임대차 계약을 앞두거나 계약 종료를 준비하는 임대인이라면 한 번쯤 '공증'과 '제소전화해' 중 무엇을 준비해야 하는지 고민하게 됩니다. 둘 다 소송을 거치지 않고도 나중에 강제집행까지 갈 수 있는 문서를 미리 마련해둔다는 점에서는 비슷해 보이지만, 만들어지는 절차와 법적 효력은 뚜렷하게 다릅니다.

• 임대차 계약을 새로 체결하면서 나중에 명도가 막힐까 걱정된다
• 공증을 알아봤는데 지금 시점에 받을 수 있는지 애매하다
• 공증과 제소전화해 중 무엇이 더 확실한 효력인지 헷갈린다
• 비용과 소요기간을 미리 가늠해보고 결정하고 싶다

임대차 공증과 제소전화해, 뭐가 다른가요?

두 제도 모두 임차인이 계약 종료 후에도 건물을 비워주지 않거나 차임을 연체하는 상황에 대비해, 별도의 명도소송이나 지급명령·대여금 청구소송 없이 곧바로 강제집행에 나설 수 있는 근거 문서를 만들어둔다는 목적은 같습니다. 그러나 어느 시점에 받을 수 있는지, 비용이 얼마나 드는지, 실제로 다툼이 생겼을 때 얼마나 확실하게 버텨주는지는 서로 다릅니다.

이 글에서는 비용, 효력, 소요기간이라는 세 가지 기준으로 두 제도를 나란히 놓고 비교해, 지금 상황에 어느 쪽이 맞는지 판단할 수 있는 기준을 정리합니다. 특히 임대차 공증은 계약 만료가 임박해야만 받을 수 있다는 시기 제한이 있어, 계약을 새로 체결하는 시점의 임대인에게는 아예 선택지가 없는 경우가 많습니다. 반대로 제소전화해는 계약 초반부터 이용할 수 있어 활용 폭이 넓지만, 법원이 관여하는 절차이다 보니 상대적으로 시간이 더 걸립니다. 아래에서 항목별로 구체적인 기준을 살펴보겠습니다.

실제 상담 사례를 보면, 신축 상가에 처음 임차인을 들이는 임대인은 계약서에 서명하면서부터 만일의 상황을 걱정하는 경우가 많고, 반대로 오래된 임차인과 재계약을 앞둔 임대인은 이번에는 확실히 정리하고 싶다는 마음으로 문의하는 경우가 많습니다. 두 경우 모두 결국 '지금 이 시점에 무엇을 준비할 수 있는가'라는 질문으로 좁혀지고, 그 답은 계약 만료일까지 얼마나 남았는지에 따라 갈립니다. 계약서에 서명하는 날과 계약이 끝나가는 날, 임대인이 마주하는 선택지 자체가 다르다는 점을 먼저 이해하고 나면 이후 비교가 훨씬 명확해집니다.

비용 비교 — 공증과 제소전화해, 얼마나 차이 날까요?

제소전화해 비용이 정액 구조를 유지할 수 있는 이유는 관할합의서 때문입니다. 임대차 목적물이 어느 지역에 있든 계약서에 관할법원을 합의해두면 같은 기준으로 진행할 수 있어, 지역에 따라 비용이 들쭉날쭉해지는 상황을 피할 수 있습니다. 다만 이 비용은 화해조서를 만드는 단계까지의 보수이며, 이후 임차인이 조서 내용을 이행하지 않아 실제로 강제집행을 실행하는 단계의 실비는 별도로 계산된다는 점은 구분해서 이해해야 합니다.

임대차 공증 역시 공증수수료 외에 인지대 등 부대비용이 별도로 발생하는데, 공증인사무소마다 산정 기준이 다르고 목적물 가액에 연동되는 경우가 많아 사전에 정확한 금액을 가늠하기 어렵습니다. 정확한 비용을 미리 확인하고 싶다면 계약서와 임대료 조건을 두고 02-591-2334로 전화 주시면, 상황에 맞는 견적을 확인해 이메일로 안내해 드립니다.

비용을 비교할 때 한 가지 더 짚어야 할 부분은 '무엇에 대한 비용인가'입니다. 제소전화해의 70만~100만원은 화해조서를 성립시키는 단계까지의 보수이고, 공증의 수수료 역시 공정증서를 작성하는 단계까지의 비용입니다. 이후 임차인이 이행하지 않아 실제로 강제집행을 신청하고 집행관을 통해 명도를 실행하는 단계는 두 제도 모두 별도의 절차이자 별도의 비용으로 이어집니다. 이 구분을 미리 알아두면 나중에 예상치 못한 비용에 놀라는 일을 줄일 수 있습니다.

