신청서는 냈는데, 정작 화해기일이 걱정이라면

많은 임대인·건물주가 제소전화해 신청서까지는 큰 어려움 없이 진행합니다. 정작 발목을 잡는 건 그다음입니다. 막연히 떠오르는 세 가지 불안이 있습니다.

이 세 가지는 결국 ‘제소전화해 화해기일을 어떻게 준비하느냐’에서 갈립니다. 하나씩 짚어 보겠습니다.

Q.제소전화해 화해기일이란 무엇인가요?

제소전화해는 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 그 자리에서 합의 내용이 확인되면 화해조서로 작성됩니다. 이 화해조서는 재판을 거치지 않았지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 쉽게 말해, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 셈입니다. 한자로도 ‘소를 제기하기 전에 화해한다’는 뜻의 提訴前和解입니다.

참고로 계약 만료 6개월 이내에만 가능한 건물명도 공증과 달리, 제소전화해는 임대차계약 초기부터 활용할 수 있다는 점도 큰 차이입니다.

Q.화해기일에 꼭 직접 출석해야 하나요?

결론부터 말하면, 변호사를 선임한 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 변호사 선임’이 가장 안정적인 표준 방식이며, 이때 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

‘법정에 나가야 하나’라는 첫 번째 불안은 이렇게 해소됩니다. 화해기일의 출석은 변호사의 몫입니다.

Q.화해기일이 미뤄지는 이유는 무엇인가요?

가장 흔한 이유는 조서에 흠이 있어 보정이 필요한 경우입니다. 재판부가 배정된 뒤 신청 내용에 흠이 발견되면 법원은 보정명령을 내리고, 그만큼 화해기일과 화해조서 성립이 늦어집니다. 특히 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 강행법규 위반 조항이 들어가면, 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다.

법도 종합법률사무소는 15년, 제소전화해 3,600건 이상의 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 조서를 설계합니다. 보정 절차를 최소화해 화해기일이 헛되이 미뤄지지 않도록 합니다.

Q.화해기일과 화해조서까지 얼마나 걸리나요?

신청부터 화해조서 송달까지는 평균 6개월 정도가 걸립니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월로, 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다. 화해기일 자체는 법원이 일정에 맞춰 지정하고 양 당사자를 소환합니다.

소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 6개월~1년, 변호사 선임료도 약 300~500만원이 듭니다. 반면 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다. 화해기일을 지나 화해조서를 손에 쥐는 순간, 분쟁이 와도 흔들리지 않는 안전망이 완성됩니다.

한쪽만 지키는 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 화해기일에 판사가 확인하는 것도 바로 이 균형과 적법성입니다.

그래서 원칙은 양쪽을 함께 지키는 조서입니다. 임대인은 분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행에 나설 수 있는 안정을(상가는 차임 3기 연체 시 신청 가능), 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 동시이행 관계로 명확히 얻습니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 화해기일을 매끄럽게 통과하고, 실제 분쟁의 순간에도 제 힘을 발휘합니다.

대표변호사 엄정숙은 대한변협 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사이며, 부동산 관련 소송 7,000건 이상의 경험을 바탕으로 ‘집행되는 조서’를 설계합니다.

신청부터 화해기일까지, 다섯 단계

의뢰인이 직접 하는 일은 처음 세 단계뿐입니다. 화해기일이 포함된 네 번째·다섯 번째 단계는 변호사가 대행합니다.