제소전화해 상담을 하다 보면 신청서 초안에 "임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상회복하여 반환한다"는 문장 딱 한 줄만 넣어달라는 요청을 자주 받습니다. 언뜻 보면 충분해 보이지만, 실제로 명도가 필요한 상황이 닥치면 이 한 줄짜리 조항이 얼마나 무력한지 바로 드러납니다. 어디까지가 훼손이고 어디까지가 자연스러운 마모인지, 원상회복을 이행하지 않으면 어떻게 되는지가 조서에 없으면 결국 또 다른 다툼과 별도의 절차로 이어지기 때문입니다. 이 글은 원상회복 조항을 화해조서에 어떻게 구체적으로 담아야 실제로 힘을 발휘하는지 정리한 글입니다.

• 임차인이 인테리어를 크게 뜯어고쳐 놓아 나중 원상회복이 걱정되는 임대인
• 과거 세입자와 원상회복 범위를 두고 실랑이를 겪어본 뒤 재발을 막고 싶은 분
• 제소전화해를 신청하면서 원상회복 조항을 어떻게 써야 할지 막막한 분
• 명도가 필요해졌을 때 원상회복까지 함께 정리하고 싶은 임대인

원상회복 분쟁, 왜 이렇게 자주 생기는가

임대차가 끝나고 나서 임대인과 임차인 사이에 벌어지는 다툼 중 상당수가 보증금 반환 그 자체보다 원상회복 범위를 두고 발생합니다. 임차인 입장에서는 몇 년간 정성껏 관리한 공간이니 벽지가 조금 바랜 것 정도는 당연한 마모라고 여기지만, 임대인 입장에서는 새 세입자를 받으려면 도배와 장판을 새로 해야 하니 그 비용을 누가 부담할지가 민감한 문제가 됩니다. 이 온도차가 좁혀지지 않으면 보증금 반환 자체가 지연되고, 감정싸움으로 번지는 경우도 드물지 않습니다.

제소전화해를 신청하는 근본적인 이유는 나중에 소송 없이 곧바로 명도 절차에 들어가기 위해서입니다. 그런데 원상회복 조항이 허술하면, 명도 자체는 조서로 해결되더라도 원상회복 비용을 두고는 또 다른 별도의 분쟁이나 소송이 필요해질 수 있습니다. 즉 원상회복 조항을 제대로 설계하지 않으면 제소전화해를 받아둔 의미가 절반밖에 발휘되지 못하는 셈입니다.

신청서 자체는 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장 같은 첨부서류로 구성되지만, 이 신청서에서 실질적으로 가장 중요한 부분은 바로 화해조항의 문구 그 자체입니다. 서류를 아무리 완벽하게 갖춰도 조항 문구가 애매하면 조서의 실효성이 떨어집니다. 반대로 서류가 다소 부족해도 조항 설계가 정교하면 실제 분쟁 국면에서 훨씬 힘을 발휘합니다. 그만큼 원상회복 조항은 신청서의 핵심이라고 할 수 있습니다.

원상회복 범위, 조서에 무엇을 담아야 하나

막연히 "원상회복한다"고 적는 대신, 실무에서는 원상회복 대상을 항목별로 구체화합니다. 크게 나누면 도배·장판 같은 마감재, 임차인이 설치한 시설물, 구조를 변경한 부분 세 갈래로 정리할 수 있습니다.

이 세 갈래를 나누는 이유는 단순합니다. 마감재 훼손과 구조변경은 원상회복에 드는 비용과 시간이 전혀 다르기 때문입니다. 도배 몇 장 다시 하는 것과 철거한 벽을 다시 세우는 것은 견적 규모부터 차이가 크기 때문에, 뭉뚱그려 "원상회복"이라고만 적어두면 나중에 어느 항목까지 포함되는지를 두고 다시 다툴 여지가 생깁니다. 계약 초반, 특히 임차인이 인테리어 공사를 계획하고 있다면 이 단계에서 미리 항목을 나눠 조서에 반영해두는 것이 좋습니다.

특히 상가 임대차의 경우 임차인이 영업을 위해 대대적인 인테리어 공사를 하는 경우가 많습니다. 주방 설비, 매장 파사드, 전기 증설 공사 등은 원상회복 시 철거 비용 자체가 상당한 규모로 나올 수 있어, 계약 초기 단계에서부터 "구조변경 부분은 임차인 비용으로 철거·복구한다"는 문구를 명확히 넣어두는 것이 임대인에게는 필수적인 안전장치가 됩니다.

