인터넷에 떠도는 제소전화해조서 양식 파일을 그대로 내려받아 채워 넣으려는 임대인이 적지 않습니다. 그러나 제소전화해조서는 법원이 정해둔 고정된 공식 서식이 있는 문서가 아니라, 임대차 목적물과 차임 조건, 연체 기준, 원상회복 방식이 사안마다 달라 항목을 하나씩 설계해 채워 넣는 문서입니다. 양식 한 장을 통째로 베껴 쓰면 정작 우리 계약 조건에 맞지 않는 조항이 섞여 들어가거나, 정작 있어야 할 항목이 빠지는 일이 흔하게 벌어집니다.

이 글에서는 '양식이 어떻게 생겼는가'보다 '화해조항이 실제로 어떤 항목으로 구성되는가'에 초점을 맞춰, 항목별로 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 어떤 내용은 아예 넣을 수 없는지를 순서대로 정리합니다.

화해조서를 처음 준비하는 임대인이라면 '어떤 문서를 어디서 구해야 하는가'라는 질문부터 떠올리기 쉽지만, 실제로 조서 성립 여부를 좌우하는 것은 문서 양식이 아니라 조항 안에 무엇을 어떻게 담았는가입니다. 아래에서 항목을 하나씩 짚어보면, 왜 표준 양식이라는 것이 애초에 존재하기 어려운지도 자연스럽게 이해가 될 것입니다.

제소전화해조서란 무엇인가요?

제소전화해조서는 소송을 시작하기 전 임대인 또는 임차인 일방이 법원에 화해를 신청하고, 판사가 지정한 화해기일에 양측이 출석해 조항에 합의하면 작성되는 문서입니다. 조서가 작성되면 확정판결과 동일한 효력, 즉 강제집행이 가능한 집행권원을 갖게 됩니다.

화해기일에서 임차인이 조항 내용에 동의하지 않으면 조서 자체가 성립하지 않습니다. 즉, 제소전화해는 임대인만을 위한 일방적 제도가 아니라 임차인의 동의를 전제로 성립하는 절차이며, 그래서 실무에서는 임대인의 관리 권리와 임차인의 영업 안정성을 함께 지키는 '균형 잡힌 조서'를 만드는 것을 원칙으로 삼습니다.

조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 점 때문에, 화해조항에 어떤 문구를 넣느냐가 훗날 실제로 강제집행이 원활히 이루어지는지를 좌우합니다. 조항이 모호하거나 법률상 넣을 수 없는 내용이 섞이면, 조서를 받아 두고도 정작 필요한 순간에 집행이 막히는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 '양식을 구했는지'보다 '항목을 제대로 채웠는지'가 훨씬 중요합니다.

제소전화해가 균형을 전제로 한다는 점은 임대인 입장에서 다소 아쉽게 느껴질 수 있습니다. 임대인 처지에서는 임차인의 위반 시 최대한 빠르고 확실하게 명도·집행이 이루어지길 바라기 마련이지만, 화해기일에서 임차인이 받아들일 수 없는 수준의 조항을 그대로 밀어붙이면 애초에 화해 자체가 성립하지 않습니다. 결국 임대인이 원하는 것을 다 담기보다, 임차인도 수긍할 수 있는 선에서 실효성 있는 조항을 짜는 편이 실제로는 더 빠르고 확실한 결과로 이어집니다.

이 때문에 화해조항을 설계할 때는 '얼마나 임대인에게 유리하게 쓸 것인가'가 아니라 '임차인이 봐도 합리적이라고 받아들일 만한가'를 함께 고려하는 편이 성립 가능성을 높입니다. 실무에서 화해기일이 한 번에 끝나지 못하고 조항을 다시 조율해야 하는 경우 대부분은, 처음 신청 단계에서 조항이 한쪽에만 치우쳐 있었던 경우입니다.

화해조항은 어떤 항목으로 구성되나요?

화해조항은 보통 당사자·목적물 표시, 인도(명도) 조건, 차임·관리비 지급조항, 연체 시 기한이익 상실조항, 강제집행 승낙조항, 소송비용 부담조항, 관할합의 조항, 원상회복 특약까지 8개 안팎의 항목으로 구성됩니다. 항목마다 문구가 조금만 달라져도 집행력에 차이가 생기기 때문에 하나씩 점검이 필요합니다.

