제소전화해조서, 셀프로 직접 할 수 있을까?
신청서를 ‘접수’하는 일과, 분쟁이 와도 흔들리지 않는 조서를 ‘완성’하는 일은 전혀 다른 문제입니다.
네, 제소전화해조서 셀프(직접) 신청은 가능합니다. 누구든 신청서를 작성해 법원에 접수할 수 있습니다. 그러나 결과를 가르는 핵심은 접수가 아니라 ‘화해조항(조서 문구)’ 설계입니다. 법이 막아 둔 조항이 들어가면 성립이 거부되고, 막연한 문구로 쓰면 정작 분쟁 때 강제집행이 막히며, 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립되지 않습니다.
‘셀프’라는 같은 출발선, 두 갈래로 갈립니다
제소전화해는 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작합니다. 법원에 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다. 이 조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 문구 하나하나가 그대로 ‘판결’이 됩니다. 똑같이 ‘셀프’로 출발해도 결과는 이렇게 갈립니다.
혼자 부딪히는 길
- 신청서는 접수했는데, 재판부 배정 뒤 화해조항에 흠이 발견돼 보정명령을 받는다
- 법이 금지한 조항(권리금 포기 등)을 넣어 성립 자체가 거부된다
- 성립은 됐지만 문구가 막연해 정작 분쟁 때 집행이 안 되는 ‘무늬만 조서’
- 한쪽에만 유리하게 써서 임차인 동의를 못 받아 무산된다
처음부터 제대로 끝내 두는 길
- 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립
- ‘집행 가능한 문구’로 작성돼 분쟁 시 즉시 효력을 발휘
- 임대인·임차인 양쪽을 지키는 균형 잡힌 동시이행 조항
- 의뢰인은 법원에 나가지 않아도 전 과정을 대행
자주 묻는 질문 — 제소전화해조서 셀프
가능합니다. 제소전화해는 당사자 일방의 신청으로 시작하는 절차여서, 신청서를 직접 작성해 접수하는 것 자체는 본인이 할 수 있습니다. 다만 ‘신청서를 넣는 것’과 ‘성립되는 조서를 받는 것’은 다릅니다. 화해가 성립되면 작성되는 화해조서가 곧 확정판결과 같은 힘을 갖기 때문에, 셀프로 진행하더라도 조서에 들어갈 문구가 적법하고 빈틈없어야 합니다.
대부분 화해조항(조서 문구) 설계에서 막힙니다. 제소전화해의 본질은 서류 접수가 아니라, 장래의 분쟁을 미리 정리해 두는 합의 문구를 만드는 일입니다. 차임 연체 시 명도, 보증금 반환, 원상회복, 차임 인상 같은 쟁점을 한 줄 한 줄 어떻게 적느냐에 따라 나중에 집행이 되기도 하고 안 되기도 합니다. 상가의 경우 차임을 3기 연체하면 즉시 강제집행을 신청할 수 있도록 설계할 수 있는데, 이런 조항을 ‘실제로 집행되는 문구’로 다듬는 일이 핵심입니다.
재판부가 배정된 뒤 화해조항에 흠이 발견되면 보정명령이 내려지고, 그만큼 성립이 늦어집니다. 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항을 넣으면 성립 자체가 거부될 수 있습니다. 더 곤란한 경우는, 성립은 됐는데 문구가 막연해 막상 분쟁이 났을 때 그 조서로 강제집행을 할 수 없는 상황입니다. 셀프로 아끼려던 비용보다 훨씬 큰 시간과 손실로 돌아올 수 있습니다.
어디까지 직접 되고, 어디서부터 전문 영역일까
직접 해볼 수 있는 일
- 신청서 양식 작성과 법원 접수
- 인지대·송달료 등 법원비용 납부
- 등기부등본·건축물대장·토지대장 발급
- 임대차계약서 등 기초 자료 정리
결과를 가르는, 전문 영역
- 강행법규 위반 조항을 처음부터 걸러내기
- ‘집행 가능한 문구’로 화해조항 설계
- 보증금 반환과 명도를 묶는 동시이행 조항
- 위임장 인감·도면 등 서류 요건을 흠 없이 맞추기
혼자 판단하기 어려운 지점이 있으셨나요?
‘이 조항을 넣어도 되는지’, ‘이 문구로 나중에 집행이 되는지’는 사안마다 다릅니다. 통화 한 번이면 충분합니다 — 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 방향과 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인·임차인이 서로의 약속을 ‘법대로’ 지키자는 취지이고, 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않으며 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행이라는 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 얻습니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 양쪽을 실제로 지켜냅니다.
‘집행되는 조서’는 강제집행 현장을 아는 손에서 나옵니다. 법도 종합법률사무소는 명도소송 800건, 부동산 인도 강제집행 240건의 경험을 바탕으로 처음부터 집행 가능한 문구를 설계합니다. (대표변호사 엄정숙 · 대한변협 부동산 전문변호사)
셀프로 아끼려던 비용, 실제로 얼마나 차이 날까
가장 안정적인 표준 방식은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’입니다. 이때 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 대행합니다.
- 위 선임료는 부가세 별도이며, 법원비용(인지대·송달료)은 사안에 따라 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다.
- 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용 — 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
- 참고로, 분쟁이 실제로 터진 뒤 진행하는 명도소송은 마무리까지 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료만 대략 300~500만원이 듭니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다.
선임하면 진행되는 5단계 — 의뢰인은 1~3단계만
셀프로 준비한다면, 서류 요건부터 정확히
신청서의 진짜 핵심은 ‘적법한 화해조항’이지만, 첨부서류의 형식 요건에 흠이 없어야 보정을 피할 수 있습니다. 기본적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.
위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급할 수 있습니다. (서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.)
셀프로 시작하기 전에, 5분만 상황을 들려주세요
계약 형태, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 어디까지 직접 하실 수 있고 어디서부터 맡기시는 게 안전한지부터 무료로 안내드립니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 (토·일·공휴일 휴무) · 무료 온라인 상담과 자세한 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
본 글은 제소전화해조서 셀프 신청을 고민하는 분들을 위한 일반적인 정보 제공용 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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