제소전화해로 화해조서를 받아두면 소송 없이도 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원을 손에 쥐게 됩니다. 그런데 조서가 성립된 뒤 시간이 지나면서 건물이 매매되거나, 임차인이 권리금을 받고 영업을 넘기거나, 당사자 중 한쪽이 사망해 상속이 개시되는 일이 드물지 않게 생깁니다. 이렇게 당사자가 바뀐 상황에서 원래 조서를 그대로 들고 강제집행을 신청할 수 있는지, 아니면 별도의 절차가 필요한지를 두고 실무에서 자주 문의가 들어옵니다. 이 글에서는 승계집행문이라는 제도를 중심으로, 당사자 변경 시 화해조서의 효력을 새 당사자에게 잇는 절차를 정리합니다.

화해조서 성립 후 임대인이 바뀌면 조서 효력은 어떻게 될까요?

제소전화해가 성립되어 화해조서를 받아둔 임대인이 건물을 다른 사람에게 매도하는 경우를 생각해 보겠습니다. 매수인은 등기부등본상 새로운 소유자가 되었지만, 화해조서에는 여전히 예전 임대인의 이름이 당사자로 기재되어 있습니다. 이 상태에서 임차인이 차임을 연체하거나 계약 위반을 저질렀을 때, 새 소유자인 매수인이 예전 임대인 이름으로 된 조서를 그대로 들고 강제집행을 신청할 수 있을지가 문제가 됩니다.

비슷한 문제는 임차인 쪽에서도 생깁니다. 상가임차인이 권리금을 받고 영업을 양도하면서 임차인 지위까지 함께 넘기거나, 임차인이 사망해 상속이 개시된 경우 조서상 임차인과 실제로 점유하고 있는 사람이 서로 달라집니다. 임대인 입장에서는 실제 점유자를 상대로 명도를 구하고 싶은데, 조서상 이름은 이미 그 자리를 떠난 사람으로 남아 있는 셈입니다.

이런 상황이 문제가 되는 이유는, 화해조서를 포함한 집행권원의 효력이 미치는 인적 범위가 원칙적으로 조서에 기재된 당사자로 한정되기 때문입니다. 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 해서 그 효력이 자동으로 승계인에게까지 넓어지는 것은 아닙니다. 당사자가 바뀌었는데도 이 부분을 미리 챙겨두지 않으면, 정작 실제로 강제집행이 필요한 시점에 절차가 한 단계 더 늘어나 시간이 지체되는 경우를 실무에서 종종 보게 됩니다.

그래서 제소전화해를 이미 성립시켜 둔 임대인이라면, 건물을 매도할 계획이 있거나 임차인이 영업을 양도한다는 이야기를 들었을 때 바로 이 승계 문제를 점검해 보는 것이 안전합니다. 뒤에서 다룰 승계집행문 제도를 미리 이해해 두면 실제 상황이 닥쳤을 때 당황하지 않고 순서대로 대응할 수 있습니다. 반대로 임차인 입장에서도 자신이 넘겨받은 자리에 이미 화해조서가 걸려 있다는 사실을 모른 채 영업을 시작했다가, 나중에야 그 존재를 알고 놀라는 경우가 있으므로 영업 양수 전에 임대차 관계에 화해조서가 있는지부터 확인해 보는 편이 안전합니다.

• 화해조서 성립 후 건물을 매수했거나 매수할 계획이 있다
• 임차인에게서 권리금을 주고 영업과 임차인 지위를 넘겨받았다
• 조서상 임대인 또는 임차인이 사망해 상속이 개시됐다
• 조서상 당사자와 실제 이해관계자가 달라져 강제집행이 막혔다

승계집행문이란 무엇인가 — 조서 효력을 새 당사자에게 잇는 절차

집행문이란 집행권원에 집행력이 있다는 사실과 그 집행력의 범위를 법원사무관등이 공적으로 증명해 주는 문서입니다. 판결이든 화해조서든, 실제로 강제집행을 신청하려면 원칙적으로 이 집행문을 먼저 받아 두어야 합니다. 그런데 집행권원에 표시된 당사자가 아니라 그 지위를 이어받은 사람을 위해, 또는 그 사람을 상대로 집행력을 미치게 하려면 일반 집행문이 아니라 승계집행문이라는 별도의 집행문을 받아야 합니다.

