계약 중간에 임차인 사정이 바뀔 가능성을 미리 대비하려는 경우

이미 계약이 진행 중인데 지금이라도 조항을 넣을 수 있나요

계약서 조항이 실제 신청 단계에서 만드는 차이

계약서에 협조 조항이 미리 있는 경우와 없는 경우, 실제로 제소전화해를 신청하는 단계에서 진행 방식에 차이가 생깁니다. 협조 조항이 있는 경우에는 임차인에게 "계약 당시 이미 동의했던 절차를 지금 진행하려 한다"는 점을 안내하는 것으로 대화를 시작할 수 있어, 화해기일까지 이어지는 과정이 비교적 매끄럽게 흘러가는 경우가 많습니다.

반면 협조 조항이 전혀 없던 임대차라면, 신청서를 준비하는 단계에서부터 임차인에게 협조 의사를 새로 확인하는 과정이 필요합니다. 이 과정에서 임차인이 협조를 거부하면 제소전화해 자체를 진행하기 어려워지고, 결국 일반 소송 절차로 넘어가야 하는 상황도 생길 수 있습니다. 소송은 제소전화해보다 절차와 기간이 늘어나는 경우가 많아, 애초에 계약서 단계에서 협조를 확보해두는 편이 시간과 비용 면에서 유리한 선택이 됩니다.

또한 협조 조항이 있는 계약서는 화해조항을 완성하는 작업 자체도 더 수월하게 만듭니다. 계약서에 이미 명도, 연체, 정산에 관한 조건들이 명확히 정리되어 있다면 화해조항은 그 내용을 가져와 강제집행 인낙 문구 등을 추가하는 방식으로 비교적 빠르게 완성될 수 있습니다. 계약서 조항이 애초에 모호했다면 화해조항을 준비하는 단계에서 그 모호함을 다시 정리하는 작업부터 거쳐야 하므로 시간이 더 걸리게 됩니다.

협조 조항, 균형 있게 설계해야 하는 이유

계약서에 넣는 제소전화해 협조 조항을 설계할 때 가장 자주 놓치는 부분이 균형입니다. 임대인 입장에서는 이 조항이 임대인의 권리를 지키기 위한 장치처럼 느껴지기 쉽지만, 실제로 화해가 성립하려면 임차인의 동의가 필수이기 때문에 조항 자체가 지나치게 임대인에게만 유리하면 오히려 역효과가 날 수 있습니다. 임차인이 계약 체결 단계에서부터 조항 내용에 거부감을 느끼면 계약 자체가 성사되지 않거나, 서명은 했더라도 나중에 화해기일에서 조항의 유효성을 문제 삼을 근거를 남기게 됩니다.

균형 있는 조항이란 임대인이 협조를 요청할 수 있는 상황을 명확히 하는 동시에, 임차인이 정상적으로 영업하는 동안에는 이 조항이 실제로 작동하지 않는다는 점을 함께 담는 방식을 말합니다. 예를 들어 협조 조항을 "임대차 기간 만료, 계약 해지 사유 발생, 차임의 반복적인 연체 등 정해진 사유가 있을 때에 한해 협조한다"는 식으로 조건을 명확히 해두면, 임차인 입장에서도 이 조항이 일상적인 영업에 영향을 미치지 않는다는 점을 이해하기 쉬워집니다.

또한 계약서 조항 단계에서부터 상가건물 임대차보호법이 정한 임차인 보호 규정을 벗어나지 않도록 유의하는 것도 균형을 갖추는 작업의 일부입니다. 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 사전에 포기시키는 방향으로 조항을 설계하면 그 부분의 효력을 인정받기 어렵고, 나중에 이 조항을 근거로 화해조항을 완성하려 할 때도 같은 문제가 다시 불거지게 됩니다. 처음부터 강행법규 테두리 안에서 조항을 짜두는 편이 결과적으로 시간을 아끼는 길입니다.

협조 조항은 임대차 갱신 때도 그대로 이어지나요

계약 갱신 시점을 활용하는 것은 특히 기존에 협조 조항 없이 계약을 맺어온 임대인들에게 유용한 방법입니다. 갱신 협의를 진행하는 동안 다른 계약 조건들과 함께 이 특약을 자연스럽게 포함시키면, 완전히 새로운 조항을 뜬금없이 요구하는 것보다 임차인이 받아들이기 수월한 경우가 많습니다. 갱신 시점에는 이미 임대인과 임차인 사이에 어느 정도 신뢰가 쌓여 있는 경우가 대부분이어서, 이 시기를 놓치지 않고 조항을 정비해두는 편이 좋습니다.

진행 절차는 어떻게 되나요

비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 그 이상이면 100만원 수준이며(부가세 별도), 인지대·송달료 등 법원비용은 15만원 안팎이 별도로 발생합니다. 관할합의서를 활용하면 목적물 소재지와 관계없이 전국에서 비슷한 비용으로 진행할 수 있고, 접수부터 성립까지는 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 차이가 납니다. 계약서에 협조 조항이 이미 마련되어 있는 경우에는 임차인 설득 과정이 줄어들어 이 기간이 단축되는 경향이 있습니다.