아래는 실무에서 신청서에 실제로 들어가는 항목을 정리한 것입니다. 각 항목은 서로 독립된 조각이 아니라 유기적으로 연결되어 있어, 한 항목의 표현이 다른 항목의 해석에 영향을 줍니다.

여덟 항목 중에서도 실무적으로 가장 자주 다시 손보는 부분은 ②인도 조건과 ④기한이익 상실조항입니다. 인도 기한을 '상당한 기간 내'처럼 막연하게 적으면 나중에 임차인 측에서 '상당한 기간이 아직 안 지났다'고 다투는 빌미가 되고, 연체 기준을 법정 기준과 다르게 적으면 조항 자체의 효력이 흔들릴 수 있습니다. 항목 하나하나를 개별적으로 채우기보다, 전체 조항이 하나의 문서 안에서 서로 모순되지 않게 맞추는 작업이 실제 설계의 핵심입니다.

항목 간 연결을 이해하려면 예를 들어보는 편이 빠릅니다. 상가 임대차에서 ④기한이익 상실조항이 '차임을 3기 연체하면'으로 정해졌다면, ②인도 조건도 이 시점을 기준으로 '연체 확정일로부터 며칠 이내 인도'처럼 같은 기준점을 사용해야 두 조항이 서로 어긋나지 않습니다. 만약 ②는 '통지 후 30일', ④는 '3기 연체 즉시'처럼 기산점이 다르면, 실제 집행 단계에서 어느 시점을 기준으로 삼을지 다시 해석 다툼이 생길 수 있습니다.

⑤강제집행 승낙조항 역시 단독으로 존재하지 않습니다. ②에서 정한 인도 기한을 넘겼을 때 별도 소송 없이 곧바로 집행에 나아갈 수 있다는 점을 승낙하는 조항이므로, ②의 표현이 애매하면 ⑤의 승낙 효력이 발동하는 시점도 함께 애매해집니다. 이런 이유로 저희는 항목을 하나씩 채우기보다 신청서 초안을 한 번에 작성한 뒤, 각 조항이 서로 참조하는 문구들이 일치하는지를 마지막에 전체적으로 다시 점검하는 방식으로 작업합니다.

⑥소송비용 부담조항과 ⑦관할합의 조항은 상대적으로 정형화되어 있지만, 그렇다고 가볍게 다룰 항목은 아닙니다. 관할합의 조항이 빠지면 이후 실제 강제집행 신청이나 추가 분쟁이 생겼을 때 관할 법원이 목적물 소재지 관할로 결정되어, 임대인이 다른 지역에 거주하는 경우 불필요하게 이동 부담과 비용이 늘어날 수 있습니다. 처음 조서를 만들 때 관할합의서를 함께 챙겨 두면 이런 부담을 사전에 없앨 수 있습니다.

화해조항에 넣을 수 없는 내용은 무엇인가요?

임차인 보호를 위해 법률이 강행규정으로 정해둔 내용, 예를 들어 권리금 회수기회를 포기시키는 조항이나 계약갱신요구권을 미리 포기시키는 조항은 화해조항에 넣을 수 없습니다. 이런 조항이 섞여 있으면 법원이 조서 성립 전에 보정을 요구합니다.

상가건물임대차보호법이 임차인 보호를 위해 정해둔 규정 중 상당수는 당사자 간 합의로도 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없는 강행규정입니다. 화해조항을 임대인에게 유리하게만 설계하려는 마음에 이런 규정을 건드리는 문구를 넣으면, 조서 성립 단계에서 걸러지거나 훗날 조항의 효력 자체가 다투어질 위험이 생깁니다.

실무에서 반드시 기억해야 할 부분은 보정명령이 재판부가 배정된 이후에 나온다는 점입니다. 즉 신청서를 접수한 직후가 아니라 사건이 특정 재판부에 배정되고 판사가 조항을 검토한 뒤 문제를 발견했을 때 보정명령이 내려집니다. 접수 초기에 아무 연락이 없었다고 조항에 문제가 없다고 단정할 수 없고, 배정 이후 단계에서 보정 요구가 나오면 그만큼 절차가 지연될 수 있습니다. 그래서 처음 신청서를 작성하는 단계에서 강행법규 위반 여부를 미리 걸러내는 것이 시간을 아끼는 길이며, 조항 문구가 강행법규에 걸리는지 애매하다면 접수 전에 02-591-2334로 확인받는 편이 안전합니다.

