제소전화해를 준비하면서 화해조항 문구에는 공을 들이면서도, 정작 비용을 누가 부담할지 정하는 조항은 뒷전으로 미뤄두는 경우가 많습니다. 그러나 화해가 성립된 뒤 임차인이 약속을 지키지 않아 강제집행 단계까지 가게 되면, 그때부터는 비용을 누가 낼지가 다시 다툼의 씨앗이 됩니다. 이 글에서는 제소전화해에서 비용부담 조항을 어떻게 설계해야 하는지, 신청비용·강제집행비용·원상복구비용을 어떻게 나눠 규정하는지, 실제로 드는 비용은 얼마인지를 정리했습니다.

결론부터 말씀드리면, 제소전화해 비용은 크게 절차를 진행하는 데 드는 신청비용과, 이후 임차인이 약속을 어겼을 때 발생하는 강제집행비용으로 나뉩니다. 신청비용은 통상 신청인이 먼저 부담하지만, 화해조항에 "채무불이행으로 인한 집행비용은 채무자가 부담한다"는 문구를 넣어두면 이후 강제집행 단계의 부담을 미리 정리해둘 수 있습니다.

제소전화해 비용부담 조항이란 무엇이고 왜 필요한가

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 임대인이나 임차인이 법원에 화해를 신청하고, 판사가 지정한 화해기일에 양쪽이 출석해 조건을 확정하는 절차입니다. 화해가 성립되면 작성되는 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지는 집행권원이 되어, 이후 임차인이 차임을 연체하거나 명도에 응하지 않을 때 별도의 소송 없이 바로 강제집행으로 넘어갈 수 있습니다.

그런데 화해가 성립된 이후 실제로 강제집행까지 가게 되면, 집행관 수수료나 노무비 같은 별도의 비용이 새로 발생합니다. 이 비용을 누가 부담할지 화해조서 안에 미리 정해두지 않으면, 정작 집행을 신청하는 시점에 다시 비용 문제로 다투게 되거나 임대인이 일단 먼저 부담해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 임대차계약서에 적힌 비용 조항과 화해조서 안에 담기는 비용부담 조항은 별개라는 것입니다. 계약서에 아무리 상세한 비용 조항을 넣어두었더라도, 화해조서에 그 내용이 반영되어 있지 않으면 강제집행 단계에서 계약서 조항만으로 비용을 청구하기는 쉽지 않습니다. 집행권원으로서 효력을 갖는 것은 어디까지나 화해조서에 적힌 문구이기 때문입니다.

저희가 지금까지 진행한 제소전화해 3,600건 이상의 사례를 보면, 화해조항 설계 단계에서 비용부담 문구까지 함께 정리해둔 경우일수록 이후 강제집행 국면에서 비용을 둘러싼 추가 분쟁이 확연히 적었습니다. 반대로 명도와 연체 조건만 정하고 비용 조항을 빠뜨린 경우에는, 실제 집행 단계에서 비용 문제로 절차가 지연되는 사례를 종종 접하게 됩니다.

화해비용의 세 갈래 — 신청비용·강제집행비용·원상복구비용

화해비용을 제대로 설계하려면 먼저 어떤 항목들이 있는지 구분해야 합니다. 첫째는 신청비용으로, 제소전화해를 신청하고 진행하는 데 드는 변호사 비용과 법원에 내는 인지대·송달료가 여기에 해당합니다. 이 비용은 신청 시점에 확정되는 것으로, 대체로 신청인이 먼저 부담하고 시작합니다.

둘째는 강제집행비용입니다. 화해조서가 성립된 뒤 임차인이 차임을 연체하거나 명도에 응하지 않아 강제집행을 신청하게 되면, 집행관 수수료와 노무비, 물건 보관비용 등이 새로 발생합니다. 저희는 조서 성립 이후 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않지만, 집행문과 송달증명 발급 등 집행에 필요한 절차는 별도 비용으로 지원해드리고 있습니다. 실제 집행을 담당하는 집행관과의 절차 조율, 노무 인력 배정 등은 별도 업체를 통해 이루어지며, 이 과정에서 발생하는 비용 규모는 상가 면적과 남은 시설물의 양에 따라 차이가 있습니다.

