제소전화해를 진행하던 중이거나, 이미 화해조서가 성립된 뒤에 임대인 또는 임차인 중 한쪽이 사망하는 경우가 실무에서 생각보다 자주 발생합니다. 상속이라는 낯선 변수가 끼어들면 지금까지 밟아온 절차가 그대로 이어지는 것인지, 처음부터 다시 신청해야 하는 것인지 막막해지기 쉽습니다. 지금 아래 상황 중 하나라도 해당된다면 이 글이 실질적인 도움이 될 것입니다. 정확한 진단이 필요하시면 02-591-2334로 편하게 문의하실 수 있습니다.

• 화해기일을 앞두고 신청인 또는 상대방이 사망해서 절차가 그대로 멈춰버렸다
• 화해조서가 이미 성립된 뒤에 당사자가 사망해서 강제집행을 진행해야 하는 상황이다
• 임차인이 사망하고 상속인이 여러 명이라 임대차 관계를 어떻게 정리할지 모르겠다
• 임대인 사망 후 보증금 반환 채무를 상속인 중 누구에게 청구해야 하는지 궁금하다

임대인 사망과 임차인 사망, 승계의 기본원리는 같다

제소전화해는 계약 당사자인 임대인과 임차인 사이의 권리관계를 조서로 확정하는 절차입니다. 그런데 이 절차가 진행되는 도중이든, 조서가 이미 성립된 이후든 당사자 중 한쪽이 사망하는 경우가 실무에서 종종 발생합니다. 이때 가장 먼저 짚어야 할 원칙은 임대인이 사망했는지 임차인이 사망했는지에 따라 근본 법리 자체가 달라지지는 않는다는 점입니다.

상속이 개시되면 사망한 사람의 재산에 관한 권리와 의무는 원칙적으로 상속인에게 포괄적으로 승계됩니다. 임대차 계약에서 발생하는 권리와 의무, 그리고 그 권리관계를 확정한 화해조서 역시 이 포괄승계의 대상에서 예외가 아닙니다. 즉 임대인의 지위에서 발생하는 보증금 반환채무나 임차인의 지위에서 발생하는 차임 지급의무 모두 상속인에게 그대로 넘어간다고 이해하시면 됩니다.

다만 실무에서 체감이 다르게 느껴지는 이유는 사망 시점이 언제인지에 따라 밟아야 하는 절차가 완전히 갈라지기 때문입니다. 화해기일이 열리기 전, 즉 아직 조서가 성립되지 않은 상태에서 사망했는지, 아니면 조서가 이미 성립되어 확정판결과 같은 효력을 갖춘 뒤에 사망했는지에 따라 대응 방법을 나누어 살펴봐야 합니다.

또한 상속인이 한 명인지 여러 명인지도 실무 처리 속도에 큰 영향을 줍니다. 상속인이 여러 명이면 이들 전원의 인적사항과 상속관계를 확인하는 데만 상당한 시간이 걸릴 수 있고, 상속포기나 한정승인 절차가 진행 중이라면 그 결과를 기다려야 하는 경우도 있습니다. 이런 사정 때문에 사망 사실을 확인한 즉시 어떤 절차를 밟아야 하는지 정리해두는 것이 중요합니다.

실무에서 흔히 오해하는 부분 중 하나는, 계약 당사자가 개인이 아니라 법인인 경우입니다. 법인이 계약 당사자라면 법인 자체가 소멸하지 않는 한 대표자가 바뀌더라도 당사자 사망과 같은 문제는 원칙적으로 발생하지 않습니다. 다만 개인사업자로 등록해 임대차 계약을 체결한 경우라면 사업자 명의와 무관하게 자연인인 대표자 본인이 사망했을 때 상속 문제가 그대로 발생한다는 점을 구분해서 이해하셔야 합니다.

사망 시점을 정확히 확인하는 작업도 생각보다 중요합니다. 사망신고가 접수된 날짜와 실제 사망일이 다를 수 있고, 절차가 어느 단계에서 중단되었는지에 따라 이후 대응 방법이 달라지기 때문입니다. 등본이나 가족관계증명서에 기재된 사망일자를 기준으로 절차의 진행 상황을 다시 한 번 점검해보는 것이 대응의 첫 단추입니다.

만약 사망한 당사자가 유언을 남겼다면 상속 관계가 조금 더 복잡해질 수 있습니다. 유언으로 특정 재산을 특정 상속인에게 지정했다 하더라도, 임대차 계약에서 발생하는 채무나 화해조서상 의무는 원칙적으로 상속인 전원에게 공동으로 귀속되는 것이 일반적이므로, 유언의 내용만으로 특정 상속인 한 명에게만 책임을 묻기는 어려운 경우가 많습니다. 유언장이 있는 사안이라면 상속관계를 확인하는 단계에서부터 유언의 내용과 법정상속분을 함께 검토해보시는 것이 좋습니다.