승계집행문은 채권자 쪽이 바뀐 경우와 채무자 쪽이 바뀐 경우 모두에 적용됩니다. 제소전화해 사건으로 옮겨 말하면, 조서상 임대인 지위를 넘겨받은 매수인이나 상속인이 신청할 수도 있고, 반대로 조서상 임차인 지위를 넘겨받은 영업양수인이나 상속인을 상대로 임대인이 신청할 수도 있습니다. 방향이 어느 쪽이든 핵심은 같습니다. 승계집행문을 받아야 비로소 조서상 당사자가 아닌 새 당사자를 상대로, 또는 새 당사자가 강제집행 절차에 나아갈 수 있다는 점입니다.

이 제도를 처음 접하는 분들은 화해조서가 이미 확정판결과 같은 효력을 가진다고 들었는데 왜 또 절차가 필요한지 의아해하는 경우가 많습니다. 화해조서의 효력 자체는 강력하지만, 그 효력을 실제로 실행하는 강제집행 단계에서는 당사자 동일성을 엄격하게 확인하는 절차가 한 번 더 들어간다고 이해하시면 됩니다. 승계집행문은 이 동일성 확인 절차를 공식적으로 마무리해 주는 역할을 합니다.

특정승계와 포괄승계, 어떤 차이가 있을까요?

승계집행문을 이해하려면 승계의 두 가지 유형을 구분해 두는 것이 도움이 됩니다. 하나는 상속이나 합병처럼 법률 규정에 따라 권리의무 전체가 한꺼번에 이전되는 포괄승계이고, 다른 하나는 매매나 임차권 양도처럼 개별 계약에 따라 특정한 권리의무만 이전되는 특정승계입니다. 제소전화해 실무에서는 이 두 유형이 실제로 발생하는 빈도도 다르고, 승계집행문을 받는 난이도도 꽤 차이가 납니다.

포괄승계는 상속 개시라는 사실 자체가 가족관계증명서 등 공적 서류로 비교적 명확하게 확인되기 때문에, 승계 사실을 둘러싼 다툼이 상대적으로 적은 편입니다. 물론 상속인이 여러 명이거나 상속재산분할협의가 아직 마무리되지 않은 경우에는 누가 실제로 임대인 또는 임차인 지위를 승계했는지를 확정하는 과정에서 시간이 걸릴 수 있습니다.

반면 특정승계는 당사자들 사이의 계약 행위로 발생하기 때문에 승계 여부, 승계 범위, 승계 시점을 두고 다툴 여지가 상대적으로 큽니다. 상가 매매나 임차권 양도, 영업 양도가 여기에 해당하는데, 제소전화해로 화해조서를 받아둔 상가 임대차 관계에서는 이런 특정승계형 분쟁이 훨씬 자주 발생합니다. 그래서 이 글의 뒷부분에서도 특정승계, 특히 임차인 영업양도 사례를 조금 더 자세히 다루려고 합니다.

승계집행문 부여 신청, 어떤 서류가 필요할까

승계집행문을 신청할 때는 우선 원래 화해조서 정본과 함께, 승계 사실을 증명할 수 있는 서면을 갖추어야 합니다. 임대인 지위가 넘어간 경우라면 등기부등본으로 소유권이전 사실을 확인할 수 있고, 임차인 지위가 넘어간 경우라면 임차권 양도계약서나 영업양도계약서, 사업자등록 변경 내역 등이 소명자료가 됩니다. 상속으로 인한 승계라면 가족관계증명서와 상속재산분할협의서가 핵심 서류가 됩니다.

여기에 승계집행문 부여 신청서를 작성해 원래 화해조서를 보관하고 있는 법원에 제출하고, 대리인을 통해 신청하는 경우에는 위임장과 인감을 함께 준비합니다. 법원사무관등은 제출된 소명자료를 검토해 승계 사실이 서류만으로 명백하다고 판단되면 승계집행문을 내어주고, 이를 승계인에게 송달하는 절차로 마무리됩니다.