셋째는 원상복구비용과 시설물 철거비용입니다. 임차인이 설치한 인테리어나 시설물을 두고 나가거나 원상복구를 하지 않은 채 점포를 비우는 경우, 이를 철거하고 정리하는 비용이 발생합니다. 임대차계약의 일반 원칙상 원상복구 의무는 임차인에게 있는 경우가 많지만, 이 의무를 화해조서 문구로 다시 한번 명확히 해두지 않으면 실제 철거 단계에서 비용 분담을 두고 이견이 생길 수 있습니다.

이 세 갈래를 하나로 뭉뚱그려 "비용은 임차인이 부담한다"는 식으로만 적어두면 오히려 나중에 어느 항목까지 포함되는지를 두고 해석이 갈릴 수 있습니다. 신청비용, 강제집행비용, 원상복구비용을 항목별로 나눠 각각 누가 어떤 조건에서 부담하는지를 조항에 구체적으로 담아야 실제로 쓸모 있는 문구가 됩니다.

비용부담 조항, 화해조항에 어떻게 넣나

강제집행비용 조항은 흔히 "임차인이 본 화해조항을 위반하여 강제집행에 이르는 경우, 그 집행에 소요되는 비용은 임차인이 부담한다"는 식으로 씁니다. 여기서 핵심은 "위반하여 강제집행에 이르는 경우"라는 조건을 분명히 다는 것으로, 이렇게 하면 화해가 원만히 지켜졌을 때는 발생하지 않는, 채무불이행을 전제로 한 비용이라는 점이 명확해집니다.

신청비용과 관련해서는 이미 신청 시점에 지출이 끝난 비용이므로 화해조항에서 별도로 되돌려 받는 문구를 넣는 경우는 상대적으로 드물지만, 임차인의 명백한 귀책으로 신청에 이르렀다는 사정이 있다면 "신청에 소요된 비용 중 일부를 임차인이 부담한다"는 식의 문구를 협의를 통해 넣기도 합니다. 다만 이 부분은 임차인의 동의를 얻어야 하는 사안이라 협상 여지를 두고 접근하는 것이 현실적입니다.

원상복구비용은 "임차인은 계약 종료 시 자신의 비용으로 원상복구하며, 이를 이행하지 않을 경우 임대인이 이를 대신하고 그 비용을 임차인에게 청구할 수 있다"는 식의 문구가 실무에서 자주 쓰입니다. 이렇게 대집행 형태의 문구를 넣어두면 임차인이 원상복구를 미루더라도 임대인이 먼저 처리한 뒤 비용을 청구하는 근거가 화해조서 안에 마련됩니다.

비용부담 조항을 쓸 때 가장 주의할 점은 항목을 구체적으로 특정하는 것입니다. "모든 비용"이라는 표현보다는 "집행관 수수료, 노무비, 보관비용을 포함한 강제집행 비용"처럼 항목을 나열하면 이후 청구 단계에서 범위를 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다. 전화 상담을 통해 상황을 말씀해 주시면 02-591-2334에서 계약 형태에 맞는 문구를 안내해드립니다.

비용 조항 작성 시 반드시 챙길 세 가지

비용부담 조항의 효력과 한계

화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지는 문서인 만큼, 그 안에 담기는 조항도 법이 정한 한계를 벗어날 수 없습니다. 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없는 절차이며, 어느 한쪽에만 일방적으로 불리한 조항은 애초에 화해기일에서 합의 자체가 이루어지기 어렵습니다.

강행법규를 벗어난 조항, 예를 들어 임차인의 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 포기시키는 내용은 비용부담 조항과는 별개로 화해조서에 반영될 수 없고, 이런 조항이 포함된 신청은 재판부가 배정된 이후 보정명령의 대상이 됩니다. 비용부담 조항 자체는 이런 강행법규 위반 사례와는 결이 다르지만, 지나치게 포괄적이거나 근거 없이 일방적인 문구는 임차인 측의 동의를 얻기 어렵다는 점에서 실무상 한계로 작용합니다.

