상가나 사무실을 임대해주고 계신 건물주 입장에서, 계약이 끝나는 시점만큼 신경 쓰이는 순간도 드뭅니다. 계약이 정말 그날 끝나는 것인지, 임차인이 갱신을 요구하면 어떻게 되는지, 계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않으면 언제부터 무엇을 할 수 있는지 — 이런 질문들은 막상 그 시점이 닥쳐서야 답을 찾으려 하면 이미 늦은 경우가 많습니다. 제소전화해는 이 모든 종료 시점의 조건을 계약이 진행되는 동안 미리 화해조서에 문서로 확정해두는 절차이고, 그 핵심이 바로 계약 종료 조항입니다.

계약서에 종료일이 적혀 있다고 해서 저절로 명도까지 정리되는 것은 아닙니다. 갱신 여부를 둘러싼 이견, 명도가 지연될 때의 책임 소재, 실제로 임차인이 언제까지 물건을 빼야 인도가 완료된 것으로 볼지 같은 부분은 계약서만으로는 애매하게 남는 경우가 많습니다. 이 애매함을 없애는 것이 바로 화해조서에 담기는 계약 종료 조항의 역할입니다.

• 상가 임대차 계약이 진행 중인데, 계약이 끝날 때 명도 시점을 지금 미리 확정해두고 싶으신 분
• 임차인이 계약 종료 시점에 갱신을 요구하면 어떻게 대응해야 할지 미리 정리해두고 싶으신 분
• 계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않을 경우를 대비해 명도 조건을 조서에 담아두고 싶으신 분
• 계약을 맺은 지 얼마 안 되어 명도공증을 쓸 수 없는 시점이라 다른 방법을 찾고 계신 분
• 계약 종료 조항을 임대인 위주로 넣었다가 보정명령을 받을까 봐 걱정되시는 분

제소전화해에 계약 종료 조항을 넣어야 하는 이유

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 임대인과 임차인이 판사 앞에서 미리 조건을 확정하는 절차이고, 성립된 화해조서는 확정판결과 같은 효력, 즉 집행권원을 갖습니다. 계약 종료 조항이 이 조서에 담기면, 계약이 끝난 뒤 임차인이 스스로 나가지 않을 경우 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있다는 뜻입니다. 이는 계약이 끝난 뒤에도 상당 기간을 소송으로 흘려보내야 하는 상황을 사전에 막아주는 효과가 있습니다.

실무에서 자주 보이는 상황은, 계약서에는 종료일만 적혀 있고 정작 "언제 명도가 완료된 것으로 볼 것인가"에 대한 기준이 없는 경우입니다. 임차인이 짐을 일부만 빼놓고 열쇠를 넘기지 않거나, 폐업 신고만 해두고 시설물은 그대로 둔 채 시간을 끄는 경우 임대인 입장에서는 다음 임차인을 들이지도 못하고 계속 손해를 보게 됩니다. 계약 종료 조항에 명도 완료의 기준을 구체적으로 정해두면 이런 애매한 상황을 상당 부분 방지할 수 있습니다.

또한 계약이 체결된 지 얼마 되지 않은 시점이라면 명도공증이라는 대안을 쓸 수 없다는 점도 중요합니다. 명도공증은 계약 만료 6개월 이내에서만 가능한 제도이기 때문에, 계약 초반이나 중반에 명도 관련 조건을 미리 확정해두고 싶다면 제소전화해가 사실상 유일한 방법입니다. 계약 종료 조항을 미리 준비해두는 임대인이 늘어나는 이유도 여기에 있습니다.

실제 상담을 진행하다 보면, 계약이 끝나가는 시점에야 급하게 연락을 주시는 임대인분들을 자주 뵙습니다. 이미 임차인과 갱신을 둘러싼 갈등이 시작된 뒤라 협의 자체가 어려워진 상태인 경우도 적지 않습니다. 반대로 계약 초반이나 중반에 미리 종료 조항을 준비해두신 분들은, 실제로 계약이 끝나는 시점에 훨씬 여유 있게 절차를 밟으시는 것을 볼 수 있습니다. 이런 차이는 결국 조항을 언제 준비했는지에서 비롯됩니다.

계약 종료 조항에는 어떤 내용을 담아야 할까요?

계약 종료 조항을 설계할 때 반드시 짚어야 할 요소는 크게 다섯 가지입니다. 계약 종료일의 특정, 갱신 여부와 그 조건, 명도 완료 시점의 정의, 명도가 지연될 경우의 지연손해금, 그리고 즉시강제집행이 가능한 연체 기준입니다. 이 다섯 가지를 빠짐없이 조항에 담아두면 계약이 끝나는 시점에 임대인이 취할 수 있는 행동의 범위가 훨씬 명확해집니다.