실제 사례를 들면, 카페나 음식점처럼 주방 설비 공사가 큰 업종은 배관과 후드, 전기 증설 공사 규모가 상당한 경우가 많습니다. 이런 업종이 임차인으로 들어오는 계약이라면, 계약 체결과 동시에 진행하는 제소전화해 신청서에 "주방 설비 및 관련 배관·전기 공사는 퇴거 시 임차인 비용으로 철거하고 원상태로 복구한다"는 식으로 업종 특성에 맞춘 구체적인 문구를 넣는 것이 좋습니다. 업종에 따라 흔히 발생하는 시설 종류가 다르기 때문에, 상담 시 임차인의 업종과 예정된 인테리어 계획을 함께 알려주시면 그에 맞는 조항을 설계해 드립니다.

상가와 주택, 원상회복 기준이 다른가

원상회복 조항 자체는 강행법규 영역이 아니므로 상가와 주택 모두 비교적 자유롭게 설계할 수 있다는 공통점이 있습니다. 다만 실제로 조서에 담기는 내용의 결이 다릅니다. 상가는 영업을 위한 인테리어와 시설물 규모가 커서 구조변경·시설물 철거 조항의 비중이 크고, 주택은 도배·장판 같은 마감재와 생활 과정에서 생기는 훼손 여부가 다툼의 중심이 되는 경우가 많습니다.

주택 임대차에서는 특히 반려동물로 인한 훼손, 못이나 압정을 대량으로 사용한 흔적, 누수나 결로를 방치해 곰팡이가 번진 경우가 자주 문제됩니다. 이런 사례는 자연마모와 명백히 구분되는 훼손이지만, 조서에 예시 문구로 남겨두지 않으면 임차인이 "그 정도는 원래 그런 것"이라고 주장하며 다투는 경우가 있습니다. 주택 원상회복 조항에는 이런 생활 밀착형 훼손 사례를 구체적으로 예시로 넣어두는 것이 실무적으로 효과적입니다.

반대로 상가는 임차인이 영업 종료 후 시설을 그대로 두고 나가버리는 이른바 '방치 퇴거'가 문제되는 경우가 많습니다. 시설물을 철거하지 않고 열쇠만 반납한 채 연락이 끊기면, 임대인이 대신 철거 비용을 부담한 뒤 나중에 임차인에게 청구해야 하는 번거로운 상황이 발생합니다. 조서에 "임차인이 정해진 기한 내 시설을 철거하지 않으면 임대인이 임의로 철거하고 그 비용을 임차인에게 청구할 수 있다"는 조항을 넣어두면, 이런 방치 퇴거 상황에서도 곧바로 대응할 수 있는 근거가 마련됩니다.

업종별로 보면 학원이나 병원처럼 인테리어에 특수 설비가 많이 들어가는 업종은 원상회복 범위가 더 세밀하게 정리돼야 합니다. 반면 사무실처럼 비교적 단순한 구조로 사용되는 업종은 벽지와 바닥, 파티션 철거 정도로 항목이 단순해지는 경우가 많습니다. 이렇게 업종과 사용 목적에 따라 원상회복 조항의 무게중심이 달라지기 때문에, 상가 임대차라면 계약 체결 전에 임차인이 어떤 업종으로 어떤 인테리어를 계획하고 있는지 미리 확인해두는 것이 조항 설계의 출발점이 됩니다.

자연마모와 훼손, 어떻게 가르는가

원상회복 조항을 둘러싼 다툼의 8할은 결국 이 질문 하나로 귀결됩니다. "이게 그냥 오래 살아서 낡은 건가, 아니면 임차인이 훼손한 건가." 실무에서는 이 경계를 미리 조서에 예시 형태로 담아두는 방식을 씁니다. 통상적인 사용에 따른 자연스러운 마모, 즉 벽지의 자연 변색이나 바닥재의 미세한 눌림 자국 같은 것은 원상회복 대상에서 제외한다고 명시하고, 그 외의 파손·오염·구조변경은 임차인 부담으로 복구한다고 정리하는 방식입니다.

아래는 실제 상담에서 자주 나오는 임차인 측 주장과, 조서에 기준이 명시돼 있을 때 어떻게 정리되는지를 예시로 보여드립니다.

이렇게 구체적인 사례를 예시로 미리 조서에 반영해두면, 실제 명도 시점에 임차인과 감정적으로 부딪히는 상황을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 조서 문구 자체가 이미 기준을 제시하고 있기 때문에, 임대인도 임차인도 "그때 합의한 대로"라는 근거를 갖고 대화할 수 있게 됩니다.

이처럼 같은 물건이라도 누가 설치했는지, 계약 당시부터 있었는지에 따라 원상회복 대상 여부가 완전히 달라질 수 있습니다. 그래서 실무에서는 계약 체결 시점에 임대인 소유 시설과 임차인이 신규로 설치할 예정인 시설을 구분한 목록을 함께 작성해 조서 첨부자료로 남겨두는 방식을 권합니다. 이 목록이 있으면 원상회복 대상을 두고 다투는 상황 자체가 애초에 발생하기 어렵습니다.