공증도 화해조서처럼 확정판결과 같은 효력이 있나요?

법적으로 '집행권원'은 강제집행을 할 수 있는 근거가 되는 문서를 말하고, '기판력'은 같은 내용을 다시 다툴 수 없도록 확정하는 효력을 말합니다. 강제집행을 인낙하는 문구가 들어간 공정증서는 집행권원은 될 수 있지만, 판결이 아니라 당사자 간 합의를 공증인이 인증한 문서이기 때문에 기판력까지는 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 그래서 상대방이 나중에 '그 조항은 무효다', '그런 합의를 한 적 없다'는 취지로 청구이의의 소를 제기하며 다툴 여지가 남습니다.

반면 제소전화해는 판사가 지정한 화해기일에 당사자 쌍방(또는 대리인)이 출석해 화해조항의 내용을 확인하는 절차를 거친 뒤 성립됩니다. 이렇게 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 이후 같은 내용을 다시 다투기가 공정증서보다 훨씬 어렵습니다. 또한 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규를 위반하는 조항은 화해조항에 넣을 수 없고, 이런 조항이 포함되면 재판부가 배정된 이후 보정명령이 내려져 수정을 거치게 됩니다. 법원이 한 번 걸러주는 절차가 포함되어 있는 셈입니다.

이 지점에서 흔히 오해하는 부분이 있습니다. 제소전화해가 임대인에게만 유리한 일방적인 제도라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 임차인의 동의 없이는 화해 자체가 성립되지 않습니다. 판사가 화해기일에서 내용을 확인하기 때문에 한쪽에만 지나치게 불리한 조항은 걸러지고, 결과적으로 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서가 만들어지는 구조입니다. 공정증서는 이런 법원의 확인 절차 없이 당사자 간 합의만으로 작성되므로, 문구 설계를 얼마나 꼼꼼하게 하느냐에 따라 나중의 다툼 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.

소요기간 비교 — 공증이 더 빠른가요, 제소전화해가 더 오래 걸리나요?

• 1

  전화상담(10~20분)

  계약 현황과 상대방과의 관계를 파악합니다.

• 2

  이메일 자료·견적 안내

  필요 서류 목록과 정확한 비용을 안내받습니다.

• 3

  비용 입금

  이 단계까지가 의뢰인이 직접 관여하는 구간입니다.

• 4

  법원 접수(변호사 대행)

  화해신청서와 첨부서류를 법원에 제출합니다.

• 5

  화해기일 출석·조서 송달

  변호사가 출석해 화해를 성립시키고 조서가 송달됩니다.

제소전화해는 위 다섯 단계로 진행되며, 의뢰인이 실제로 관여하는 단계는 처음 세 단계뿐입니다. 화해기일에는 변호사가 대행 출석하므로 의뢰인이 본인이 직접 법원에 나갈 필요는 없습니다. 서류를 준비하고 접수하는 과정도 변호사가 대행하기 때문에, 절차가 6개월 안팎 걸린다고 해서 그만큼 신경 쓸 일이 많아지는 것은 아닙니다.

공증이 빠르다는 장점은 분명하지만, 그 빠른 절차 안에는 법원의 확인 과정이 빠져 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 제소전화해에 시간이 걸리는 이유는 역설적으로 그 시간 동안 판사가 화해조항의 적법성을 확인하고, 필요하면 보정을 거쳐 확정판결과 동일한 효력을 부여하는 절차가 포함되어 있기 때문입니다. 시간을 조금 더 들이더라도 나중에 다툼의 여지를 줄이고 싶은 임대인이라면 이 기간을 감수할 만한 이유가 있는 셈입니다.

임대차 공증은 언제 받을 수 있나요?

실제로 상담을 하다 보면 계약을 체결하는 자리에서 '나중에 안 나가면 어떡하나' 하는 걱정에 공증부터 알아보는 임대인이 적지 않습니다. 그러나 이 시점에는 공증 요건 자체가 갖춰지지 않아 진행할 수 없고, 계약 만료가 다가올 때까지 별다른 대비 없이 기다려야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 계약을 체결하는 시점부터 미리 대비하고 싶다면 제소전화해를 검토하는 것이 시기적으로 맞습니다.

반대로 계약 만료가 6개월 이내로 다가온 시점이라면 공증과 제소전화해를 함께 검토할 수 있는 구간에 들어섭니다. 이때는 임차인이 협조적인지, 계약 조항에 강행법규 위반 소지가 있는지, 신속하게 문서를 마련해야 하는 사정이 있는지에 따라 선택이 달라집니다. 다음 항목에서 상황별 선택 기준을 구체적으로 정리합니다.