이 여섯 요소를 모두 상세하게 담을수록 좋다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 계약의 성격과 실제로 문제가 될 가능성이 높은 부분을 추려 구체화하는 편이 효율적입니다. 예를 들어 자동갱신 조항이 없는 단기 임대차라면 갱신 관련 조항은 간단히 정리하고, 대신 명도 완료 시점의 정의와 지연손해금 부분을 더 촘촘하게 설계하는 식입니다.

업종에 따라서도 무게를 두어야 할 부분이 달라집니다. 시설 투자가 큰 요식업이나 학원처럼 인테리어 원상회복이 중요한 업종이라면 명도 완료의 정의에 시설물 반출 여부를 더 세밀하게 담아야 하고, 반대로 단순 사무실 임대처럼 시설 투자가 크지 않은 경우에는 종료일과 명도 지연손해금 부분에 무게를 두는 편이 효율적입니다. 이런 우선순위는 상담 과정에서 계약의 성격을 함께 살펴보며 정하게 됩니다.

항목별 설계 포인트

계약 종료일은 단순히 날짜만 적는 것으로는 부족합니다. "계약기간은 몇 년 몇 월 몇 일까지로 하고, 별도의 갱신 합의가 없는 한 그날로 계약은 자동 종료된다"는 식으로, 종료의 조건까지 함께 명시해야 나중에 "구두로 연장하기로 했다"는 식의 주장이 나올 여지를 줄일 수 있습니다. 종료일 자체는 계약서상 날짜를 그대로 옮기는 경우가 대부분이지만, 조항 문구에 종료의 자동성을 함께 담는 것이 핵심입니다.

갱신 여부와 조건을 정할 때는 임차인의 정당한 권리를 침해하지 않는 선에서 설계해야 합니다. 갱신을 원하는 임차인이 언제까지, 어떤 방식으로 의사를 밝혀야 하는지를 조항에 정해두면 절차가 명확해지고, 반대로 임대인 역시 그 기한이 지나면 갱신 협의 없이 종료일대로 절차를 진행할 근거를 갖게 됩니다. 다만 갱신 요구 자체를 원천적으로 봉쇄하는 방식의 조항은 강행법규 위반으로 보정 대상이 될 수 있으므로 피해야 합니다.

명도 완료 시점을 정의하는 조항은 실무적으로 가장 다툼이 잦은 부분 중 하나입니다. 단순히 "명도한다"라고만 적으면, 짐을 절반만 뺀 상태나 열쇠를 넘기지 않은 상태를 두고도 "명도는 다 했다"는 주장이 나올 수 있습니다. 열쇠(또는 카드키) 인도, 내부 시설물 전체 반출, 잠금장치 교체에 대한 임차인의 이의 포기 등 구체적인 행위를 기준으로 명도 완료를 정의해두면 이런 다툼의 여지가 크게 줄어듭니다.

지연손해금 조항은 명도가 예정보다 늦어질 때 임차인에게 실질적인 이행 유인을 주는 역할을 합니다. 하루 단위로 일정 금액이 발생하도록 정해두거나, 월 임대료를 기준으로 한 배율로 산정하는 방식이 흔히 쓰입니다. 다만 이 금액 역시 지나치게 과도하면 강행법규 위반 소지가 있으므로, 통상적인 임대료 수준과 균형이 맞는 선에서 설계하는 것이 안전합니다.

즉시강제집행 연체 기준 역시 계약 종료 조항과 함께 자주 다뤄지는 부분입니다. 상가 임대차는 차임 연체가 3기에 이르면, 주택 임대차는 2기에 이르면 계약 해지와 함께 별도 절차 없이 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있는 근거가 화해조서에 마련됩니다. 이 기준을 계약 종료 조항과 함께 명시해두면, 계약이 끝나기 전이라도 연체가 반복되는 상황에서 임대인이 신속하게 대응할 수 있는 장치가 하나 더 생기는 셈입니다.

계약갱신요구권을 미리 포기시키는 조항도 넣을 수 있을까요?

결론부터 말하면 넣을 수 없습니다. 임차인이 법률상 정당하게 갖는 계약갱신요구권을 화해조서 단계에서 사전에 포기시키는 방식의 조항은 강행법규를 위반하는 내용으로 취급되어 화해조서에 담을 수 없습니다. 권리금 회수 관련 권리를 미리 포기시키는 조항 역시 마찬가지입니다. 이런 조항이 포함된 채로 화해가 신청되면, 재판부가 사건을 배정받은 이후 보정명령이 내려질 수 있습니다.