강행법규 위반 여부는 조항 문구만 봐서는 임대인 스스로 판단하기 어려운 경우가 많습니다. 아래 네 가지 질문에 하나라도 '그렇다'고 답하게 된다면, 접수 전에 조항을 다시 검토해 볼 필요가 있습니다.

• 임차인의 권리금 회수 자체를 원천 차단하는 문구가 있나요? 권리금 회수기회 보장은 임차인 보호를 위한 강행규정에 해당해, 이를 사전에 포기시키는 조항은 담을 수 없습니다.
• 계약갱신요구권을 아예 행사하지 못하게 막아두었나요? 갱신요구권을 원천적으로 배제하는 문구 역시 같은 이유로 조서에 담기 어렵습니다.
• 연체 기준을 법정 기준(상가 3기)보다 낮게, 예를 들어 1기 연체로 정했나요? 임차인에게 지나치게 불리한 기준은 조항의 취지 자체를 다투게 만들 수 있습니다.
• 임차인 동의 없이 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다는 문구만 있나요? 해지 요건과 절차가 구체적으로 특정되지 않은 채 '임대인 판단으로'라는 식의 표현만 있다면 실효성 있는 조항으로 보기 어렵습니다.

이 네 가지는 실무에서 접수 전 검토 시 가장 먼저 확인하는 항목입니다. 인터넷에서 구한 양식이나 다른 임대인에게 전달받은 조항 문구를 그대로 쓰려는 경우, 이 체크리스트만 한 번 대입해 봐도 위험 요소를 어느 정도 걸러낼 수 있습니다.

제소전화해조서 양식은 정해진 표준이 있나요?

법원이 배포하는 고정된 공식 양식은 없습니다. 신청서 자체의 형식은 일반적인 소송 서류 양식을 따르지만, 정작 핵심인 화해조항 부분은 목적물·차임·연체 기준이 사안마다 달라 매번 새로 설계해야 하는 부분입니다.

그래서 인터넷에서 구한 표준 양식을 그대로 옮겨 적는 방식은 위험합니다. 다른 사건에서 쓰인 조항 문구를 그대로 가져오면 우리 임대차 목적물의 특수성(예: 1층 일부만 임대한 경우, 공용부분 사용 범위 등)이 반영되지 않고, 앞서 설명한 강행법규 위반 조항이 섞여 있어도 걸러내지 못한 채 그대로 접수하는 경우가 생깁니다.

결국 '양식을 구하는 일'보다 '우리 임대차 조건에 맞게 8개 항목을 하나씩 다시 설계하는 일'이 실질적인 작업입니다. 특히 도면 첨부는 임차 목적물이 건물 1층의 일부일 때만 필수로 요구되는 등 사안별로 필요한 첨부서류도 달라지므로, 항목별 체크가 곧 서류 준비의 절반을 차지한다고 볼 수 있습니다.

표준 서식이 없는 이유는 제소전화해 제도 자체가 '재판 대신 당사자가 스스로 조율한 조항에 법원이 확정판결과 같은 효력을 부여하는' 절차이기 때문입니다. 재판이라면 법정 요건에 맞춰 정형화된 서류로 진행되지만, 화해는 당사자의 합의 내용이 곧 결과물이 되므로 애초에 '정답 양식'이라는 개념이 성립하기 어렵습니다. 신청서의 형식적인 틀(법원 명칭, 사건 표시, 당사자 표시 방식 등)은 정형화되어 있지만, 조항의 실질 내용은 매번 새로 짜야 하는 부분이라는 점을 이해하고 접근하는 것이 첫 단추입니다.

계약을 갱신할 때도 화해조항을 다시 검토해야 하나요?

네, 검토가 필요합니다. 기존 화해조서는 처음 계약 당시의 차임·기간을 기준으로 작성된 것이어서, 계약이 갱신되어 차임이나 조건이 달라지면 조서 내용과 실제 계약 사이에 차이가 생길 수 있기 때문입니다.