여기서 중요한 것은 소명자료의 명확성입니다. 서류만 보고도 승계 사실에 다툼의 여지가 없어야 법원사무관등이 곧바로 승계집행문을 내어줄 수 있습니다. 등기부등본처럼 공적 장부로 소유권 변동이 확인되는 경우는 비교적 수월하지만, 사적 계약서만으로 임차인 지위 승계를 주장하는 경우에는 계약서의 문구, 임대인 동의 여부, 실제 점유 이전 시점 등을 꼼꼼히 갖추어 두어야 소명이 원활합니다.

서류를 준비하는 단계에서부터 승계집행문 신청 경험이 있는 곳에 문의해 어떤 서류가 소명력을 가지는지 미리 점검받는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다. 서류가 부족한 상태로 신청했다가 보정을 반복하면 그만큼 시간이 늘어지기 때문입니다. 특히 인감이 날인된 위임장이나 인감증명서처럼 유효기간이 정해진 서류는 신청 시점을 기준으로 다시 발급받아야 하는 경우가 많으므로, 예전에 화해조서를 신청할 때 썼던 서류를 그대로 재사용할 수 있는지부터 확인해 보시는 것이 좋습니다.

상대방이 다투면 시작되는 집행문부여의 소

소명자료만으로 승계 사실이 명백하지 않거나 상대방이 승계 자체를 다투는 경우에는, 법원사무관등이 승계집행문 부여를 보류하거나 거부할 수 있습니다. 이때는 통상의 집행문 부여 신청 절차로는 더 이상 진행할 수 없고, 집행문부여의 소라는 별도의 소송을 제기해야 합니다. 이 소송에서는 승계 사실 자체를 정식 소송 절차를 통해 증명해야 하므로, 서류만으로 처리되는 경우보다 시간과 비용이 추가로 들어갑니다.

반대 방향의 절차도 있습니다. 법원사무관등이 이미 승계집행문을 내어주었는데, 그 상대방이 자신은 승계인이 아니라거나 승계 범위가 다르다고 다투고 싶다면 집행문부여에 대한 이의의 소를 제기할 수 있습니다. 승계를 둘러싼 다툼이 어느 방향에서 시작되든, 결국 정식 소송으로 넘어가면 시일이 걸린다는 점은 마찬가지입니다.

그래서 실무적으로는 애초에 다툼의 소지를 남기지 않는 것이 가장 효율적인 대응입니다. 양도계약서나 상속 관련 서류를 처음부터 명확하게 작성해 두고, 임대인 동의가 필요한 임차권 양도라면 동의 사실을 서면으로 남겨 두는 식입니다. 이런 준비가 되어 있으면 승계집행문 신청 단계에서 다툼 없이 마무리될 가능성이 높아지고, 집행문부여의 소까지 가는 상황을 피할 수 있습니다.

임차인이 영업을 양도한 경우의 승계 처리

상가임차인이 권리금을 받고 영업을 양도하면서 임차인 지위까지 함께 넘기는 일은 상가 임대차에서 흔하게 벌어집니다. 이 경우 기존 화해조서상 임차인은 양도인인데, 실제로 점유하고 영업을 하는 사람은 양수인이라는 괴리가 생깁니다. 임대인이 관리비 연체나 계약 위반을 이유로 명도를 구하려면 조서상 이름이 아니라 실제 점유자인 양수인을 상대로 승계집행문을 받아야 절차가 앞으로 나아갈 수 있습니다.

이때 소명자료의 핵심은 임차권 양도에 임대인의 동의가 있었는지, 그리고 양도계약서에 임차인 지위 승계 문구가 명확하게 들어가 있는지입니다. 임대인 동의 없이 이루어진 무단 양도나 무단 전대라면 오히려 계약 해지와 명도 사유로 별도 검토가 필요할 수 있어, 승계집행문 신청 이전에 계약 위반 여부부터 확인해야 하는 경우도 있습니다.

영업양수인 입장에서도 이 문제를 미리 알아두는 것이 좋습니다. 권리금을 주고 가게를 인수했다면 임대인과의 관계에서 자신이 어떤 지위에 있는지, 기존 화해조서가 자신에게도 미치는지를 확인해 두어야 나중에 예상하지 못한 절차에 휘말리지 않습니다.