화해기일 전에 사망하면 절차가 자동으로 중단되나요?

제소전화해는 소송은 아니지만 법원에 신청해 진행하는 절차이기 때문에 소송절차에 준하는 법리가 적용됩니다. 신청 이후 화해기일이 지정되기 전이든, 화해기일이 지정되었지만 아직 화해가 성립되지 않은 상태이든 당사자 중 한쪽이 사망하면 그 절차는 중단됩니다. 이 상태에서는 남은 절차를 그대로 진행할 수 없고, 사망한 당사자의 지위를 이어받을 사람이 나서야 절차가 다시 움직입니다.

이때 필요한 것이 바로 소송수계입니다. 상속인이나 상속재산관리인 등 절차를 이어받을 자격이 있는 사람이 법원에 수계신청을 해야 하고, 이 신청이 받아들여져야 비로소 중단되었던 절차가 재개됩니다. 수계신청을 하지 않은 채 방치하면 이미 지정된 화해기일이 무의미해지고, 절차 전체가 장기간 정지 상태로 남을 수 있습니다.

특히 임대인 지위가 여러 자녀에게 상속되는 경우처럼 상속인이 다수라면, 수계신청을 하기 전에 상속인 전원을 특정하고 이들의 가족관계증명서, 기본증명서 등 상속관계를 증명하는 서류를 모두 갖추어야 합니다. 이 확인 작업이 늦어지면 그만큼 절차 재개도 늦어질 수밖에 없습니다.

실무적으로는 사망 사실을 인지한 즉시 신청서에 기재된 당사자 표시부터 정정하는 작업이 함께 이루어져야 합니다. 사망한 사람의 이름 그대로 절차가 진행될 수는 없기 때문에, 상속인의 인적사항을 반영해 당사자 표시를 바로잡는 작업이 수계신청과 병행됩니다.

한 가지 유의하실 점은, 소송수계 신청이 접수되었다고 해서 곧바로 새로운 화해기일이 잡히는 것은 아니라는 사실입니다. 법원이 수계 요건을 갖추었는지, 즉 신청인이 정말 상속인이 맞는지, 상속관계 서류에 흠결은 없는지를 먼저 확인하는 절차를 거친 뒤에야 절차가 정식으로 재개됩니다. 이 확인 과정에서 서류 보정을 요구받으면 그만큼 시간이 더 소요될 수 있습니다.

상속인 중 일부만 수계신청을 하고 나머지가 소재불명이거나 협조하지 않는 경우도 실무에서 종종 발생합니다. 이런 경우에는 상속인 전원을 상대로 절차를 진행하기 어려워지기 때문에, 공시송달과 같은 별도의 방법을 검토해야 할 수도 있습니다. 상속인 확인 단계에서부터 이런 변수를 미리 파악해두는 것이 전체 절차를 지연시키지 않는 방법입니다.

화해조서 성립 후 사망했다면 — 승계집행문 부여 절차

반대로 화해조서가 이미 성립되어 확정판결과 동일한 효력을 갖춘 뒤에 당사자가 사망했다면 상황이 조금 다릅니다. 조서 자체는 무효가 되지 않고, 조서에 기재된 권리와 의무는 상속인에게 그대로 승계됩니다. 조서를 다시 작성하거나 절차를 처음부터 다시 밟을 필요는 없다는 점에서 앞서 살펴본 경우보다는 상대적으로 부담이 적은 편입니다.

문제는 강제집행 단계에서 발생합니다. 화해조서에는 사망한 당사자의 이름이 그대로 기재되어 있는데, 실제로 집행을 해야 할 상대방은 상속인입니다. 조서상 이름과 실제 집행 대상이 일치하지 않기 때문에, 이 경우 곧바로 강제집행을 신청할 수 없고 먼저 승계 사실을 증명해 집행문을 새로 부여받는 절차를 거쳐야 합니다.

이를 승계집행문이라고 합니다. 사망한 당사자의 지위를 상속인이 승계했다는 사실을 가족관계증명서, 기본증명서 등 상속관계 서류로 증명하여 법원에 제출하면, 법원은 이를 확인한 뒤 상속인을 상대로 집행할 수 있는 집행문을 새로 내어줍니다. 이 승계집행문을 받아야 비로소 상속인을 상대로 한 강제집행 신청이 가능해집니다.