보정명령이 내려지면 신청 내용을 다시 다듬어 제출해야 하므로, 화해 성립까지 걸리는 시간이 그만큼 늘어납니다. 결국 계약 종료 조항을 지나치게 임대인 위주로 설계해 임차인의 정당한 권리까지 건드리려 하면, 당장은 유리해 보여도 실제로는 화해 성립 자체를 지연시키거나 무산시키는 결과로 이어질 수 있습니다.

제소전화해는 애초에 임차인의 동의 없이는 성립되지 않는 절차이기도 합니다. 계약 종료 조항이 임차인에게 지나치게 불리하다고 느껴지면 임차인이 화해기일에 협조하지 않을 가능성이 커집니다. 그래서 실무에서는 계약 종료일과 명도 완료 기준처럼 객관적으로 확인 가능한 부분은 명확하게 못 박되, 갱신요구권처럼 법으로 보장된 권리 자체를 건드리는 조항은 배제하는 방식으로 균형을 맞춥니다. 이렇게 설계하면 임차인 입장에서도 계약이 정상적으로 진행되는 한 문제 될 것이 없는 조항이 되어, 화해 성립 가능성도 함께 높아집니다.

이 균형을 어디에서 맞출지는 계약 조건마다 조금씩 달라집니다. 예를 들어 상가건물임대차보호법상 갱신 관련 권리가 인정되는 임대차인지, 계약 기간이 짧은 단기 계약인지에 따라 화해조항에 담을 수 있는 내용의 폭이 달라질 수 있습니다. 이런 판단은 계약서와 임대차 조건을 구체적으로 살펴보아야 정확해지므로, 일반적인 기준만으로 단정하기보다 상담을 통해 사안별로 확인해보시는 것을 권해드립니다.

계약 초기에도 제소전화해가 필요한 이유

임대인들이 흔히 하는 오해 중 하나가, 명도 관련 조치는 계약이 끝나갈 무렵에나 준비하면 된다는 생각입니다. 하지만 계약이 끝나갈 시점, 즉 만료 6개월 이내가 되면 명도공증이라는 비교적 간단한 대안을 쓸 수 있는 반면, 계약을 이제 막 시작했거나 중반쯤 지난 시점이라면 명도공증 자체를 이용할 수 없습니다. 이 시기에 명도 관련 조건을 문서로 확정해두고 싶다면 제소전화해가 사실상 유일한 선택지가 됩니다.

계약 초기에 제소전화해를 받아두는 것이 오히려 더 유리한 측면도 있습니다. 아직 임대인과 임차인 사이에 특별한 갈등이 생기기 전이라 협의가 상대적으로 수월하고, 계약 종료일까지 시간 여유가 있어 절차를 급하게 서두를 필요도 없습니다. 반대로 계약 종료가 임박한 시점에 갑자기 조건을 확정하려 하면, 이미 감정적으로 예민해진 상태에서 협의를 진행해야 하는 경우가 많아 화해 성립 자체가 어려워질 수 있습니다.

또한 제소전화해로 계약 종료 조항을 미리 확정해두면, 계약 기간 도중 임차인이 연체를 반복하거나 계약을 위반하는 경우에도 별도의 명도소송 없이 화해조서의 즉시강제집행 조항을 바로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 상가는 차임 연체가 3기에 이르면 이 조항이 작동하도록 설계해두는 것이 일반적이며, 이는 계약이 끝나기 훨씬 전이라도 임대인이 신속하게 대응할 수 있는 근거가 됩니다.

절차와 준비서류

계약 종료 조항을 포함한 제소전화해도 절차의 큰 틀은 일반적인 제소전화해와 같습니다. 다만 종료일과 갱신 조건, 명도 완료 기준을 정확히 담기 위해 상담 단계에서 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하는 과정이 조금 더 필요합니다.

1~3단계까지는 의뢰인이 직접 챙길 부분이고, 화해기일 출석은 의뢰인 없이 진행할 수 있습니다. 준비서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 인감이 날인된 위임장 2부, 관할합의서가 기본이며, 임차 목적물이 건물 1층의 일부인 경우에는 도면도 함께 필요합니다. 위임장에 찍는 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 임대인이 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본도 함께 준비해야 합니다.

계약 종료 조항을 정확히 설계하려면 계약서상 종료일, 갱신 관련 특약, 임대료와 연체 이력을 상담 단계에서 함께 정리해두는 것이 좋습니다. 특히 계약서에 자동갱신 특약이 있는 경우와 없는 경우는 조항 설계 방향이 달라지므로, 계약서 사본을 미리 준비해두시면 상담이 한결 원활하게 진행됩니다.