따라서 실무적으로는 임차인의 귀책사유가 명확한 범위, 즉 화해조항을 위반해 연체가 계속되거나 명도에 불응하는 경우에 한정해서 비용을 부담시키는 방식이 합리적입니다. 이렇게 조건을 분명히 하면 임차인 입장에서도 "약속을 지키면 발생하지 않는 비용"이라는 점을 이해하고 화해에 동의하기가 한결 수월해집니다.

결국 비용부담 조항 역시 제소전화해가 원래 지향하는 균형 잡힌 조서라는 원칙 위에서 설계되어야 합니다. 임대인의 이익만을 위한 조항이 아니라, 양쪽이 각자 지켜야 할 의무와 그 의무를 어겼을 때의 결과를 미리 명확히 해두는 장치로 접근하는 것이 화해 성립 가능성도 높이고 이후 분쟁도 줄이는 방법입니다.

실제 제소전화해 비용은 얼마나 드나

신청비용은 관할합의서를 통해 관할법원을 정리해두면 상가가 전국 어느 지역에 있든 동일한 기준으로 안내해드릴 수 있습니다. 다만 위 금액은 신청 자체를 진행하는 비용이며, 화해가 성립된 뒤 실제로 임차인이 약속을 어겨 강제집행까지 가게 될 때 발생하는 집행비용은 별도입니다. 저희는 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않지만, 집행문과 송달증명 발급까지는 지원해드리고 있으며 이 부분도 별도 비용으로 안내해드립니다.

화해기일 지정부터 조서 송달까지는 평균 6개월 정도 걸리며 법원 사정에 따라 3개월에서 9개월까지 편차가 있습니다. 비용부담 조항을 포함한 화해조항을 처음부터 꼼꼼히 설계해두면, 실제로 문제가 생겼을 때 별도의 소송 없이 조서 문구만으로 집행 절차를 밟을 수 있어 전체적으로 시간과 비용을 아끼는 결과로 이어집니다.

임차인 반박, 정말 정당한가

신청부터 조서 송달까지, 비용은 이렇게 흐릅니다

의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 화해기일 출석은 대리인이 맡아 별도로 법원에 나오실 필요가 없습니다.

비용부담 조항을 넣으면 임차인이 화해에 동의하지 않을 수도 있지 않나요?

실무에서 자주 듣는 걱정입니다. 그러나 비용부담 조항이 채무불이행을 전제로 한 조건부 문구로 명확히 작성되어 있다면, 임차인 입장에서도 "약속을 지키면 적용되지 않는 조항"이라는 점을 이해하고 동의하는 경우가 대부분입니다. 오히려 조항이 모호하거나 지나치게 포괄적일 때 임차인이 불안감을 느껴 화해 자체에 소극적으로 반응하는 경우가 더 많습니다.

제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않는 절차이기 때문에, 비용부담 조항 역시 임대인이 일방적으로 정해서 밀어붙일 수 있는 부분이 아니라 화해기일 전후로 협의가 이루어지는 항목입니다. 항목을 구체적으로 특정하고 조건을 명확히 다는 것이 결과적으로 임차인의 동의를 얻기에도, 이후 실제로 활용하기에도 더 유리한 방식입니다.

따라서 비용 조항을 넣을지 말지를 고민하기보다는, 어떻게 조건을 달아야 양쪽 모두가 납득할 수 있는 균형 잡힌 문구가 되는지를 고민하는 것이 실제 협상에서 더 도움이 됩니다. 저희는 상담 단계에서 임대인의 상황과 임차인과의 관계를 함께 고려해 화해 성립 가능성을 낮추지 않는 선에서 문구를 조정해드리고 있습니다. 오랜 기간 함께해온 임차인이라면 조금 더 완화된 조건을, 이미 갈등이 깊어진 관계라면 조금 더 구체적이고 촘촘한 조건을 제안하는 식으로 상황에 맞춰 접근합니다.

비용부담 조항과 관할 합의, 함께 챙기면 좋은 이유

제소전화해 신청비용은 관할합의서를 통해 관할법원을 미리 정해두면 상가가 전국 어느 지역에 있든 동일한 기준으로 안내받을 수 있습니다. 관할이 정리되어 있지 않으면 신청 단계에서 상대방 주소를 다시 확인하고 관할을 따지는 절차가 추가로 필요해, 결과적으로 비용과 시간 모두에서 손해로 이어질 수 있습니다.