승계집행문 신청 자체는 별도의 소송 절차가 아니라 서류를 갖추어 법원에 신청하는 절차이기 때문에 처음부터 다시 화해를 신청하는 것보다는 진행이 수월한 편입니다. 다만 상속인이 여러 명이면 그 전원의 상속관계를 증명해야 하고, 상속포기나 한정승인이 얽혀 있으면 서류 준비에 시간이 더 걸릴 수 있어 미리 상황을 확인해두는 것이 좋습니다.

승계집행문을 받는 과정에서 상대방, 즉 집행을 당하는 상속인 측이 승계 사실 자체를 다툴 수도 있습니다. 예를 들어 상속포기를 했다고 주장하거나, 자신이 진정한 상속인이 아니라고 다투는 경우입니다. 이런 다툼이 있으면 승계집행문 부여에 대한 이의 절차로 넘어갈 수 있어 단순한 서류 신청보다 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

따라서 승계집행문을 신청하기 전에 상대방이 될 상속인의 상속포기·한정승인 여부를 미리 확인해두는 작업이 실무적으로 중요합니다. 법원의 가사사건 기록을 통해 상속포기 신고 여부를 확인할 수 있는 경우가 많으므로, 집행 절차에 들어가기 전에 이 부분을 먼저 점검해두시는 것을 권해드립니다.

승계집행문을 신청할 때는 원래 화해조서를 작성한 법원에 신청하는 것이 원칙입니다. 상속인이 다른 지역에 거주한다고 해서 그 지역 법원에 신청할 수 있는 것은 아니므로, 신청 관할을 잘못 알고 다른 법원에 서류를 제출했다가 다시 접수하는 번거로움을 겪는 경우도 있습니다. 신청 전에 관할부터 정확히 확인해두시는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

임차인이 사망한 경우, 상가 임차권은 상속인에게 넘어간다

임차인이 사망하면 임대인 입장에서는 계약이 자동으로 종료되는 것 아니냐고 생각하기 쉽습니다. 그러나 상가 임대차의 경우 임차권도 상속재산에 포함되기 때문에, 계약은 당연히 끝나지 않고 임차인의 지위가 상속인에게 그대로 이어집니다. 임대인이 임의로 계약을 해지하거나 점포를 비워달라고 요구할 수 있는 근거가 자동으로 생기는 것은 아니라는 점을 먼저 이해하셔야 합니다.

주택임대차와 달리 상가임대차에서는 사실혼 배우자에게 우선적으로 임차권을 승계시키는 특례가 별도로 마련되어 있지 않습니다. 따라서 상가를 임차해 영업하던 임차인이 사망하면 원칙적인 상속 법리에 따라 상속인 전원이 공동으로 임차인의 지위를 승계하게 됩니다. 상속인이 여러 명이라면 임대인은 이들 전원 또는 대표자와 임대차 관계를 정리해야 합니다.

실무에서는 사망한 임차인이 운영하던 사업체의 폐업 신고, 사업자등록 명의 변경, 재고나 시설물 처리 문제가 함께 얽혀 있는 경우가 많습니다. 이런 부수적인 문제들은 임대차 계약과 별개의 절차이지만, 실제로는 명도나 재계약 협의와 동시에 진행되는 경우가 대부분이어서 함께 정리해두는 편이 효율적입니다.

만약 화해조서가 이미 성립되어 있었고 임차인이 조서상 이행해야 할 의무, 예를 들어 연체 차임 지급의무나 명도의무를 다하지 않은 상태에서 사망했다면, 그 의무 역시 상속인에게 승계됩니다. 이때 임대인이 강제집행을 진행하려면 앞서 설명한 승계집행문을 먼저 받아야 한다는 점을 다시 한 번 기억해두시기 바랍니다.

임차인이 사망한 뒤 상속인들이 실제로 그 상가에서 영업을 계속하고 싶어하는 경우와, 영업을 정리하고 임대차 자체를 종료하고 싶어하는 경우는 임대인의 대응이 달라져야 합니다. 영업을 계속하려는 상속인이 있다면 임대인 입장에서는 새로운 임차인 지위를 인정할지, 계약조건을 재검토할지를 논의해야 하고, 정리를 원한다면 명도와 원상회복 절차를 함께 조율해야 합니다.

상속인들의 의사가 서로 엇갈리는 경우, 즉 일부는 영업을 이어가고 싶어하고 일부는 정리를 원하는 경우도 실무에서 드물지 않게 나타납니다. 이런 경우에는 상속인들 사이의 협의가 우선되어야 하지만, 협의가 원만하지 않으면 임대인 입장에서 임대차 관계 자체를 어떻게 정리할지 법률적인 검토가 필요해질 수 있습니다.

