제소전화해 비용, 왜 상담 때마다 다시 물어보게 될까

임대인이든 임차인이든 제소전화해를 처음 알아볼 때 가장 먼저 막히는 지점은 절차가 아니라 비용입니다. 계약서에 확정판결과 같은 효력을 가진 조서를 만들어 둔다는 개념은 설명을 들으면 금방 이해되지만, "그래서 이번에 얼마가 드는지, 그 돈을 내가 내는 건지 상대가 내는 건지"는 전화를 두세 번 돌려도 시원하게 정리되지 않는 경우가 많습니다.

혼란이 생기는 이유는 제소전화해 하나에 성격이 다른 비용이 최소 두 갈래로 섞여 있기 때문입니다. 하나는 사건을 대리하는 변호사에게 지급하는 선임비용이고, 다른 하나는 법원에 내는 인지대·송달료 같은 실비입니다. 여기에 더해 나중에 임차인이 조서를 이행하지 않아 강제집행 단계까지 가게 될 경우의 집행 비용까지 한꺼번에 떠올리다 보니, 셋을 하나로 뭉뚱그려 "제소전화해 비용이 대체 얼마냐"는 질문으로 되돌아오는 것입니다.

이 글은 그 세 가지를 각각 분리해서, 각 항목의 금액과 함께 그 돈을 실제로 누가 부담하는지의 원칙과 실무 관행을 정리합니다. 특히 강제집행 실비는 제소전화해 비용과 전혀 다른 단계, 다른 금액대의 항목이라는 점을 끝까지 구분해서 설명합니다. 이 구분이 되어 있어야 상대방과 비용을 협의할 때도, 견적을 받을 때도 헷갈리지 않습니다.

결론부터 말하면 제소전화해 비용을 "누가 낸다"고 법으로 딱 정해 놓은 규정은 없습니다. 원칙은 당사자 간 합의이고, 그 위에서 실무적으로 굳어진 관행이 존재할 뿐입니다. 아래에서 그 원칙과 관행을 순서대로 짚어 보겠습니다.

변호사 선임비용의 두 구간 — 70만원과 100만원(VAT별도)

제소전화해를 쌍방이 함께 진행할 때, 즉 임대인과 임차인이 한 사건에서 조서 작성에 동의해 나란히 절차를 밟을 때의 변호사 선임비용은 계약된 월 임대료를 기준으로 두 구간으로 나뉩니다. 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원이며 모두 부가가치세(VAT)는 별도입니다. 이 금액은 사건 하나를 기준으로 한 총액이지 임대인·임차인 각각이 내는 금액이 아니라는 점을 먼저 확인해야 합니다.

이 비용에는 신청서 작성, 화해조항 설계, 법원 접수 대행, 화해기일 진행, 조서 송달 확인까지 일련의 절차가 포함되어 있습니다. 특히 화해조항을 어떻게 설계하느냐에 따라 나중에 실제로 집행이 되는 조서인지, 다툼의 소지를 남기는 조서인지가 갈리기 때문에 이 부분의 전문성이 금액에 반영되어 있다고 보면 됩니다.

기준이 되는 월 임대료는 계약서상 차임을 기준으로 판단하며, 관리비나 보증금은 별도 항목으로 취급됩니다. 관할합의서를 함께 작성해 진행하면 임대차 목적물이 어느 지역에 있든 이 비용 기준이 동일하게 적용된다는 점도 실무에서 자주 확인되는 부분입니다. 지방 상가라고 비용이 더 들거나, 서울이라고 덜 드는 구조가 아니라는 뜻입니다.

다만 이 70만원·100만원은 쌍방이 이견 없이 절차를 진행할 때를 전제로 한 금액입니다. 임차인이 화해기일에 출석하지 않거나, 조항 문구를 두고 이견이 계속되어 조정이 필요해지는 경우에는 별도 협의가 필요할 수 있습니다. 상담 단계에서 임차인의 협조 여부를 미리 확인해 두는 것이 견적을 정확하게 받는 첫 단추입니다.