임대차 공증 신청 절차는 어떻게 되나요?

공증을 신청하려면 먼저 계약 만료일이 6개월 이내로 남아 있는지부터 확인해야 합니다. 요건이 갖춰졌다면 임대차계약서, 등기부등본, 신분증(법인이라면 법인등기부등본과 법인인감증명서) 등 기본 서류를 준비하고, 강제집행 인낙 문구를 어떤 범위로 넣을지 미리 정리해두는 것이 중요합니다. 이 문구가 명확하지 않으면 나중에 집행 단계에서 범위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

서류가 준비되면 당사자 쌍방이 공증인사무소를 방문해 계약 내용과 인낙 문구를 확인한 뒤 서명·날인하는 것으로 공정증서가 작성됩니다. 당사자 일방이 직접 방문하기 어려운 경우에는 인감을 날인한 위임장으로 대리인을 통해 진행할 수도 있습니다. 이 과정에서 공증인은 당사자의 의사를 확인하는 역할을 할 뿐, 계약 조항이 법적으로 유효한지 실질적으로 심사하지는 않습니다.

바로 이 지점이 제소전화해와 가장 크게 갈리는 부분입니다. 공증인은 조항의 적법성을 심사할 권한이 없어 강행법규를 위반하는 문구가 들어가도 그대로 공정증서가 만들어질 수 있고, 이는 나중에 무효 주장의 근거가 될 수 있습니다. 그래서 공증을 진행하더라도 문구 설계 단계에서부터 법률 검토를 거치는 것이 안전합니다.

상황별 선택 기준 — 임대인이라면 이렇게 판단하세요

두 제도 중 무엇이 더 낫다고 일률적으로 말하기는 어렵습니다. 계약 시점과 상대방과의 관계, 조항 내용에 따라 유불리가 달라지기 때문입니다. 아래 기준을 참고해 지금 상황에 맞는 쪽을 가늠해 보시기 바랍니다.

결국 선택의 핵심은 '지금 시점에 무엇이 가능한가'와 '얼마나 확실한 효력을 원하는가' 두 가지로 좁혀집니다. 계약서 내용과 임대차 현황에 따라 유불리가 달라질 수 있는 부분이라, 서류를 두고 구체적으로 상담받아 보는 것이 가장 정확합니다.

예를 들어 상가 여러 곳을 임대하고 있는 임대인이라면 점포마다 계약 시점과 만료일이 제각각인 경우가 많아, 어떤 점포는 제소전화해로 진행하고 어떤 점포는 만료가 가까워졌을 때 공증을 검토하는 식으로 목적물별로 다르게 대응하는 것도 방법입니다. 반대로 이제 막 계약을 체결한 단일 점포라면 선택의 여지 없이 제소전화해부터 검토하게 되는 경우가 대부분입니다. 상황이 복잡할수록 목적물 하나하나를 놓고 개별적으로 판단하는 과정이 필요합니다.

제소전화해 진행 절차와 준비 서류

제소전화해를 진행하기로 했다면 준비할 서류도 함께 알아두는 것이 좋습니다. 핵심은 화해조항을 어떻게 설계하느냐에 담긴 신청서이며, 여기에 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장(인감 날인 2부 필수), 관할합의서까지 총 8종의 첨부서류가 함께 제출됩니다. 임차 목적물이 건물 1층의 일부에 해당하는 경우에는 도면도 추가로 필요합니다.

• 화해조항 설계가 핵심인 신청서
• 임대차계약서 사본
• 등기부등본 / 건축물대장 / 토지대장
• 위임장(인감 날인 2부 필수)
• 관할합의서
• 도면(1층 일부 임차 시에만 필요)
• 인감증명서(발급 2개월 이내)
• 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)+법인등기부등본

위임장에 날인하는 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하며, 법인 명의로 계약이 체결된 경우에는 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본도 함께 준비해야 합니다. 서류가 한 가지라도 누락되면 접수와 진행이 지연될 수 있으므로, 상담 단계에서 미리 목록을 안내받아 준비하는 것이 절차를 앞당기는 방법입니다.

절차 자체는 앞서 설명한 대로 전화상담, 자료 제출과 견적 확인, 비용 입금, 법원 접수, 화해기일과 조서 송달의 순서로 진행됩니다. 서류 준비와 접수는 변호사가 대행하므로 의뢰인이 직접 법원을 오갈 필요는 없고, 계약서와 등기부등본처럼 이미 가지고 있는 서류를 챙기는 정도의 준비만 하면 됩니다.

화해조서가 성립된 후에는 어떻게 활용하나요?