서류 준비 과정에서 시간이 가장 많이 걸리는 부분은 인감증명서와 위임장입니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월이 지나면 다시 발급받아야 하므로, 상담 이후 실제 접수까지 일정이 늘어질 경우 유효기간을 미리 확인해두는 것이 좋습니다. 법인 임대인의 경우 법인인감증명서와 법인등기부등본을 함께 준비하는 데도 시간이 걸릴 수 있어, 가능하면 상담 초기에 서류 발급을 함께 진행해두시길 권해드립니다.

비용과 처리 기간

제소전화해 비용은 쌍방을 모두 선임하는 기준으로, 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도)이 일반적인 기준입니다. 여기에 인지대·송달료 등 법원에 내는 비용이 통상 15만원 안팎으로 별도 발생합니다. 관할합의서를 함께 준비하면 관할 법원과 관계없이 전국 어디서든 동일한 비용 기준으로 진행할 수 있습니다.

항목	기준	금액
변호사 선임료(쌍방)	월 임대료 1,000만원 미만	70만원(VAT 별도)
변호사 선임료(쌍방)	월 임대료 1,000만원 이상	100만원(VAT 별도)
법원비용	인지대·송달료 등	통상 15만원 안팎
평균 처리 기간		약 6개월(3~9개월)

법원비용은 신청서에 붙이는 인지대와, 화해기일 통지서 등을 임대인·임차인 양측에 보내는 송달료를 합친 금액입니다. 관할합의서를 함께 제출하면 어느 법원에 접수하든 비용 기준이 동일하게 적용되어 예측 가능성이 높아집니다. 변호사 선임료 역시 쌍방을 모두 선임하는 방식을 기준으로 안내드리는 금액이며, 월 임대료 규모에 따라 두 구간으로만 나뉘어 있어 계산이 비교적 단순한 편입니다.

처리 기간은 사건마다 차이가 있지만 평균적으로 6개월 정도가 소요되며, 사안에 따라 짧게는 3개월, 길게는 9개월 정도까지 걸리기도 합니다. 계약 종료 조항에 필요한 요소를 미리 정리해두면 신청서 작성 단계에서 시간을 아낄 수 있고, 강행법규 위반 소지가 있는 문구를 걸러내는 데도 도움이 되어 보정명령을 받을 가능성을 줄일 수 있습니다. 정확한 견적은 계약 조건과 임대료 수준 등 개별 사정에 따라 달라지므로, 전화상담을 통해 정확한 금액을 안내받으시는 것을 권해드립니다.

02-591-2334로 전화 주시면 계약 조건을 바탕으로 정확한 견적을 안내해 드립니다.

계약 종료 조항이 있는 경우 vs 없는 경우

같은 임대차 계약이라도 계약 종료 조항을 화해조서에 미리 담아두었는지에 따라, 실제로 계약이 끝나는 시점의 상황은 크게 달라집니다.

결국 계약 종료 조항의 유무는 '계약이 끝난 뒤 얼마나 빨리, 얼마나 적은 다툼으로 명도를 마무리할 수 있는가'를 가르는 요소입니다. 계약이 끝난 다음에 대응 방법을 찾기 시작하면 이미 시간이 임대인에게 불리하게 흘러가고 있는 경우가 많습니다.

계약 종료 조항 설계에서 자주 나오는 실수

계약 종료 조항을 준비하는 과정에서 반복적으로 나타나는 실수들이 있습니다. 이를 미리 알아두면 화해조항을 설계하는 단계에서 시행착오를 줄일 수 있습니다.

이런 실수들은 대부분 계약이 진행되는 초기나 중반, 즉 아직 시간 여유가 있을 때 화해조항을 준비하면 충분히 피할 수 있는 부분들입니다. 종료일이 임박한 뒤에 서두르기보다, 계약이 안정적으로 진행되고 있을 때 미리 상담을 통해 조항을 설계해두는 것이 결과적으로 가장 안전한 방법입니다.

자주 묻는 질문

정리하면, 계약 종료 조항은 화해조서에서 명도 조항의 뼈대가 되는 부분입니다. 종료일과 명도 완료 기준은 최대한 구체적으로 특정하고, 갱신 조건은 임차인의 법률상 권리를 침해하지 않는 선에서 절차를 명확히 하며, 지연손해금은 통상적인 수준에서 균형 있게 설계하는 것이 실무적으로 가장 안전한 방법입니다. 계약이 진행되는 지금, 아직 시간 여유가 있을 때 조항을 준비해두면 계약이 끝나는 시점에 예상치 못한 다툼으로 시간을 허비하는 일을 크게 줄일 수 있습니다.