법원에 내는 비용은 따로 있다 — 인지대·송달료 15만원 안팎

변호사 선임비용과 별개로, 제소전화해 신청 자체를 법원에 접수하기 위한 인지대와 송달료가 있습니다. 이 실비는 통상 15만원 안팎으로, 사건 당사자 수나 송달 횟수에 따라 소폭 오르내릴 수 있지만 큰 틀에서는 일정한 수준을 유지합니다. 인지대는 법원에 사건을 등록하는 비용이고, 송달료는 신청서·기일통지·조서 등을 우편으로 주고받는 데 드는 비용이라고 이해하면 됩니다.

이 15만원 안팎의 법원비용은 변호사에게 지급하는 선임료와는 성격이 완전히 다릅니다. 선임료가 대리인의 업무 수행에 대한 대가라면, 법원비용은 국가기관에 내는 실비 성격의 비용이라 협상의 여지가 사실상 없습니다. 견적을 받을 때 이 두 항목이 합쳐진 총액으로 안내되는 경우가 많으니, 상담 시 "선임료가 얼마고 법원비용이 얼마인지"를 나누어 물어보면 내역이 훨씬 선명해집니다.

법원비용을 별도 항목으로 인식해 두면 좋은 이유가 하나 더 있습니다. 비용 분담을 협의할 때 "변호사비용은 임대인이, 법원비용은 임차인이"처럼 항목 단위로 나누는 방식이 감정적으로 훨씬 받아들이기 쉽기 때문입니다. 총액을 통으로 놓고 "누가 얼마를 낼지"를 다투면 협상이 길어지지만, 항목별로 성격이 다른 비용임을 서로 인지하고 있으면 각자 익숙한 방식으로 분담을 제안하기가 수월해집니다. 실제로 상담 과정에서 이런 항목 분리 설명을 들은 뒤에야 비용 협의가 매끄럽게 풀리는 사례를 자주 봅니다.

법원비용 역시 관할합의서를 활용해 진행하는 사건이라면 지역에 따른 차이가 크지 않습니다. 다만 당사자 수가 늘어나거나 송달받을 주소가 여러 곳으로 나뉘는 특수한 사정이 있으면 송달료가 소폭 늘어날 수 있으므로, 정확한 금액은 서류를 검토한 뒤 안내받는 것이 정확합니다.

제소전화해 비용, 법으로 정해진 부담자가 있을까

결론부터 말하면 없습니다. 제소전화해는 소송이 아니라 당사자가 자율적으로 신청하는 절차이기 때문에, 비용을 누가 낼지도 법이 강제하는 것이 아니라 당사자 간 합의로 정하는 것이 원칙입니다. 이는 소송에서 패소한 쪽이 소송비용을 부담하는 구조와는 근본적으로 다릅니다. 제소전화해에는 승패가 없고, 애초에 양측이 조서 내용에 동의해야 성립하는 절차이기 때문입니다.

그래서 상담을 받다 보면 "임대인이 원하는 절차이니 임대인이 다 내야 하는 것 아니냐"는 질문과 "임차인 보호를 위한 조서이기도 하니 나눠 내야 하는 것 아니냐"는 질문을 둘 다 듣게 됩니다. 두 질문 모두 일리가 있지만, 법적으로는 어느 쪽도 정답이 아닙니다. 계약 당사자들이 협의해서 정하면 그것이 곧 답이 됩니다.

실제로 계약서에 "제소전화해 비용은 임차인이 부담한다" 또는 "쌍방이 절반씩 부담한다"는 특약을 미리 넣어 두는 사례도 있습니다. 이런 특약이 있다면 그 내용이 그대로 기준이 됩니다. 다만 특약이 강행법규를 위반하는 방식으로 임차인에게 일방적으로 불리하게 설계되어 있다면, 그 조항 자체가 조서에 반영되지 못하고 보정 사유가 될 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 보정명령은 재판부가 사건을 배정받은 이후에 나오는 것이므로, 접수 전에 조항을 신중하게 다듬어 두는 편이 시간을 아끼는 길입니다.