비용부담 조항 역시 마찬가지입니다. 여러 지역에 상가를 보유한 임대인이라면 상가마다 화해조항의 비용 문구가 조금씩 다르게 작성되어 있을 경우, 실제로 강제집행을 신청해야 하는 상황에서 상가별로 다른 기준을 다시 확인해야 하는 번거로움이 생깁니다. 관할과 비용 조항을 계약 초기부터 함께 표준화해두면 이런 혼선을 줄일 수 있습니다.

특히 여러 상가를 임대하는 임대인이라면 계약서마다 관할 합의 조항과 비용부담 조항을 동일한 문구로 통일해두는 것이 관리 측면에서 유리합니다. 상가별로 문구가 조금씩 다르면 나중에 어느 계약에 어떤 조건이 적용되는지 확인하는 데만도 상당한 시간이 걸릴 수 있기 때문입니다.

저희는 상담 과정에서 관할 합의 조항과 비용부담 조항을 함께 검토해드리며, 여러 상가를 보유한 임대인이라면 표준 문구를 만들어 각 계약에 일관되게 적용할 수 있도록 안내해드리고 있습니다. 이렇게 처음부터 문구를 통일해두면 이후 어느 상가에서 문제가 생기더라도 동일한 절차와 비용 기준으로 대응할 수 있습니다.

화해조서 성립 후 비용 분쟁이 실제로 생기는 경우

화해조서가 성립되었다고 해서 비용 문제가 모두 끝나는 것은 아닙니다. 실무에서 자주 보는 사례는 임차인이 화해조항 중 일부만 이행하는 경우입니다. 예를 들어 밀린 차임 일부만 납부하고 나머지는 계속 연체하거나, 명도는 하겠다고 하면서 시설물 철거는 미루는 식입니다. 이런 부분 이행 상황에서는 비용부담 조항이 어느 항목까지 적용되는지가 다시 쟁점이 될 수 있습니다.

또 다른 사례는 임차인의 소재나 재산을 파악하기 어려운 경우입니다. 강제집행을 신청하려면 임차인의 재산이나 점포 내 물건 현황을 확인하는 절차가 필요한데, 임차인이 연락을 끊거나 점포를 방치한 상태라면 이 확인 과정에서도 별도의 비용과 시간이 소요됩니다. 비용부담 조항에 이런 조사 비용까지 포함할지는 계약 상황에 따라 검토가 필요한 부분입니다.

시설물이 남아 있는 상태에서 강제집행에 이르는 경우, 남은 물건을 보관하고 처분하는 절차에서도 비용이 발생합니다. 법령상 정해진 절차에 따라 집행관이 물건을 보관하고 일정 기간이 지나면 처분하게 되는데, 이 보관비용을 화해조항의 비용부담 조항에 명시해두면 이후 정산 과정이 한결 수월해집니다.

이런 사례들을 미리 고려해 화해조항을 설계해두면, 실제로 문제가 생겼을 때 조서 문구를 근거로 빠르게 대응할 수 있습니다. 반대로 명도와 연체 조건만 정하고 세부적인 비용 상황을 고려하지 않았다면, 정작 강제집행 단계에서 조서에 없는 비용을 두고 다시 협의하거나 별도 절차를 밟아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

비용부담 조항, 계약 갱신 때 다시 점검해야 하는 이유

임대차계약이 갱신되면서 임차인의 업종이나 시설 규모가 바뀌는 경우가 있습니다. 처음 계약할 때보다 인테리어 규모가 커졌거나 무거운 설비가 추가되었다면, 원상복구비용이나 시설물 철거비용의 규모도 그만큼 달라질 수 있습니다. 이런 변화가 있었다면 비용부담 조항의 문구도 현재 상황에 맞게 다시 점검할 필요가 있습니다.

계약 갱신은 비용부담 조항을 새로 정비할 수 있는 자연스러운 시점입니다. 기존 화해조항이 있다면 그대로 유지할지, 아니면 달라진 시설 규모를 반영해 문구를 조정할지 검토하고, 화해조항이 아직 없는 상태였다면 갱신을 계기로 새로 제소전화해를 진행하며 비용부담 조항을 포함시키는 방법도 있습니다.