원상회복을 이행하지 않으면 어떻게 되는가

범위를 아무리 명확히 정해도, 임차인이 실제로 원상회복을 이행하지 않고 그냥 짐만 빼서 나가는 경우가 있습니다. 이런 상황을 대비해 조서에는 불이행 시 처리 방법까지 함께 담아두는 것이 좋습니다. 가장 흔하게 쓰이는 방식은 원상회복에 소요되는 비용을 보증금에서 우선 공제한다는 조항입니다. 이 문구가 있으면 임대인이 별도로 비용 청구 소송을 하지 않아도, 반환할 보증금에서 원상회복 비용을 뺀 나머지만 지급하면 됩니다.

보증금이 원상회복 비용보다 적거나 이미 다른 명목으로 소진된 경우에는 조금 더 복잡해집니다. 이럴 때를 대비해 원상회복 예상 비용의 견적을 미리 받아 조서에 구체적인 금액이나 산정 기준을 남겨두는 방법도 있고, 명도 집행과 함께 원상회복 불이행 부분에 대한 강제이행 절차를 함께 진행하는 방법도 있습니다. 다만 후자는 별도의 절차와 비용이 추가로 들 수 있으므로, 가능하면 보증금 공제 방식으로 조항을 설계해두는 편이 실무적으로 훨씬 간명합니다.

명도 강제집행이 실제로 진행되는 상황이라면, 원상회복 문제는 짐을 옮기는 집행 절차와는 별개로 처리됩니다. 강제집행 자체는 정해진 절차와 집행관을 통해 진행되며, 명도 800건 이상과 강제집행 240건 이상을 지원해 온 경험을 바탕으로 원상회복 조항이 실제 집행 국면에서 어떻게 작동하는지까지 감안해 조항 문구를 설계하고 있습니다. 다만 조서에 기반한 강제집행의 실행 자체는 직접 대신 진행하는 것이 아니라, 집행문·송달증명 발급 등 필요한 절차를 지원하는 방식으로 협업한다는 점도 함께 안내해 드립니다.

보증금 공제 방식을 택할 때 실무에서 놓치기 쉬운 부분이 하나 더 있습니다. 원상회복 비용을 보증금에서 공제하려면, 실제로 얼마의 비용이 드는지를 뒷받침할 근거가 필요합니다. 조서에 "공제 시 견적서 또는 영수증을 근거로 한다"는 식의 절차를 함께 명시해두면, 나중에 임대인이 임의로 금액을 정했다는 오해나 다툼을 막을 수 있습니다. 반대로 이런 절차 문구가 없으면 공제 금액의 적정성을 두고 다시 다투게 될 여지가 생깁니다.

원상회복 조항, 임차인에게도 나쁘지 않은 이유

원상회복 조항을 구체적으로 정한다고 하면 임차인이 부담스러워하지 않을까 걱정하는 임대인들이 있습니다. 하지만 실제로는 반대인 경우가 더 많습니다. 원상회복 범위가 명확하지 않으면 임차인 입장에서도 나중에 얼마를 부담해야 할지 예측할 수 없어 불안한 것은 마찬가지입니다. 오히려 계약 초반에 "이런 항목은 자연마모로 인정되고, 이런 항목만 원상회복 대상"이라는 기준이 명시돼 있으면, 임차인도 이사 준비 과정에서 무엇을 챙겨야 하는지 미리 알 수 있어 안심하고 계약을 진행할 수 있습니다.

특히 자연마모를 원상회복 대상에서 제외한다는 문구는 임차인에게 실질적인 보호 장치가 됩니다. 조항이 없다면 임대인이 사소한 흠까지 문제 삼아 보증금 반환을 지연시키는 상황이 생길 수도 있는데, 조서에 자연마모 예외가 명시돼 있으면 임차인도 이를 근거로 부당한 공제에 대응할 수 있습니다. 결국 원상회복 조항은 임대인의 방어 수단이면서 동시에 임차인의 예측 가능성을 높여주는 양방향 장치입니다.

그래서 화해기일에서 원상회복 조항에 대한 임차인의 동의를 얻어내는 과정도, 일방적으로 임대인의 요구만 전달하기보다 이런 양면적 성격을 함께 설명하는 방식으로 진행하는 것이 효과적입니다. "이 조항은 나중에 서로 다투지 않기 위한 기준을 미리 정해두는 것"이라는 취지를 임차인이 이해하면, 화해기일에서의 동의도 한결 수월하게 이뤄집니다.

자주 실수하는 조항, 어떻게 다른가

상담을 하다 보면 신청서 초안 단계에서 흔히 반복되는 실수 패턴이 있습니다. 막연한 조항과 구체적인 조항을 나란히 비교해보면 그 차이가 명확하게 드러납니다.