특약이 없다면 결국 신청 시점에 당사자들이 구두 또는 별도 합의서로 정하게 됩니다. 이때 중요한 것은 "누가 내야 하느냐"를 놓고 다투는 것보다, 실무에서 어떤 흐름이 자연스럽게 형성되어 왔는지를 아는 것입니다. 다음 항목에서 그 관행을 정리합니다.

실무에서는 실제로 누가 내는가 — 관행으로 굳어진 흐름

가장 흔한 흐름은 임대인이 신규 임대차계약이나 재계약을 체결하면서 제소전화해를 진행 조건으로 제시하고, 그 비용도 임대인이 먼저 지출하는 형태입니다. 임대인 입장에서는 향후 차임 연체나 명도 지연 리스크를 줄이기 위한 예방적 조치인 만큼, 비용을 먼저 부담하더라도 얻는 안정성이 크다고 판단하는 경우가 많습니다.

반대로 임차인이 상가 권리금을 주고 들어오거나, 장기 임대차를 조건으로 협상력을 가진 상황에서는 비용을 절반씩 나누거나 임차인이 전액 부담하는 사례도 실무에서 확인됩니다. 예를 들어 임대인이 요구하지 않았는데 임차인 쪽에서 "추후 분쟁을 예방하고 싶다"며 먼저 제소전화해를 제안하는 경우, 그 제안을 한 쪽이 비용을 부담하는 흐름이 자연스럽게 만들어지기도 합니다.

결국 "누가 내야 정상이냐"보다 "이 계약에서 누가 이 장치를 더 필요로 하는가, 그리고 협상 테이블에서 어떤 조건과 맞바꿀 수 있는가"가 실제 결정 요인입니다. 임대료 조정, 계약 기간, 원상복구 범위 같은 다른 조건과 함께 제소전화해 비용 분담을 하나의 협상 카드로 놓고 정리하는 편이 감정 소모 없이 합의에 이르는 길입니다.

협의가 원만하지 않을 때는 "전액을 어느 한쪽이 부담하되, 조서 내용은 양쪽 이익을 균형 있게 반영한다"는 원칙을 상기시키는 것이 도움이 됩니다. 제소전화해는 비용을 낸 쪽만을 위한 제도가 아니라 임차인의 동의 없이는 애초에 성립조차 되지 않는 절차이기 때문에, 비용 부담과 조서 내용의 유불리는 별개로 다뤄야 합니다.

재계약 시점에 이 문제가 불거지는 경우도 적지 않습니다. 기존 계약 기간 동안 별다른 분쟁이 없었다면 재계약을 앞두고 임대인이 처음으로 제소전화해를 조건으로 제시하는 일이 흔한데, 이때 임차인 입장에서는 "왜 갑자기 이런 비용까지 내야 하느냐"는 반응이 나오기 쉽습니다. 이럴 때는 재계약 임대료 인상 폭을 조금 낮추는 대신 제소전화해 비용을 임대인이 전담하는 식으로 패키지 협상을 하면 감정적 마찰 없이 합의에 이르는 경우가 많습니다. 비용 하나만 떼어 놓고 밀어붙이기보다 재계약 조건 전체를 놓고 조율하는 편이 실제로는 더 빠른 길입니다.

명도 강제집행 실비(50만~100만원)와 절대 혼동하면 안 되는 이유

상담을 하다 보면 "제소전화해 하는데 100만원까지 든다면서요, 그럼 그걸로 나중에 강제로 내보내는 것까지 다 되는 거죠?"라는 질문을 자주 받습니다. 결론은 아닙니다. 제소전화해 비용은 화해조서라는 집행권원을 만들어 두는 단계의 비용이고, 실제로 임차인이 조서 내용을 지키지 않아 강제집행을 신청해야 하는 상황이 오면 그때부터는 별도의 실비, 대략 50만원에서 100만원 수준의 비용이 추가로 발생합니다.