예를 들어 처음 조서를 작성할 당시 월 차임 200만원을 기준으로 ③차임 지급조항과 ④기한이익 상실조항을 짰는데, 갱신 계약에서 차임이 220만원으로 인상되었다면 조서상의 금액과 실제 지급해야 할 금액이 달라지는 문제가 생깁니다. 이 상태에서 연체가 발생하면, 어느 금액을 기준으로 3기 연체를 판단할 것인지부터 다시 다툼의 소지가 생길 수 있습니다.

그래서 임대차 계약을 갱신할 때는 기존 화해조서를 그대로 둘 것인지, 갱신된 조건에 맞춰 새로 작성할 것인지를 함께 검토하는 것이 안전합니다. 특히 차임이 바뀌었거나 임차인이 교체된 경우, 원상회복 범위가 달라진 경우에는 새로 화해조항을 설계하는 편을 권해 드립니다. 반대로 조건 변경이 거의 없다면 기존 조서를 유지하면서 별도 합의서로 보완하는 방법도 있습니다.

화해조항 설계에서 자주 나오는 실수

여기까지 살펴본 8개 항목과 자가진단 체크리스트를 종합하면, 실제 신청서 작성 단계에서 반복적으로 나타나는 실수는 크게 다섯 가지로 정리됩니다. 하나씩 짚어보겠습니다.

• 모호한 인도 기한 표현 — '상당한 기간 내', '조속히' 같은 표현은 강제집행 단계에서 언제가 기산점인지 다시 다투게 만듭니다. 날짜나 통지 후 일수처럼 구체적으로 특정해야 합니다.
• 법정 연체 기준과 다른 설정 — 상가는 3기 연체가 실무상 즉시 강제집행이 가능한 기준선입니다. 이보다 임차인에게 불리한 기준을 임의로 넣으면 조항 효력이 흔들릴 수 있습니다.
• 관할합의 조항 누락 — 관할합의서를 빠뜨리면 이후 분쟁 발생 시 관할 법원이 달라져 불필요하게 절차 비용과 이동 부담이 늘어날 수 있습니다.
• 인감 날인 누락 — 위임장은 2부 모두 인감 날인이 필요하고, 법인은 법인인감증명서(발급 2개월 이내)와 법인등기부까지 갖춰야 접수 지연을 피할 수 있습니다.
• 갱신 조건 미반영 — 계약 갱신으로 차임이나 조건이 바뀌었는데도 기존 조서 문구를 그대로 두면, 조서상 금액과 실제 계약 금액이 달라 연체 판단 기준부터 다시 다투게 됩니다.

다섯 가지 실수 대부분은 신청서를 처음 쓸 때 항목을 개별적으로만 채우고, 항목 간 연결을 다시 확인하지 않아서 발생합니다. 8개 항목을 순서대로 채운 뒤 반드시 처음부터 끝까지 한 번 더 읽어보며 기준점과 표현이 서로 어긋나지 않는지 점검하는 습관이 실수를 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

항목 설계, 예시로 보면 이렇게 연결됩니다

임대인 A씨가 상가 건물 1층 일부를 카페로 임대해 준 상황을 예로 들어보겠습니다. 실제 사건이 아니라 항목이 어떻게 서로 맞물리는지를 보여주기 위한 예시이지만, 실무에서 흔히 볼 수 있는 구성입니다.

먼저 ①당사자·목적물 표시에서는 건물 1층의 일부만 임대했다는 점을 도면과 함께 특정합니다. 전체 층이 아니라 일부이기 때문에 신청서에 도면 첨부가 필수로 요구되는 사례에 해당합니다. 여기서 목적물 범위가 애매하게 적히면, 이후 ②인도 조건에서 '어디까지를 인도해야 하는지' 자체가 불분명해질 수 있습니다.