또 하나 자주 나오는 실수는 원상회복 조항을 지나치게 임대인에게만 유리하게 몰아붙이는 경우입니다. 예를 들어 자연마모까지 전부 임차인 부담으로 돌리는 문구를 넣으려는 시도가 있는데, 이런 조항은 화해기일에서 임차인의 동의를 얻기 어려워 오히려 조서 성립 자체가 지연되거나 무산될 수 있습니다. 원상회복 조항 역시 임대인과 임차인 양쪽이 합리적으로 받아들일 수 있는 균형점에서 설계해야 실제로 화해기일까지 매끄럽게 이어집니다.

그 외에도 원상회복 이행 기한을 명시하지 않는 실수도 흔합니다. "원상회복 후 반환한다"고만 적으면 임차인이 원상회복을 언제까지 마쳐야 하는지가 불명확해집니다. 명도 완료일로부터 며칠 이내로 원상회복을 마쳐야 하는지, 혹은 명도와 동시에 이행해야 하는지를 구체적인 기한으로 못박아야 실제 분쟁에서 힘을 발휘합니다.

실전에서 쓰는 원상회복 조항, 구성 요소로 뜯어보면

앞서 설명한 내용을 종합하면, 실제로 실효성 있는 원상회복 조항은 몇 가지 구성 요소가 빠짐없이 들어가야 완성됩니다. 항목별로 정리하면 다음과 같습니다.

이 다섯 가지 요소 중 하나라도 빠지면 그 부분에서 다시 다툼이 벌어질 가능성이 남습니다. 예를 들어 대상 범위와 자연마모 예외는 명시했지만 이행 기한을 빼먹으면, 임차인이 원상회복을 차일피일 미루더라도 조서만으로는 즉시 대응하기가 애매해집니다. 반대로 이행 기한과 불이행 시 처리까지 명시했다면, 정해진 기한이 지나는 순간 보증금 공제 절차로 바로 넘어갈 수 있어 임대인 입장에서 훨씬 확실한 안전장치가 됩니다.

이 다섯 요소를 실제 계약 상황에 맞게 조합하는 것이 원상회복 조항 설계의 핵심입니다. 소형 원룸처럼 시설물이 단순한 경우에는 ①②④⑤ 네 가지만으로도 충분할 수 있고, 상가처럼 인테리어 규모가 큰 경우에는 ③ 소유 구분 목록을 별도 첨부자료로 남기는 것까지 함께 준비하는 것이 안전합니다. 이런 세부 조율은 계약 조건을 직접 확인한 뒤에 정확히 안내해 드릴 수 있는 부분이니, 상담 시 현재 임대차의 구체적인 상황을 말씀해 주시기 바랍니다.

신청 절차와 서류는 어떻게 되는가

원상회복 조항 설계가 정교하더라도, 신청 자체의 절차는 다른 제소전화해와 동일한 흐름으로 진행됩니다.

법인이 임대인인 경우에는 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부가 추가로 필요합니다. 서류 자체는 상가나 주택이나 큰 차이가 없지만, 원상회복 조항의 구체적인 문구는 목적물의 용도와 임차인의 사용 형태에 따라 달라지므로, 상담 단계에서 현재 임대 중인 공간이 어떤 상태이고 어떤 인테리어가 되어 있는지를 자세히 설명해주시는 것이 정교한 조항 설계로 이어집니다.

비용은 얼마나 드는가

원상회복 조항을 포함한다고 해서 비용이 별도로 추가되는 것은 아닙니다. 제소전화해 전체 비용 안에 조항 설계가 포함되는 구조입니다. 쌍방을 모두 대리하는 경우를 기준으로, 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원(부가세 별도), 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 수준에서 진행됩니다. 여기에 법원에 납부하는 인지대와 송달료가 통상 15만원 안팎으로 추가됩니다.

나중에 실제로 원상회복 불이행이나 명도로 강제집행까지 진행하게 되면, 이때 드는 집행 실비는 조서 성립 비용과는 별도로 통상 50만원에서 100만원 사이로 형성됩니다. 관할합의서를 통해 전국 어디서 진행하든 동일한 비용 체계로 안내하고 있으니, 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 사안에 맞게 이메일로 보내드립니다.

비용을 아끼려고 원상회복 조항을 대충 넣거나 아예 생략하는 경우도 있는데, 이는 결과적으로 더 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 조항이 부실하면 나중에 원상회복 비용을 두고 별도의 소송을 진행해야 할 수도 있고, 그 소송에 드는 시간과 비용이 처음부터 조항을 정교하게 설계하는 데 드는 비용보다 훨씬 커지는 경우가 많습니다. 제소전화해 자체가 나중의 분쟁을 미리 막기 위한 절차인 만큼, 원상회복 조항에도 그만큼의 공을 들이는 것이 결과적으로 비용을 아끼는 길입니다.

자주 묻는 질문