두 비용이 발생하는 시점 자체가 다릅니다. 제소전화해 비용은 계약 초기 또는 분쟁이 본격화되기 전, 조서를 준비하는 단계에서 지출됩니다. 반면 강제집행 실비는 조서가 이미 존재하는 상태에서 상대방이 이행하지 않을 때, 즉 명도가 실제로 늦어지는 국면에서 발생합니다. 시점이 다르니 당연히 그 시점에 누가 비용을 내는지도 별도로 정해야 합니다.

비용의 성격도 다릅니다. 제소전화해 비용의 법원 실비 15만원 안팎은 인지대·송달료 같은 접수 비용인 반면, 강제집행 실비 50만~100만원은 집행관 수수료, 노무비, 창고 보관비 등 물리적으로 사람과 짐을 옮기는 데 드는 현장 비용입니다. 액수의 자릿수가 비슷하다 보니 "그게 그거 아니냐"고 오해하기 쉽지만, 항목의 성질이 전혀 다릅니다.

이 구분을 분명히 해 두어야 견적을 받을 때도, 나중에 상대방과 비용을 정산할 때도 혼선이 생기지 않습니다. 특히 계약서에 "제소전화해 비용은 임차인 부담"이라고만 적어 두면, 훗날 강제집행까지 가야 하는 상황에서 그 비용까지 임차인이 내야 하는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 특약을 쓸 때부터 두 항목을 분리해서 명시해 두는 것이 나중의 분쟁을 줄이는 방법입니다.

비용 분담, 화해조항에 아예 못 박아 둘 수 있을까

가능합니다. 오히려 실무에서 권장되는 방식이기도 합니다. 제소전화해 신청 단계에서부터 "본 화해에 소요되는 비용은 누가 부담한다" 또는 "향후 강제집행이 필요할 경우 그 비용은 누가 부담한다"는 내용을 화해조항 자체에 넣어 두면, 나중에 상황이 벌어졌을 때 다시 협의할 필요 없이 조서에 적힌 대로 처리하면 됩니다.

다만 이 조항을 설계할 때도 주의할 점이 있습니다. 비용 부담 조항이 임차인에게 일방적으로 불리하거나, 정당한 권리 행사를 사실상 봉쇄하는 형태로 작성되면 강행법규 위반으로 조서에 반영되지 못할 수 있습니다. 예컨대 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 포기시키는 조항과 마찬가지로, 비용 조항 역시 균형을 잃으면 보정 대상이 될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

비용 분담 문구를 조서에 담아 둘 때 흔히 쓰이는 방식은 두 가지입니다. 하나는 "제소전화해 비용은 임대인이 부담하고, 향후 강제집행 실비는 발생 시점에 별도 협의한다"처럼 단계를 나눠 명시하는 방식이고, 다른 하나는 "제소전화해 비용과 강제집행 실비 모두 이행하지 않는 당사자가 부담한다"처럼 귀책사유를 기준으로 정하는 방식입니다. 어느 쪽이든 문구가 구체적일수록 나중의 해석 다툼이 줄어듭니다.

비용은 언제, 어떤 순서로 정산되나 — 실제 절차 5단계

의뢰인이 직접 움직여야 하는 구간은 1~3단계뿐입니다. 전화로 상황을 설명하고, 서류를 이메일로 전달하고, 정해진 금액을 입금하는 것으로 의뢰인 쪽 할 일은 사실상 끝납니다. 법원 접수와 화해기일 진행은 대리인이 처리하며, 의뢰인이 화해기일에 직접 출석해야 하는 것도 아닙니다.

