제소전화해 조서, 정확히 무슨 뜻인가요?

‘제소전화해(提訴前和解)’는 글자 그대로 ‘소(訴)를 제기하기 전에 미리 화해한다’는 뜻입니다. 민사 다툼이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 절차가 시작되고, 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부릅니다. 그 자리에서 합의가 이루어지면 법원이 그 내용을 ‘화해조서’로 남기는데, 바로 이 문서가 제소전화해 조서입니다.

제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 쓸 수 있어 대상에 제한이 없지만, 실무에서는 상가 임대차에서 가장 널리 활용됩니다. 그래서 보통 상가건물 임대차보호법(상임법)을 기준으로 조서를 설계합니다.

일반 소송과는 무엇이 다른가요?

같은 ‘분쟁 해결’이라도 출발점이 정반대입니다. 소송은 분쟁이 터진 뒤 그것을 ‘끝내는’ 절차이고, 제소전화해 조서는 분쟁이 ‘시작되기도 전에’ 미리 끝내 두는 절차입니다.

※ 위 기간·비용은 일반적인 예시이며, 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

제소전화해 조서가 있으면 무엇이 달라지나요?

한 장의 조서가 가지는 힘은 생각보다 큽니다. 핵심은 다섯 가지로 정리됩니다.

임대인에게만 유리한 조서도 만들 수 있나요?

결론부터 말하면, 그럴 수 없습니다. 제소전화해는 한쪽을 이기게 하는 제도가 아니라, 임대인과 임차인이 서로의 약속을 ‘법대로’ 지키자는 취지의 제도입니다. 화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

그래서 법이 막아 둔 조항 — 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기 같은 강행법규 위반 조항 — 은 처음부터 넣지 않습니다. 이런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부하기 때문입니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 처음부터 적법하게 설계해 보정 절차를 최소화하는 것이, 빠르고 안정적인 성립의 비결입니다.

‘집행되는 조서’를 설계하는 실무 경험

조서는 글자만 적는다고 힘이 생기지 않습니다. 분쟁이 닥쳤을 때 실제로 ‘집행될 수 있는 문구’로 짜여 있어야 비로소 제 역할을 합니다.

※ 제소전화해 3,600건은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다.

비용·절차·필요서류 한눈에

가장 안정적인 표준 방식은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’입니다. 비용은 다음과 같습니다(VAT 별도).

관할 합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되며, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개돼 있습니다.

선임 절차 5단계

※ 의뢰인은 1~3단계만 진행하고 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지 평균 약 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다.

필요 서류

핵심은 ‘적법한 화해조항 설계’입니다. 첨부서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 신청인·피신청인 위임장(인감 필수), 관할 합의서 등 8종이며, 목적물이 1층의 일부인 경우에는 도면도 필요합니다. 위임장 인감은 인감증명서와 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.