임대인 입장에서는 상속인들과의 협의가 길어질 것을 대비해, 그 기간 동안의 차임 처리 방안을 먼저 정리해두는 것도 실무적으로 도움이 됩니다. 상속인이 확정되기 전이라도 차임 지급의무 자체는 계속 발생하고 있으므로, 미납이 누적되지 않도록 협의 초기 단계에서 명확히 안내해두시는 것이 좋습니다.

임대인이 사망한 경우, 보증금 반환채무도 상속인에게 넘어간다

반대로 임대인이 사망한 경우에는 임차인 입장에서 보증금을 누구에게 반환받아야 하는지가 가장 큰 고민이 됩니다. 임대인의 지위에서 발생하는 보증금 반환채무 역시 상속재산에 포함되어 상속인에게 그대로 승계됩니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인은 상속인을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

다만 상속인이 여러 명인 경우에는 채무의 성격에 따라 처리 방식이 달라질 수 있어 임차인 입장에서는 다소 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 상속인들이 법정상속분에 따라 채무를 나누어 부담하는 형태로 정리되는 경우가 일반적이지만, 실제 청구와 집행 단계에서는 상속인 각자의 지분과 인적사항을 모두 파악해야 하는 번거로움이 따릅니다.

이미 화해조서가 성립되어 있었던 경우라면, 임대인 명의로 기재된 조서를 근거로 곧바로 상속인을 상대로 강제집행을 신청할 수는 없습니다. 앞서 설명한 것처럼 상속 사실을 증명하는 서류를 갖추어 승계집행문을 먼저 받아야 하고, 이 절차를 거친 뒤에야 상속인의 재산에 대한 집행이 가능해집니다.

임대인 사망 사실을 알게 되었다면 임차인 입장에서는 우선 등기부등본이나 건축물대장상 소유자 변경 여부를 확인하고, 상속인이 누구인지 파악하는 작업부터 시작하는 것이 좋습니다. 상속인 파악이 늦어질수록 보증금 반환 절차 전체가 지연될 수 있기 때문에, 사망 사실을 인지한 초기 단계에서 상황을 정리해두시는 것을 권해드립니다.

임대인이 여러 상속인에게 상속되었는데, 그중 일부만 연락이 닿고 나머지는 소재를 파악하기 어려운 경우도 실무에서 자주 나타납니다. 이런 상황에서는 임차인 입장에서 보증금 반환 청구를 어느 상속인에게 어떤 방식으로 해야 하는지가 더욱 까다로워집니다. 상속인 전원의 주소와 상속분을 파악하는 작업이 선행되어야 하는 이유입니다.

한편 임대인이 사망하기 전 이미 건물을 다른 사람에게 매도한 상태였다면, 보증금 반환채무는 상속인이 아니라 건물을 넘겨받은 새로운 소유자에게 승계되는 것이 원칙입니다. 이처럼 사망과 소유권 이전이 겹치는 경우에는 등기부를 통해 소유권 변동 시점과 사망 시점을 함께 확인하는 작업이 반드시 필요합니다.

임차인 입장에서 보증금 반환채무자가 여러 상속인으로 나뉘어 있다면, 실무적으로는 상속인 대표자를 정해 창구를 일원화하는 방법을 협의해보는 것도 도움이 됩니다. 상속인 전원과 개별적으로 소통하기보다 대표자를 통해 논의를 진행하면 절차가 한결 수월하게 정리되는 경우가 많습니다.

화해조항을 설계할 때 상속을 미리 대비하는 방법

당사자 사망이라는 변수는 예측하기 어렵지만, 화해조항을 설계하는 단계에서 미리 대비해두면 나중에 절차가 훨씬 수월해집니다. 예를 들어 화해조항에 "신청인 또는 상대방의 상속인을 포함한다"는 취지의 문구를 명시해두면, 실제로 당사자가 사망했을 때 승계집행문을 받는 과정에서 다툼의 여지를 줄일 수 있습니다.

또한 신청 단계에서부터 당사자의 인적사항, 즉 주민등록상 주소와 실제 거주지가 다르지 않은지, 법인이라면 대표자 정보가 최신인지 등을 꼼꼼히 확인해두는 것도 나중에 상속관계를 증명할 때 서류상 불일치를 줄이는 데 도움이 됩니다. 서류상 사소한 불일치가 나중에 승계집행문 신청 단계에서 발급을 지연시키는 원인이 되는 경우가 실무에서 적지 않게 있습니다.