여기서 영업양도와 전대차는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 영업양도는 임차인 지위 자체가 양수인에게 넘어가는 것이지만, 전대차는 원래 임차인이 임차인 지위를 그대로 유지한 채 전차인에게 점유만 넘겨주는 구조입니다. 전대차의 경우에는 원칙적으로 임차인 지위가 바뀐 것이 아니기 때문에 승계집행문 문제가 곧바로 발생하지는 않지만, 전대가 임대인의 동의 없이 이루어졌다면 그 자체로 계약 해지 사유가 될 수 있어 별도로 검토해야 합니다. 지금 상황이 영업양도인지 전대차인지 헷갈린다면, 계약서 문구와 사업자등록 명의가 누구로 되어 있는지부터 확인해 보시는 것이 첫걸음입니다.

승계 분쟁을 줄이려면 화해조항 설계 단계에서 무엇을 챙겨야 할까요?

승계집행문을 둘러싼 다툼을 가장 확실하게 줄이는 방법은, 애초에 제소전화해를 신청하는 단계에서부터 승계 상황을 염두에 두고 화해조항을 설계해 두는 것입니다. 예를 들어 "임대인 또는 임차인의 승계인에 대하여도 이 화해조서의 효력이 미친다"는 취지의 조항을 명시적으로 넣어 두면, 추후 승계집행문을 신청할 때 다툼의 여지가 상당히 줄어듭니다.

임차권 양도나 전대를 허용하는 조건, 예를 들어 임대인 동의를 필요로 한다는 문구도 조서에 명확히 규정해 두면 나중에 무단 승계인지 아닌지를 판단하기가 훨씬 쉬워집니다. 조서 자체에 승계 관련 규정이 촘촘할수록, 실제로 당사자가 바뀌었을 때 법원에 제출할 소명자료의 성격도 명확해지고 다툼의 여지도 줄어드는 구조입니다.

다만 이런 승계 조항 역시 임대인에게만 일방적으로 유리하게 넣을 수는 없습니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 있어야 성립하는, 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서라는 원칙 위에 서 있기 때문에, 승계 조항도 임대인과 임차인 모두가 받아들일 수 있는 합리적인 수준에서 설계되어야 합니다. 이 균형을 맞추는 작업이 결국 화해조항 설계의 핵심이라고 할 수 있습니다. 임차인 입장에서도 자신이 나중에 영업을 양도하거나 사정이 생겨 임차인 지위를 넘겨야 할 상황을 미리 대비해, 승계 절차가 지나치게 까다롭게 설계되지는 않았는지 화해기일 전에 조항 초안을 꼼꼼히 살펴보는 편이 좋습니다.

건물을 매도할 계획이 있는 임대인이라면 매매계약서에도 기존 화해조서가 매수인에게 승계된다는 취지를 명시해 두는 것이 실무적으로 안전합니다. 매수인 입장에서도 자신이 인수하는 건물에 어떤 화해조서가 걸려 있는지, 승계 절차는 어떻게 진행해야 하는지를 매매 전에 파악해 두면 소유권 이전 후의 절차가 한결 수월해집니다. 이런 설계는 신청 단계부터 승계 가능성을 염두에 둔 문구를 준비해야 가능한 일이므로, 제소전화해를 처음 진행할 때부터 이 부분을 함께 상의하시는 것을 권해 드립니다.

건물이 여러 번 되팔리면 승계집행문도 그때마다 새로 받아야 할까요?

상가 건물은 한 번만 매매되고 끝나는 경우도 있지만, 몇 년 사이에 두세 번 소유자가 바뀌는 일도 드물지 않습니다. 원래 임대인이 건물을 매도하고, 그 매수인이 다시 다른 사람에게 되파는 식으로 소유권이 연쇄적으로 이전되면, 마지막 소유자가 강제집행을 신청할 때 중간 단계를 어떻게 소명해야 하는지가 궁금해지기 마련입니다.