저희는 계약 갱신 상담을 받을 때 관할 조항뿐 아니라 비용부담 조항까지 함께 점검해드리고 있으며, 이전 계약 대비 달라진 사정이 있다면 그에 맞춰 문구를 조정하는 방향을 안내해드립니다. 정기적으로 조항을 점검하는 습관을 들이면 실제 문제가 생겼을 때 당황하지 않고 조서 문구에 따라 절차를 밟을 수 있습니다.

임대인이 먼저 비용을 냈다면, 돌려받을 방법은 있나

강제집행 절차의 특성상 집행 신청 비용은 일단 임대인, 즉 채권자가 먼저 예납하는 것이 원칙입니다. 화해조서에 비용부담 조항이 있다면 이후 임차인에게 그 비용을 청구할 수 있는 근거가 마련되지만, 청구와 실제 회수는 별개의 문제라는 점을 알아두어야 합니다.

비용부담 조항에 따라 임차인에게 상환을 청구했는데도 임차인이 임의로 지급하지 않는다면, 그 청구권 자체를 별도로 집행하는 절차가 필요할 수 있습니다. 다만 임차인에게 남아 있는 보증금이 있다면, 화해조항에 정산 방식을 함께 규정해두어 강제집행비용을 보증금에서 우선 공제하도록 하는 방법이 실무에서 자주 쓰입니다.

보증금에서 공제하는 방식을 화해조항에 미리 넣어두면, 임차인의 별도 재산을 찾아 집행하는 절차 없이도 이미 확보하고 있는 보증금 범위 안에서 비용을 정산할 수 있어 실질적인 회수 가능성이 높아집니다. 보증금이 넉넉하지 않은 경우라면 정산 순서, 즉 연체 차임과 원상복구비용, 집행비용 중 무엇을 먼저 공제할지도 함께 정해두는 것이 좋습니다.

결국 비용부담 조항은 단순히 누가 부담하는가를 정하는 데서 그치지 않고, 어떻게 실제로 회수할 것인가까지 염두에 두고 설계해야 실효성이 생깁니다. 보증금 공제 순서와 방식을 함께 정리해두면 강제집행 국면에서 훨씬 수월하게 정산을 마칠 수 있으며, 저희는 상담 시 임차인의 보증금 규모까지 함께 확인해 정산 순서를 조항에 반영해드리고 있습니다.

자주 묻는 질문

정리 — 비용 조항까지 챙겨야 진짜 끝나는 조서입니다

제소전화해는 화해조서가 성립되는 순간이 끝이 아니라, 실제로 임차인이 약속을 지키지 않았을 때 별도의 소송 없이 강제집행으로 이어질 수 있어야 진정한 의미가 있습니다. 그 마지막 단계에서 비용 문제로 다시 발이 묶이지 않으려면, 처음 화해조항을 설계하는 단계에서부터 신청비용·강제집행비용·원상복구비용을 항목별로 나눠 조건부 문구로 정리해두는 것이 중요합니다.

이미 진행 중인 협의가 있다면 지금이라도 비용부담 조항을 화해조항 초안에 반영할 수 있는지 검토해보시길 권해드립니다. 문구 하나 차이로 이후 강제집행 국면의 부담이 크게 달라질 수 있는 만큼, 계약 상황과 임차인과의 관계를 함께 고려해 균형 잡힌 문구를 만드는 과정이 필요합니다. 특히 이미 연체가 시작되었거나 명도 거부 조짐이 보이는 상황이라면, 비용부담 조항을 서둘러 정리해두는 편이 이후 절차를 훨씬 수월하게 만듭니다.

저희는 15년간 임대차 분쟁을 다뤄오며 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰고, 명도소송 800건 이상과 강제집행 240건 이상을 진행한 경험을 바탕으로 실제로 집행되는 비용부담 문구를 화해조항에 담아왔습니다. 상가 위치나 임차인과의 관계에 따라 최적의 문구가 다르므로, 전화 상담을 통해 상황을 먼저 말씀해 주시면 그에 맞는 방향을 안내해드리겠습니다.