다음으로 ③차임 지급조항에서 매월 25일 지급으로 정하고, ④기한이익 상실조항에서 '3기 연체 시'로 맞춥니다. 그러면 ②인도 조건도 '3기 연체가 확정된 날로부터 14일 이내 인도'처럼 같은 기준점을 사용해 세 조항이 하나의 흐름으로 이어지도록 만듭니다. 만약 A씨가 처음에 '2기 연체 시 즉시 인도'처럼 법정 기준보다 임차인에게 불리한 조건을 원했다면, 이는 앞서 설명한 자가진단 체크리스트의 세 번째 항목에 걸리는 경우로, 접수 전 수정이 필요했던 부분입니다.

마지막으로 ⑦관할합의 조항을 넣어 목적물 소재지와 무관하게 정해진 법원에서 절차가 진행되도록 하고, ⑧원상회복 특약에서 카페 인테리어 시설의 철거 범위와 기한을 명시합니다. 이렇게 8개 항목이 하나의 사건 안에서 서로 참조하며 완성되는 것이 실제 화해조항 설계의 모습이며, 단순히 양식을 내려받아 빈칸만 채우는 작업과는 근본적으로 다릅니다.

이 예시에서 볼 수 있듯, '제소전화해조서 양식'을 검색해서 얻을 수 있는 것은 신청서의 겉모습 정도이지 A씨 사례처럼 목적물 특성·차임·기한이 맞물린 실질적인 조항 내용은 아닙니다. 결국 검색으로 양식 파일을 찾는 데 들이는 시간을, 자신의 임대차 조건에서 8개 항목이 어떻게 맞물려야 하는지를 정리하는 데 쓰는 편이 훨씬 효율적입니다.

항목 설계부터 조서 성립까지 진행 순서

화해조항을 직접 설계하는 부담을 덜기 위해 저희 사무실에 맡기는 경우, 임대인이 직접 처리하는 단계는 아래 다섯 단계 중 앞의 세 단계뿐입니다. 화해기일 출석은 변호사가 대리하므로 임대인이 법원에 나갈 필요가 없습니다.

항목 설계까지 포함한 비용과 기간

항목 설계와 신청서 작성이 포함된 변호사 선임 비용은 월 임대료 규모에 따라 나뉘고, 여기에 법원에 내는 인지대·송달료가 별도로 붙습니다. 관할합의서를 활용하기 때문에 임대차 목적물이 전국 어디에 있든 비용 체계는 동일합니다.

여기서 말하는 비용은 항목을 처음부터 새로 설계하는 데 드는 비용입니다. 반대로 인터넷에서 구한 양식을 그대로 써서 접수했다가 강행법규 위반 조항 때문에 보정명령을 받으면, 그 사이 시간이 지연되고 다시 조항을 수정해 제출해야 하므로 처음부터 항목별로 제대로 설계하는 편이 결과적으로 시간과 비용 모두를 아끼는 방법입니다.

평균 소요기간이 6개월이라고 안내하면 다소 길게 느껴질 수 있지만, 이 기간에는 법원의 화해기일 지정 일정, 필요 시 보정 절차, 송달에 걸리는 시간까지 포함됩니다. 항목을 처음부터 강행법규 위반 없이, 인도 조건과 연체 기준이 서로 어긋나지 않게 설계해 접수하면 보정 절차 없이 진행되어 평균보다 짧게 끝나는 경우도 있고, 반대로 조항을 여러 차례 수정해야 하면 9개월에 가까워지기도 합니다. 결국 처음 신청서에 들이는 준비 시간이 전체 기간을 좌우하는 셈입니다.

정리하며

제소전화해조서를 준비할 때 가장 먼저 물어야 할 질문은 '어디서 양식을 구할까'가 아니라 '우리 임대차 조건에서 8개 항목을 어떻게 채울까'입니다. 당사자·목적물 표시부터 원상회복 특약까지, 항목 하나하나가 서로 참조하며 하나의 조서를 완성하고, 그 중 어느 하나라도 법률이 정한 임차인 보호 규정을 건드리면 보정 대상이 됩니다.

특히 인도 조건과 기한이익 상실조항의 기준점을 일치시키는 것, 관할합의 조항을 빠뜨리지 않는 것, 계약을 갱신할 때 조서 내용도 함께 재검토하는 것은 실무에서 반복적으로 확인해야 하는 부분입니다. 이 글에서 정리한 체크리스트를 신청서 초안에 하나씩 대입해 보면, 접수 이후 보정명령으로 시간을 허비하는 상황을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문