비용을 나눠 낼 때는 3단계 입금 시점에 미리 각자의 몫을 명확히 해 두는 것이 좋습니다. "일단 한쪽이 전액을 내고 나중에 정산한다"는 식으로 진행하면 절차가 끝난 뒤 정산이 흐지부지되는 경우가 종종 있기 때문에, 가능하면 입금 단계에서부터 각자의 계좌로 각자의 몫을 나눠 내는 편이 깔끔합니다.

서류 준비 단계에서는 신청서 외에 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장(인감 필수, 2부), 관할합의서 등 총 8종의 첨부서류가 필요하며, 임대차 목적물이 건물 1층의 일부일 때는 도면도 함께 준비합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 하고, 법인이 당사자라면 법인인감증명서와 법인등기부등본이 추가로 필요합니다. 서류 준비가 늦어지면 접수 자체가 미뤄져 전체 일정이 늘어질 수 있으니, 상담 초기에 서류 목록을 받아 미리 준비해 두는 것이 시간과 비용 모두를 아끼는 방법입니다.

서류를 준비하는 과정에서 발생하는 발급 수수료, 예를 들어 등기부등본이나 건축물대장 발급 비용은 앞서 설명한 15만원 안팎의 법원비용과는 또 다른, 아주 소액의 실비입니다. 이 역시 누가 부담할지 정해진 규칙은 없지만, 통상 서류 발급은 해당 서류의 명의자나 절차를 주도하는 쪽이 준비하는 경우가 많습니다. 전체 비용 구조를 볼 때 이 부분은 금액이 크지 않아 협의 과정에서 쟁점이 되는 일은 드물지만, 견적서에 포함되어 있는지 미리 확인해 두면 예상치 못한 추가 청구를 피할 수 있습니다.

비용을 둘러싼 흔한 오해 세 가지

첫째, "제소전화해 비용이 비싸서 안 하는 게 낫다"는 오해입니다. 70만·100만원(VAT별도)에 법원비용 15만원 안팎을 더해도 총액은 한 번 지출로 끝나는 비용이며, 이후 차임 연체나 명도 지연으로 소송을 별도로 진행해야 하는 상황과 비교하면 소요되는 시간과 비용 모두에서 차이가 큽니다. 소송은 통상 1년 이상 걸리는 경우도 있고 인지대·송달료도 청구 금액에 비례해 커지는 반면, 제소전화해는 정액에 가까운 비용으로 평균 6개월 안에 마무리됩니다. 단순히 눈앞의 지출액만 보고 필요성을 판단하면 이후 더 큰 비용과 시간을 치를 수 있습니다.

둘째, "임차인이 동의만 하면 비용도 임차인이 내는 게 맞다"는 오해입니다. 동의와 비용 부담은 별개의 문제입니다. 임차인이 조서 내용에 동의한다고 해서 그 비용까지 임차인이 부담해야 한다는 법적 근거는 없습니다. 오히려 실무에서는 제소전화해를 필요로 하는 쪽, 즉 향후 리스크를 줄이고 싶은 쪽이 비용을 먼저 부담하고 그 대신 조서 내용에서 자신에게 필요한 조항을 반영하는 방식으로 협상이 이뤄지는 경우가 더 많습니다.

셋째, "한번 조서를 만들어 두면 강제집행 비용까지 다 해결된 것"이라는 오해입니다. 앞서 설명했듯 제소전화해 비용과 강제집행 실비는 완전히 다른 단계, 다른 금액대의 항목입니다. 조서는 강제집행을 신청할 수 있는 자격, 즉 집행권원을 확보해 주는 것이지 강제집행 자체를 미리 결제해 두는 것이 아닙니다. 실제로 강제집행까지 갈 상황이 오면 그 시점에 별도의 실비가 발생한다는 점을 처음부터 인지하고 있어야 나중에 예상치 못한 지출로 당황하지 않습니다.

