이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 상가 임대차 계약이 얼마 남지 않아 공증(공정증서)으로 명도를 준비해도 될지 궁금하다.
• 계약을 이제 막 체결했는데 공증과 제소전화해 중 무엇을 써야 할지 헷갈린다.
• 화해조서와 공정증서가 실제로 어떤 효력 차이가 있는지 알고 싶다.
• 비용과 절차가 어떻게 다른지 미리 확인하고 싶다.

화해조서와 공정증서, 기본 개념부터 다른가

임대차 관계에서 임대인이 나중에 강제집행까지 염두에 두고 미리 준비해두는 서류로 화해조서와 공정증서(공증)가 함께 언급되는 경우가 많습니다. 두 가지 모두 별도의 소송 없이 강제집행에 나설 수 있는 집행권원이 될 수 있다는 공통점이 있어, 어느 쪽을 선택해야 할지 헷갈려 하는 임대인·건물주가 적지 않습니다.

제소전화해는 소송이 시작되기 전에 법원에 신청하면 판사가 화해기일을 지정하고, 그 자리에서 양측이 합의한 내용을 담아 화해조서를 작성하는 절차입니다. 화해조서가 성립되면 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.

반면 공정증서(공증)는 당사자들이 공증인 앞에서 합의 내용을 서면으로 작성해 공증을 받는 방식입니다. 법원이 개입하는 화해조서와 달리 공증은 공증인 사무소에서 진행되며, 절차가 비교적 간단하다는 인상을 주기도 합니다.

하지만 두 방식은 활용할 수 있는 시점, 조항 심사 방식, 비용 구조에서 뚜렷한 차이가 있습니다. 특히 건물명도와 관련한 공정증서는 아무 때나 작성할 수 있는 것이 아니라는 점을 모르고 있다가, 뒤늦게 제소전화해로 방향을 바꾸는 임대인도 많습니다.

이 글에서는 두 서류의 개념 차이부터 이용 가능 시점, 효력, 비용, 절차까지 순서대로 비교해 지금 어느 쪽을 검토해야 할지 판단할 수 있도록 정리했습니다.

두 방식을 헷갈려 하는 이유는 결과적으로 둘 다 '집행권원'이라는 같은 목적지에 도달하기 때문입니다. 하지만 그 목적지에 이르는 경로, 즉 언제부터 준비할 수 있는지와 어떤 절차를 거쳐 조항이 확정되는지는 서로 다릅니다. 이 차이를 모른 채 계약 시점에 공증부터 알아보다가 시간을 허비하는 경우가 실무에서 적지 않게 나타납니다.

임대인 입장에서는 두 서류를 놓고 저울질하기보다, 지금 계약이 어느 단계에 있는지부터 확인하는 편이 훨씬 빠릅니다. 계약 체결·갱신 직후라면 선택지는 사실상 제소전화해 하나이고, 만료가 얼마 남지 않았다면 그때 가서 공정증서를 함께 검토하면 됩니다. 아래에서 이 기준을 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

가장 큰 차이, 공정증서는 계약 만료 6개월 이내에만 가능하다

화해조서와 공정증서를 비교할 때 가장 먼저 확인해야 할 차이는 이용할 수 있는 시점입니다. 건물명도와 관련한 공정증서는 임대차 계약이 만료되기 6개월 이내인 시점에만 작성할 수 있습니다.

즉 임대차 계약을 이제 막 체결했거나 계약 기간이 아직 많이 남아 있는 상황이라면, 공정증서로는 명도 관련 내용을 미리 준비해둘 수 없습니다. 이런 시점에 임대인이 강제집행까지 염두에 두고 안전장치를 마련하고 싶다면 제소전화해가 사실상 유일한 선택지가 됩니다.

실제로 상담을 하다 보면 계약을 체결하면서 공증을 함께 진행하고 싶다고 문의하는 임대인이 많습니다. 하지만 계약 시점에는 만료까지 남은 기간이 6개월을 훌쩍 넘기 때문에 공증 요건을 충족하지 못하고, 결국 제소전화해로 방향을 바꾸는 경우가 대부분입니다.

반대로 계약 만료가 6개월 이내로 다가온 시점이라면 공정증서를 검토해볼 수 있습니다. 다만 이 경우에도 상대방이 공증인 앞에 함께 출석해 서면을 작성하는 데 협조해야 하므로, 임차인과의 관계나 협조 가능성을 먼저 가늠해보는 것이 좋습니다.

결국 지금 계약이 어느 시점에 있는지가 두 방식 중 무엇을 검토할 수 있는지를 가르는 첫 번째 기준입니다. 계약 초반이나 중반이라면 제소전화해, 만료가 임박한 시점이라면 공정증서를 함께 검토하는 방식으로 접근하는 것이 합리적입니다.