저희 사무소는 15년 동안 제소전화해 실무를 진행하면서 3,600건 이상의 화해조서를 직접 성립시켜 왔고, 그 과정에서 당사자 사망처럼 예외적인 상황이 발생했을 때 어떻게 조항을 설계해야 뒤탈이 적은지에 대한 경험을 쌓아왔습니다. 화해조항은 단순히 문구를 채워 넣는 작업이 아니라, 나중에 발생할 수 있는 변수까지 감안해 설계하는 작업이라고 보셔야 합니다.

이미 진행 중인 절차에서 당사자 사망이라는 상황을 맞닥뜨리셨다면, 지금 단계에서 수계신청을 해야 하는지 승계집행문을 받아야 하는지부터 구분하는 것이 우선입니다. 상황에 따라 필요한 서류와 절차가 달라지기 때문에, 정확한 진단 없이 서류부터 준비하면 다시 보완해야 하는 일이 생길 수 있습니다.

화해조항을 설계할 때 상속인에 대한 대비뿐 아니라, 연락처나 송달장소를 명확히 기재해두는 것도 실무적으로 중요합니다. 나중에 승계집행문을 신청하거나 상속인에게 송달을 해야 할 때, 계약 당시 기재된 주소와 실제 거주지가 다르면 송달 자체가 지연되는 경우가 있기 때문입니다.

결국 화해조항 설계는 지금 당장의 분쟁만을 대비하는 것이 아니라, 계약기간 동안 발생할 수 있는 다양한 변수까지 폭넓게 검토하는 작업입니다. 당사자 사망은 그중에서도 예측하기 어렵지만 실제로 자주 발생하는 변수이기 때문에, 신청 단계에서부터 이 부분을 염두에 두고 조항을 설계하시는 것이 나중에 발생할 수 있는 절차 지연을 줄이는 방법입니다.

상속인이 여러 명이면 제소전화해를 처음부터 다시 해야 하나요?

결론부터 말씀드리면, 이미 화해조서가 성립되어 있는 상태라면 상속인이 여러 명이라 해도 처음부터 절차를 다시 밟을 필요는 없습니다. 조서의 효력은 상속인 전원에게 그대로 승계되고, 강제집행이 필요할 때 상속관계를 증명해 승계집행문을 받으면 되기 때문입니다.

다만 아직 화해가 성립되기 전, 즉 신청 단계이거나 화해기일이 남아 있는 상태에서 당사자가 사망했다면 이야기가 달라집니다. 이 경우에는 상속인 전원 또는 이들을 대표할 수 있는 사람을 특정해 당사자 표시를 정정하고, 소송수계 절차를 거친 뒤에야 화해기일이 다시 진행될 수 있습니다.

상속인이 여러 명일수록 이 확인 작업에 시간이 더 걸리는 것은 사실입니다. 상속인 각자의 가족관계증명서와 기본증명서를 모두 확보해야 하고, 상속포기나 한정승인이 진행 중이라면 그 결과가 확정될 때까지 기다려야 하는 경우도 있기 때문입니다. 이런 사정으로 절차가 지연될 수 있다는 점은 미리 감안해두시는 것이 좋습니다.

결국 핵심은 "다시 시작해야 하느냐"가 아니라 "지금 어느 단계에 있느냐"를 정확히 파악하는 것입니다. 성립 전인지 성립 후인지에 따라 밟아야 할 절차가 다르기 때문에, 상황을 먼저 정리한 뒤 그에 맞는 서류를 준비하시는 것이 가장 빠른 방법입니다.

실무 상담을 하다 보면 상속인들께서 가장 궁금해하시는 부분은 결국 시간과 비용입니다. 이미 성립된 조서를 기초로 승계집행문만 받으면 되는 경우라면 처음 화해를 신청할 때보다 시간과 비용 부담이 훨씬 적습니다. 반면 화해기일 전 사망으로 소송수계부터 시작해야 하는 경우라면 상속인 확정에 걸리는 시간만큼 전체 일정이 늘어난다고 보셔야 합니다.

따라서 지금 진행 중인 절차가 어느 단계에 있는지, 상속인이 몇 명인지, 상속포기나 한정승인 절차가 얽혀 있는지를 먼저 정리한 뒤 다음 단계를 준비하시는 것이 가장 효율적인 접근입니다. 상황을 정확히 진단받고 싶으시다면 서류를 준비하기 전에 먼저 전화로 상황을 말씀해주시는 것을 권해드립니다.

자주 묻는 질문