이 절차에서 임대인이 직접 시간을 들여야 하는 부분은 1~3단계 정도이며, 나머지는 대리인을 통해 진행되므로 상가 운영이나 다른 업무와 병행할 수 있습니다. 계약서 조항을 미리 마련해둔 임대인이라면 상담 단계에서부터 "이미 계약에 반영해 둔 협조 조항이 있다"는 점을 알려주시면, 그 조항의 문구를 화해조항으로 옮기는 작업부터 바로 시작할 수 있어 전체 진행이 한층 빨라집니다.

협조 조항 없이 이미 계약한 임대인은 어떻게 해야 하나요

이미 협조 조항 없이 계약을 체결해 임대차가 진행 중인 임대인이라면 지금이라도 늦지 않았습니다. 앞서 살펴본 것처럼 계약 갱신 시점이 조항을 추가하기에 가장 자연스러운 기회이지만, 갱신까지 시간이 많이 남아 있고 아직 별다른 문제가 없는 상황이라면 별도의 계약 변경 합의서를 통해 특약을 추가하는 방법도 있습니다.

이 경우에는 임차인에게 갑작스러운 조항 추가 요청으로 비치지 않도록, 계약 변경의 취지를 충분히 설명하는 과정이 필요합니다. 예를 들어 건물 관리 정책을 정비하는 차원에서 모든 임차인에게 동일하게 적용하는 조항이라는 점을 설명하면, 특정 임차인만을 겨냥한 조치처럼 느껴지지 않아 받아들여지기가 한결 수월합니다. 여러 상가를 임대하는 건물주라면 이런 방식으로 건물 전체에 일관된 특약을 정비해두는 경우도 있습니다.

반면 이미 연체나 명도 문제가 불거진 상태라면 지금 계약서에 조항을 추가하려는 시도 자체가 임차인에게 불리한 의도로 비칠 수 있어 설득이 더 어려워집니다. 이런 상황이라면 계약서 조항을 뒤늦게 정비하려 하기보다는, 곧바로 화해조항을 설계해 제소전화해 신청 절차로 넘어가는 편이 더 현실적인 방법이 됩니다. 계약서 조항이 없더라도 화해조항 자체는 신청 단계에서 별도로 완성할 수 있으므로, 협조 조항의 부재가 제소전화해 진행 자체를 막는 것은 아닙니다.

계약서 특약과 화해조항, 어디까지 겹치고 어디부터 다른가요

계약서 특약과 화해조항은 목적이 다른 문서입니다. 계약서 특약은 임대차 관계가 시작되는 시점에 "앞으로 이런 협조를 하겠다"는 원칙을 정해두는 약속이고, 화해조항은 실제로 제소전화해를 신청하는 시점에 명도 기한, 연체 기준, 강제집행 인낙까지 구체적으로 확정하는 문장입니다. 계약서 특약이 있다고 해서 화해조항 작성 작업 자체가 생략되지는 않지만, 특약이 있으면 임차인의 협조를 구하는 절차가 수월해지고 화해조항의 방향을 잡는 데도 참고할 근거가 생깁니다.

그래서 계약서 특약을 준비할 때는 너무 구체적인 숫자까지 못 박아 두기보다, 협조의 원칙과 범위를 명확히 하는 데 집중하는 편이 실무적으로 유연합니다. 구체적인 명도 기한이나 연체 횟수 같은 세부 조건은 실제 제소전화해가 필요해진 시점의 상황에 맞춰 화해조항으로 확정하는 것이 사안에 맞는 조정이 가능해 더 현실적입니다.

계약서 조항 하나가 이후 대응의 폭을 넓혀줍니다

임대차계약서에 제소전화해 협조 조항을 넣는 일은 계약서 몇 줄을 추가하는 간단한 작업처럼 보이지만, 실제로는 향후 명도나 연체 문제가 생겼을 때 임대인이 선택할 수 있는 대응의 폭을 넓혀주는 장치입니다. 협조 조항이 있으면 문제가 생겼을 때 곧바로 제소전화해로 넘어갈 수 있는 발판이 마련되어 있는 셈이고, 협조 조항이 없다면 그 발판을 문제가 생긴 뒤에야 새로 만들어야 하는 부담을 지게 됩니다.

제소전화해를 3,600건 이상 직접 진행해 오면서, 계약서 단계에서 협조 조항을 미리 갖춘 임대인과 그렇지 않은 임대인이 실제 신청 단계에서 얼마나 다른 속도로 절차를 밟는지를 함께 지켜볼 수 있었습니다. 이 경험을 바탕으로 신규 계약을 앞둔 임대인에게는 계약서 단계에서부터 조항을 정비해두는 방향을, 이미 계약이 진행 중인 임대인에게는 갱신 시점이나 화해조항 설계 단계에서 놓친 부분을 보완하는 방향을 각각 안내하고 있습니다.

결국 중요한 것은 협조 조항을 언제 마련하든, 그 조항이 실제로 힘을 발휘할 수 있도록 균형 있고 명확한 문장으로 다듬어져 있는지입니다. 계약서 조항이든 화해조항이든 문장 하나하나가 나중에 실제 상황에서 그대로 적용되는 근거가 되는 만큼, 처음부터 신중하게 설계해두는 편이 시간이 지난 뒤에도 후회를 줄이는 선택이 됩니다.

계약서 조항을 준비할 때 자주 하는 실수

자주 묻는 질문