계약을 새로 체결하는 임대인이라면 처음부터 제소전화해로 화해조항을 마련해두고, 이후 계약 만료가 가까워졌을 때 상황에 따라 공정증서 활용 여부를 다시 검토하는 방식도 가능합니다. 다만 화해조서가 이미 성립돼 있다면 별도로 공정증서까지 준비할 실익이 크지 않은 경우가 많으므로, 중복으로 두 서류를 모두 준비하기보다는 시점에 맞는 한 가지 방식에 집중하는 것이 효율적입니다.

시점별로 무엇을 검토할 수 있을까

효력은 같을까 — 집행권원으로서의 공통점과 차이

화해조서와 공정증서는 모두 집행권원이 될 수 있다는 점에서 공통점을 갖습니다. 집행권원이란 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있는 근거가 되는 서류를 뜻하며, 이 서류가 있으면 임차인이 차임을 연체하거나 계약 종료 후에도 점포를 비워주지 않을 때 신속하게 대응할 수 있습니다.

다만 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖는다는 점에서 조금 더 무겁게 다뤄집니다. 법원이 화해기일을 통해 절차에 직접 관여하고, 화해조항이 성립되는 과정에서 강행법규를 위반한 내용은 조서에 담기지 않도록 걸러내는 절차가 있기 때문입니다.

공정증서는 공증인이 당사자들이 제출한 내용을 확인하고 공증하는 방식으로 진행되는 경우가 많아, 화해조서만큼 조항 내용을 실질적으로 심사하는 절차가 두드러지지 않습니다. 그래서 조항 문구를 신중하게 설계하지 않으면 나중에 실제 집행 단계에서 다툼의 소지가 남을 수 있습니다.

강제집행 시 즉시 집행에 나설 수 있는 기준으로는 차임 연체가 주택은 2기, 상가는 3기에 이르렀을 때가 일반적으로 거론됩니다. 화해조서든 공정증서든 이 기준과 관련한 조항을 명확히 담아두어야 실제 연체 상황에서 신속하게 대응할 수 있습니다.

정리하면 두 서류 모두 강제집행의 근거가 된다는 점은 같지만, 화해조서는 법원이 개입해 조항을 심사한다는 점에서 효력의 안정성이 조금 더 높게 평가됩니다. 공정증서를 선택한다면 이 차이를 감안해 조항 문구를 더욱 꼼꼼하게 준비해야 합니다.

실무에서는 조서의 강제집행 실행 자체를 변호사가 직접 진행하지는 않지만, 집행문과 송달증명 발급까지는 지원받을 수 있습니다. 즉 화해조서나 공정증서를 성립시키는 단계와 이후 실제로 강제집행을 실행하는 단계는 별개로 이해해야 하며, 각 단계마다 필요한 절차와 비용이 따로 있다는 점을 함께 알아두는 것이 좋습니다.

상대방 동의와 조항 심사, 어떻게 다른가

화해조서는 임차인의 동의 없이는 성립되지 않습니다. 화해기일에서 임대인과 임차인 양측의 의견을 함께 반영해 조항을 조율하는 과정을 거치기 때문에, 화해조서는 임대인만을 위한 일방적인 서류가 아니라 양쪽의 권리를 균형 있게 지키는 성격을 갖습니다.

공정증서 역시 당사자 쌍방이 공증인 앞에 함께 출석해 서면을 작성해야 하므로, 상대방의 협조가 필요하다는 점은 동일합니다. 다만 공증 과정에서는 법원처럼 조항 하나하나의 적법성을 심사하는 절차가 화해조서만큼 두드러지지 않습니다.

화해조서의 경우 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규를 위반하는 조항은 조서에 담을 수 없습니다. 이런 조항이 포함돼 있으면 법원이 보정을 요구하는데, 보정명령은 재판부가 배정된 이후에 나오기 때문에 신청 초반이 아니라 절차가 어느 정도 진행된 뒤에야 문제가 드러나는 경우가 많습니다.

따라서 화해조서를 준비할 때는 처음부터 화해조항 문구를 신중하게 설계해 보정 자체를 예방하는 것이 중요합니다. 공정증서를 준비하는 경우에도 마찬가지로, 형식적 확인만으로는 무효가 될 수 있는 조항이 그대로 담길 위험이 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

이 비교에서 알 수 있듯, 두 방식 모두 상대방의 협조가 필요하다는 공통점이 있지만 조항 내용을 얼마나 꼼꼼하게 심사하는지, 언제부터 이용할 수 있는지에서 분명한 차이를 보입니다.

임차인 입장에서도 이 차이는 중요합니다. 화해조서는 화해기일에서 임차인의 의견이 반영될 여지가 있고 강행법규 위반 조항이 걸러지는 절차가 있는 반면, 공정증서는 서면 작성 단계에서 내용을 꼼꼼히 확인하지 않으면 불리한 조항에 동의하게 될 위험이 있습니다. 어느 쪽이든 서명하거나 화해에 응하기 전 조항 내용을 충분히 검토하는 절차가 필요합니다.