비용 분담을 정할 때 미리 확인할 체크리스트

협의 테이블에 앉기 전, 아래 항목을 스스로 점검해 두면 비용 부담을 정하는 대화가 훨씬 수월해집니다. 특히 임대인과 임차인 중 어느 쪽이 이 절차를 더 필요로 하는지, 그리고 다른 계약 조건과 어떻게 맞바꿀 수 있는지를 미리 정리해 두는 것이 핵심입니다.

• 계약서에 제소전화해 비용 부담에 관한 특약이 이미 있는지 먼저 확인했는가.
• 변호사 선임비용(70만·100만원)과 법원비용(15만원 안팎)을 항목별로 구분해서 견적을 받았는가.
• 향후 강제집행 실비(50만~100만원)까지의 부담 주체를 화해조항에 별도로 남겨 둘 것인지 정했는가.
• 비용 분담을 임대료·계약기간 등 다른 조건과 맞바꿀 여지가 있는지 검토했는가.
• 비용 부담 조항이 임차인의 정당한 권리를 일방적으로 제한하는 형태는 아닌지 점검했는가.
• 입금 시점에 각자의 몫을 나눠 낼 것인지, 한쪽이 먼저 내고 정산할 것인지 방식을 정했는가.

이 여섯 가지를 미리 정리해 두면 상담 전화를 걸었을 때도 훨씬 구체적인 답을 받을 수 있습니다. 특히 계약서상 특약 유무와 강제집행 실비의 부담 주체를 별도로 남겨 둘지는, 나중에 실제로 문제가 생겼을 때 다시 다투지 않기 위한 가장 중요한 확인 사항입니다.

자주 묻는 질문

정리 — 비용 액수보다 "구분"이 먼저다

제소전화해 비용을 둘러싼 혼란은 대부분 금액이 몰라서가 아니라, 어떤 비용이 어느 단계에 속하는지를 구분하지 못해서 생깁니다. 변호사 선임비용 70만·100만원(VAT별도), 법원 인지대·송달료 15만원 안팎, 그리고 훗날 필요할 수 있는 강제집행 실비 50만~100만원, 이 세 가지를 분리해 놓고 보면 "누가 낸다"는 질문에도 훨씬 편하게 답할 수 있습니다.

부담 주체는 법이 정해 주지 않으므로 계약 당사자 간 합의가 원칙이며, 실무에서는 절차를 주도하는 쪽이 먼저 부담하는 관행이 흔하되 개별 협상에 따라 얼마든지 달라집니다. 중요한 것은 이 분담 내용을 화해조항이나 별도 특약에 구체적으로 남겨 두어, 훗날 다시 다투지 않도록 해 두는 것입니다.

임대인 입장에서든 임차인 입장에서든, 비용을 둘러싼 협상은 결국 신뢰의 문제로 귀결됩니다. 상대방이 비용 얘기를 꺼렸을 때 곧바로 방어적으로 반응하기보다, 이 절차가 양쪽 모두에게 어떤 안전장치가 되는지를 먼저 설명하고 그 다음에 분담을 논의하는 순서가 협상을 훨씬 부드럽게 만듭니다. 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라 계약 관계 전반의 예측 가능성을 높이는 장치이므로, 비용 부담을 정하는 대화 역시 그 취지에 맞게 진행하는 것이 바람직합니다.

3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 비용 구조를 사전에 정확히 안내하고 상황에 맞는 조항 설계까지 함께 도와드립니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

명도소송 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 직접 다뤄 온 경험은 단순히 조서를 만드는 데서 그치지 않고 "실제로 집행되는 문구"를 설계하는 데 반영됩니다. 비용을 아무리 합리적으로 나눠도 조서 자체가 허술하면 나중에 명도가 지연되거나 강제집행 단계에서 다시 다툼이 벌어질 수 있기 때문에, 비용 협의와 조항 설계는 늘 함께 검토되어야 합니다. 상담 시 비용 구조뿐 아니라 조항이 실제로 어떻게 작성되는지도 함께 안내받으시길 권해 드립니다.