화해조서를 송달받았다고 해서 곧바로 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 먼저 법원으로부터 집행문을 부여받고, 상대방에게 조서가 적법하게 송달되었음을 증명하는 송달증명원을 함께 갖추어야 합니다. 이 서류들이 갖춰진 뒤에야 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청할 수 있는 상태가 됩니다.

법도종합법률사무소는 화해조서를 만드는 단계까지 진행하며, 조서 성립 이후 집행문·송달증명 발급 같은 후속 절차도 비용은 별도로 산정해 지원합니다. 다만 실제로 집행관과 함께 현장에 나가 명도를 실행하는 강제집행 자체는 직접 진행하지 않습니다. 이 부분은 집행권원을 갖춘 뒤 관할 집행관 사무소를 통해 진행되는 별개의 절차입니다.

다행히 화해조서가 있으면 임차인이 이행하지 않을 가능성 자체가 크게 줄어드는 경우가 많습니다. 화해기일에 당사자가 직접 조항 내용을 확인하고 서명한 문서이자, 확정판결과 같은 무게를 가진다는 사실 자체가 이행을 유도하는 효과를 내기 때문입니다. 다만 만에 하나 이행하지 않는 상황에 대비해 조서 문구에 강제집행 관련 내용을 명확히 담아두는 것이 실제 활용 단계에서 중요합니다.

공증·제소전화해 선택 시 반드시 확인해야 할 위험 요소

제소전화해를 준비할 때 가장 자주 걸리는 부분은 강행법규를 위반하는 조항입니다. 권리금 회수 기회를 포기시키거나 계약갱신요구권을 미리 포기시키는 내용은 화해조항에 넣을 수 없고, 이런 조항이 포함된 채 신청하면 재판부가 배정된 이후 보정명령이 내려져 다시 수정하는 절차를 거치게 됩니다. 처음부터 적법한 문구로 설계해두면 이런 지연을 피할 수 있습니다.

공증 문구를 설계할 때 자주 나오는 실수는 인낙 문구의 범위를 지나치게 좁게 잡거나, 반대로 지나치게 포괄적으로 잡아 나중에 해석 다툼이 생기는 경우입니다. 예를 들어 명도 대상 목적물의 범위를 정확히 특정하지 않거나 인도 시점을 모호하게 적어두면, 강제집행 신청 단계에서 집행관이 범위를 다시 특정해달라고 요구하는 상황이 생길 수 있습니다. 제소전화해 역시 마찬가지로 목적물과 당사자, 기간을 명확히 특정해야 나중에 효력 범위를 둘러싼 다툼을 피할 수 있습니다.

어떤 절차를 택하든 문구 설계 단계에서 강행법규를 위반하지 않는지 꼼꼼히 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 참고로 차임 연체를 이유로 계약을 해지하고 즉시 강제집행 근거를 확보하려면, 주택은 2기, 상가는 3기 이상 차임이 연체된 상태여야 한다는 기준도 함께 알아두어야 합니다. 이 기준은 공증이든 제소전화해든 계약 해지의 정당성을 뒷받침하는 근거가 되므로, 조항을 설계할 때부터 반영해두는 것이 좋습니다.

법도종합법률사무소는 15년간 제소전화해만 3,600건 이상 직접 진행하며, 이런 세부 조항을 어떻게 설계해야 실제 집행 단계에서 문제가 없는지 축적해 왔습니다. 다만 조서가 성립된 이후 실제 강제집행을 집행관을 통해 실행하는 단계는 직접 진행하지 않고, 집행문·송달증명 발급(비용 별도) 등 필요한 절차를 지원하는 방식으로 돕고 있습니다.

비교 결과를 요약하면

지금까지 살펴본 내용을 정리하면, 임대차 공증과 제소전화해는 '언제 받을 수 있는가'에서부터 갈립니다. 계약 만료가 6개월 이상 남아 있다면 공증 자체가 불가능하므로 제소전화해가 사실상 유일한 선택지이고, 만료가 임박했다면 두 제도를 함께 검토할 수 있습니다. 비용 면에서는 제소전화해가 월 임대료를 기준으로 한 정액 구조라 예측이 쉬운 반면, 공증은 공증인사무소와 목적물 가액에 따라 달라져 정액으로 비교하기 어렵습니다.

효력 면에서는 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가지는 반면 공정증서는 집행권원은 되지만 기판력까지는 인정되지 않는다는 차이가 가장 중요합니다. 소요기간은 공증이 당일에도 가능할 만큼 빠른 반면 제소전화해는 평균 6개월이 걸리지만, 그 시간 안에 법원의 확인 절차가 포함되어 있다는 점을 함께 고려해야 합니다. 결국 속도를 우선할지, 확실한 효력을 우선할지가 선택의 갈림길이 됩니다.

자주 묻는 질문