임대인 입장에서 조항을 설계할 때도 마찬가지입니다. 강제집행까지 염두에 둔 조항일수록 문구 하나에 실제 집행 가능 여부가 좌우되므로, 화해조서든 공정증서든 조항을 작성하는 단계에서부터 실무 경험이 있는 변호사와 함께 검토하는 것이 나중에 다시 절차를 밟는 시간과 비용을 아끼는 방법입니다.

비용 구조 비교 — 정액제 화해조서 vs 공증인 수수료 공정증서

제소전화해는 비용 구조가 비교적 명확합니다. 쌍방 변호사 선임을 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도)이 기본 보수이며, 여기에 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 추가됩니다.

관할합의서를 함께 활용하면 임대인이나 임차인의 주소지와 무관하게 전국 어디서나 같은 조건으로 절차를 진행할 수 있어, 비용을 미리 가늠하기가 상대적으로 수월합니다.

반면 공정증서는 공증인 수수료 규정에 따라 별도로 산정되는 구조입니다. 계약 조건이나 채권 관계에 따라 수수료가 달라질 수 있어, 정확한 비용은 개별 사안을 확인한 뒤에 안내받는 것이 정확합니다.

어느 쪽이 반드시 더 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다. 제소전화해는 정액제에 가까운 구조라 예산을 미리 세우기 쉽고, 공정증서는 공증인 수수료 규정에 따라 사안별로 달라질 수 있다는 정도로 이해하는 것이 정확합니다. 정확한 비용은 임대차 조건을 알려주시면 전화상담을 통해 견적으로 안내받을 수 있습니다.

비용을 비교할 때 놓치기 쉬운 부분은 성립 이후의 실행 비용입니다. 화해조서나 공정증서 모두 실제 강제집행에 나설 때는 집행문·송달증명 발급 비용과 집행 실비가 별도로 들어가므로, 성립 단계의 비용만 보고 전체 예산을 판단하기보다는 이후 실행 단계까지 함께 가늠해두는 편이 안전합니다.

비용을 아끼려고 직접 신청하는 임대인도 있지만, 화해조항이나 공증 문구를 스스로 설계하다가 강행법규 위반 조항이 포함돼 보정을 받거나, 실제 집행 단계에서 문구가 불명확해 다툼이 생기는 경우를 고려하면 초기 비용 차이보다 결과의 안정성을 더 중요하게 볼 필요가 있습니다. 정확한 견적은 임대차 조건에 따라 달라지므로 전화상담에서 사안별로 확인하는 것이 가장 정확합니다.

절차와 소요기간 비교

제소전화해는 전화상담, 이메일 자료·견적 확인, 입금, 법원 접수, 화해기일 출석·조서 송달까지 다섯 단계로 진행됩니다. 신청인은 초반 상담과 서류 제출에만 관여하면 되고, 변호사에게 위임하면 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.

평균적으로 신청부터 화해조서 성립까지 6개월 정도가 걸리며, 사건에 따라 3개월에서 9개월까지 차이가 날 수 있습니다. 화해기일에 임차인 측 이견이 있으면 기일이 한 차례 더 지정되기도 합니다.

공정증서는 계약 만료 6개월 이내라는 시점 제약이 있어 절차를 준비할 수 있는 시간 여유가 상대적으로 적을 수 있습니다. 당사자 쌍방이 공증인 사무소에 함께 출석해야 하는 만큼, 임차인과의 일정 조율이 관건이 됩니다.

두 방식 모두 성립 이후 실제로 강제집행에 나설 때는 별도의 절차가 필요합니다. 강제집행을 신청한 뒤 본집행까지는 통상 약 3개월 정도가 소요되며, 이 단계에서는 집행문과 송달증명 발급 같은 사전 절차도 함께 챙겨야 합니다. 다만 조서나 공정증서를 근거로 한 강제집행의 실제 실행 자체는 별도로 진행되며, 집행문·송달증명 발급까지는 지원받을 수 있어도 실행 단계는 별도 비용과 절차로 이뤄진다는 점을 함께 알아두어야 합니다.

전체 일정을 그려보면, 제소전화해는 신청부터 조서 성립까지 평균 6개월, 이후 실제 강제집행이 필요해지면 신청부터 본집행까지 다시 약 3개월이 더해지는 구조입니다. 공정증서는 애초에 만료 6개월 이내에만 작성할 수 있어 성립 자체는 상대적으로 빠르게 진행될 수 있지만, 그만큼 사전에 준비할 시간이 짧다는 점을 감안해야 합니다.