실무적으로는 최종 승계인이 처음 화해조서상 당사자부터 자신에 이르기까지의 승계 경위 전체를 하나의 신청으로 소명하는 방식이 일반적입니다. 등기부등본의 갑구에는 소유권이 이전된 순서가 그대로 기록되어 있기 때문에, 매매가 여러 차례 이루어졌더라도 등기부등본 한 장으로 전체 흐름을 비교적 명확하게 확인할 수 있는 경우가 많습니다. 이런 경우에는 중간에 다툼이 끼어들 여지가 적어 승계집행문 신청도 상대적으로 수월하게 진행됩니다.

다만 연쇄적인 승계 과정 중간에 상속이나 법인 합병처럼 매매와는 성격이 다른 승계 원인이 섞여 있으면 이야기가 조금 달라집니다. 매매는 등기부등본만으로 소명이 되지만, 상속은 가족관계증명서와 상속재산분할협의서가, 합병은 법인등기부등본과 합병 관련 서류가 별도로 필요하기 때문에 각 단계별로 서류의 성격이 달라져 준비 과정이 그만큼 늘어납니다.

임차인 쪽에서도 영업이 여러 차례 양도된 경우라면 비슷한 원리가 적용됩니다. 최초 임차인에서 현재 점유자에 이르기까지의 양도 경위를 순서대로 증명할 수 있는 계약서를 모두 갖추어 두어야 소명이 매끄럽습니다. 중간 단계의 계약서를 분실했거나 구두로만 양도가 이루어진 적이 있다면, 그 공백을 메울 수 있는 다른 자료(사업자등록 변경 이력, 관리비 납부 내역 등)를 함께 준비해 두는 것이 도움이 됩니다.

제소전화해를 아직 신청하지 않았다면 먼저 확인할 것들

여기까지 읽으면서 정작 우리 임대차 관계에는 화해조서 자체가 없다는 사실을 떠올리신 분도 있을 것입니다. 승계집행문은 어디까지나 이미 성립된 화해조서가 있다는 것을 전제로 하는 절차이므로, 조서 자체가 없다면 승계 문제를 고민하기에 앞서 제소전화해부터 준비하는 것이 순서입니다. 앞으로 임차인이 바뀌거나 건물을 매도할 가능성이 있는 임대인이라면, 처음 조서를 만드는 단계에서부터 승계 조항을 함께 설계해 두면 나중에 겪을 절차를 크게 줄일 수 있습니다.

제소전화해 진행 절차는 크게 다섯 단계로 나뉩니다. 먼저 전화상담으로 상황을 설명하고, 이메일로 필요한 자료를 안내받으며 견적을 확인한 다음, 비용을 입금하면 법원 접수는 변호사가 대행합니다. 이후 법원이 지정한 화해기일에 출석해 조서가 성립되면 송달을 받는 것으로 마무리됩니다. 의뢰인이 직접 신경 써야 하는 부분은 상담과 자료 준비, 입금까지 앞의 세 단계뿐이고, 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다.

준비할 서류로는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장이 기본이고, 대리인을 통해 진행하는 만큼 인감을 날인한 위임장 두 부가 필수로 들어갑니다. 관할을 합의하는 관할합의서를 함께 작성해 두면 전국 어디서나 비용 기준이 동일하게 적용됩니다. 건물 도면은 해당 점포가 건물 1층의 일부 공간일 때만 추가로 필요합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것을 준비해야 하고, 법인이 당사자라면 법인인감증명서와 법인등기부등본도 함께 챙겨야 합니다.

비용은 쌍방을 모두 대리하는 것을 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원 선이며 부가가치세는 별도입니다. 여기에 인지대와 송달료 같은 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 추가됩니다. 절차가 마무리되기까지는 평균적으로 6개월 정도가 걸리고, 사건에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 차이가 납니다. 참고로 상가 임대차라면 차임을 3기 이상 연체했을 때 즉시 강제집행으로 넘어갈 수 있도록 조항을 설계해 두는 것이 일반적인데, 이런 즉시 집행 조항과 승계 조항을 함께 정비해 두면 당사자가 바뀌더라도 대응할 수 있는 폭이 훨씬 넓어집니다.

자주 묻는 질문