즉시 강제집행 기준도 함께 알아두기

화해조서든 공정증서든 조항에 즉시 강제집행이 가능한 연체 기준을 명확히 담아두는 것이 중요합니다. 일반적으로 차임 연체가 주택은 2기, 상가는 3기에 이르렀을 때 즉시 강제집행에 나설 수 있는 근거로 다뤄집니다.

이 기준을 조항에 구체적으로 명시해두지 않으면, 실제로 연체가 발생했을 때 집행권원이 있더라도 집행 절차가 매끄럽게 진행되지 않을 수 있습니다. 화해조항이나 공정증서 문구를 설계할 때 이 부분을 놓치지 않도록 처음부터 변호사와 함께 확인하는 것이 안전합니다.

강제집행이 실제로 진행되는 단계에서는 집행관이 현장에 나가 목적물을 반출하는 절차를 거칩니다. 이 과정은 정해진 법적 절차에 따라 진행되며, 화해조서나 공정증서에 담긴 조항이 명확할수록 현장에서의 절차도 그만큼 매끄럽게 이어질 수 있습니다.

실무에서 자주 나오는 오해 두 가지

첫 번째는 "공정증서가 화해조서보다 간단하니 더 낫다"는 오해입니다. 공증 절차 자체는 법원 화해기일보다 간소해 보일 수 있지만, 조항 심사가 약한 만큼 문구를 설계하는 사람의 역량에 결과가 더 크게 좌우됩니다. 간단해 보인다고 해서 반드시 더 안전한 방식은 아닙니다.

두 번째는 "계약할 때 미리 공증까지 받아두면 든든하다"는 오해입니다. 앞서 살펴본 대로 건물명도 관련 공정증서는 계약 만료 6개월 이내에만 작성할 수 있어, 계약 시점에는 애초에 공증 자체가 불가능합니다. 이 시점에 안전장치가 필요하다면 제소전화해로 준비하는 것이 유일한 방법입니다.

이 두 가지 오해만 정리해도 화해조서와 공정증서를 놓고 헤매는 시간을 크게 줄일 수 있습니다. 결국 핵심은 절차의 간단함이 아니라 지금 계약이 어느 시점에 있는지, 그리고 조항이 얼마나 꼼꼼하게 설계됐는지입니다. 이 두 가지 기준을 먼저 확인한 뒤 세부 진행 방법을 상담받는 순서로 접근하면 불필요한 시행착오를 줄일 수 있습니다.

그럼 지금 내 상황에는 어느 쪽이 맞을까

지금 계약을 체결하거나 갱신하는 단계라면 공정증서를 활용할 수 없으므로 제소전화해가 사실상 유일한 선택지입니다. 계약 초반부터 강제집행까지 염두에 둔 안전장치를 마련하고 싶은 임대인이라면 이 시점에 제소전화해를 검토하는 것이 맞습니다.

계약 만료가 6개월 이내로 다가왔고 임차인의 협조를 기대할 수 있는 상황이라면 공정증서도 검토해볼 수 있습니다. 다만 조항 심사 절차가 화해조서만큼 두드러지지 않는다는 점을 감안해, 문구 설계에 더 신중을 기해야 합니다.

두 방식 중 무엇이 우리 상황에 맞는지 판단하기 어렵다면, 계약 체결 시점과 만료까지 남은 기간을 먼저 확인하는 것이 출발점입니다. 그 다음 화해조항이나 공증 문구에 어떤 내용을 담아야 하는지는 개별 임대차 조건에 따라 달라지므로, 전화상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

임차인 쪽에서 이 글을 보고 있다면, 임대인이 제시하는 화해조항이나 공정증서 문구가 지나치게 일방적이지는 않은지 살펴보는 것도 중요합니다. 화해조서는 임차인 동의 없이 성립되지 않으므로, 조항 내용에 의문이 있다면 화해기일 전에 충분히 검토하고 필요하면 조정을 요청할 수 있습니다.

지금까지 살펴본 내용을 정리하면, 화해조서와 공정증서는 모두 집행권원이 된다는 공통점이 있지만 이용 가능 시점과 조항 심사 방식, 비용 구조에서 분명한 차이를 보입니다. 계약 체결·갱신 시점에는 제소전화해만 가능하고, 만료가 임박한 시점에는 공정증서도 함께 검토할 수 있다는 점을 기준으로 삼으면 판단이 한결 수월해집니다.

어느 방식을 택하든 조항 하나에 실제 강제집행 가능 여부가 달라질 수 있다는 점은 동일합니다. 시점을 먼저 확인하고, 그 시점에서 선택할 수 있는 방식 안에서 조항을 최대한 명확하게 설계하는 것이 화해조서와 공정증서를 준비하는 가장 기본적인 원칙입니다.

공정증서·화해조서 관련 자주 묻는 질문