임대차 관련 소송, 특히 명도소송이나 차임 연체금 청구소송을 진행하던 중 법원으로부터 "화해권고결정"이라는 제목의 서류를 받고 당황하는 임대인·임차인이 적지 않습니다. 판결도 아니고 그렇다고 조정도 아닌 것 같은 이 서류의 정체가 무엇인지, 받은 뒤 어떻게 대응해야 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

특히 저희 사무소처럼 제소전화해를 주로 상담하다 보면 "화해권고결정과 제소전화해가 같은 것 아니냐"고 묻는 분들을 자주 만납니다. 이름은 비슷해 보이지만 두 제도는 진행되는 시점부터 성립 방식까지 완전히 다릅니다. 여기에 민사조정까지 더해지면 세 가지 제도의 차이를 한 번에 정리해두는 것이 실무적으로 큰 도움이 됩니다. 이 글에서는 화해권고결정의 개념을 정확히 짚고, 제소전화해·민사조정과 어떻게 다른지 표로 명확하게 구분해 설명드리겠습니다.

세 제도의 이름과 성격을 혼동한 채로 대응하면, 정작 중요한 기한을 놓치거나 불필요한 절차를 다시 밟는 일이 생길 수 있습니다. 특히 화해권고결정은 받아들일지 이의신청을 할지 판단할 수 있는 시간이 단 2주로 제한되어 있어, 서류를 받고 나서 개념부터 찾아보기 시작하면 실질적으로 검토할 시간이 얼마 남지 않게 됩니다. 그래서 이런 제도가 존재한다는 사실을 미리 알아두는 것 자체가 실무적으로 의미가 있습니다.

화해권고결정이란 정확히 무엇인가요?

화해권고결정의 가장 중요한 특징은 "이미 소송이 진행되고 있어야 한다"는 점입니다. 원고가 소장을 접수하고 피고가 답변서를 제출한 뒤, 재판이 진행되는 과정에서 판사가 사건 기록과 양측 주장을 살펴보고 "이 정도 선에서 합의하는 것이 서로에게 합리적이겠다"고 판단하면, 변론이 끝나기 전 어느 단계에서든 화해권고결정을 내릴 수 있습니다. 당사자가 별도로 신청하는 절차가 아니라 법원이 사건 진행 상황을 보고 능동적으로 제시하는 결정이라는 점이 다른 제도와 가장 크게 구분되는 지점입니다.

결정문에는 구체적인 화해 조건, 예를 들어 임차인이 특정 기한까지 목적물을 인도하고 그 대신 임대인은 보증금 중 일부를 공제 없이 반환한다는 식의 내용이 담깁니다. 양 당사자는 이 서면을 받아본 뒤 그대로 받아들일지, 아니면 이의를 제기해 정식 재판으로 계속 다툴지를 2주라는 기한 안에 결정해야 합니다. 이의신청이 없으면 별도의 절차 없이 자동으로 확정되므로, 서류를 받고도 내용을 제대로 확인하지 않고 방치하면 원하지 않는 조건으로 사건이 종결될 수 있어 주의가 필요합니다.

화해권고결정이라는 제도가 마련된 배경에는, 소송이 끝까지 진행되어 판결까지 가는 경우 당사자 모두 시간과 비용 부담이 크고, 승소하더라도 상대방과의 관계가 완전히 틀어져 버리는 경우가 많다는 현실적인 이유가 있습니다. 재판부 입장에서도 증거 조사와 변론을 거치는 과정에서 사건의 실질적인 쟁점과 합리적인 해결점이 어느 정도 보이는 경우가 많은데, 이럴 때 판결 대신 화해로 사건을 종결하도록 유도하는 것이 소송 경제와 당사자 모두에게 도움이 된다고 보는 것입니다. 임대차 사건에서도 명도소송이나 차임 청구소송 도중, 재판부가 임차인의 딱한 사정이나 임대인의 손해 규모를 종합적으로 고려해 절충안을 화해권고결정으로 제시하는 사례가 드물지 않습니다.

화해권고결정·제소전화해·민사조정, 한눈에 비교

세 제도 모두 최종적으로는 "재판상 화해와 같은 효력"을 목표로 한다는 공통점이 있지만, 진행되는 시점과 성립 방식은 전혀 다릅니다. 아래 표로 핵심 차이를 정리했습니다.

표에서 보듯 세 제도의 종착점은 비슷하지만 출발점이 전혀 다릅니다. 화해권고결정은 이미 소송이라는 배가 출항한 뒤 법원이 방향을 제시하는 것이고, 제소전화해는 아예 배를 띄우기 전에 목적지를 미리 정해두는 것이며, 민사조정은 소송이라는 정식 재판 절차보다 간이한 방식으로 합의를 시도하는 별도의 트랙입니다. 임대인이 어떤 상황에 있느냐에 따라 적합한 제도가 완전히 달라집니다.

화해권고결정, 임대차 사건에서는 언제 자주 나오나요?

모든 소송에서 화해권고결정이 나오는 것은 아닙니다. 재판부가 사건 기록을 검토한 뒤 필요하다고 판단할 때만 활용하는 제도이기 때문에, 어떤 사건에서는 처음부터 끝까지 판결로만 진행되기도 합니다. 다만 임대차 관련 소송에서는 다음과 같은 상황에서 상대적으로 자주 관찰됩니다.

• 연체 사실 자체는 다툼이 없는 명도소송 — 임차인이 차임을 연체했다는 사실관계는 명확하지만, 인도 시기나 밀린 차임 정산 방식만 조율이 필요한 경우입니다.
• 보증금 반환 범위를 둘러싼 차임 정산 사건 — 원상회복 비용이나 미납 관리비 공제 액수만 이견이 있는 경우, 판결보다 화해로 정리하는 편이 효율적일 수 있습니다.
• 장기간 거래 관계가 있던 임대인·임차인 간 분쟁 — 앞으로도 관계가 이어질 가능성이 있는 사건에서는 판결보다 화해로 마무리하는 것이 재판부 입장에서도 바람직하다고 보는 경우가 많습니다.

반대로 임차인이 연체 사실 자체를 강하게 다투거나, 계약갱신요구권·권리금 회수기회처럼 법률적 쟁점이 뚜렷하게 갈리는 사건에서는 화해권고결정보다 판결까지 진행되는 경우가 많습니다. 즉 화해권고결정은 "사실관계는 어느 정도 정리됐지만 세부 조건만 조율이 필요한 사건"에서 특히 자주 활용된다고 이해하시면 됩니다.

임대인 입장에서 이런 경향을 미리 알아두면, 소송을 제기하는 단계에서부터 어느 정도 마음의 준비를 할 수 있습니다. 예를 들어 연체 사실관계가 명확한 사건이라면 처음부터 화해권고결정 가능성을 염두에 두고, 인도 시기나 미납 차임 정산 방식에 대한 본인의 마지노선을 미리 정리해두는 것이 좋습니다. 그래야 실제로 결정문을 받았을 때 짧은 검토 기간 안에서도 흔들림 없이 판단할 수 있습니다.

화해권고결정과 제소전화해, 실무에서는 어떻게 다르게 쓰이나요?

화해권고결정은 임대인이 원해서 받을 수 있는 것이 아니라, 소송이 진행되는 도중 법원의 판단에 따라 나올 수도 있고 나오지 않을 수도 있는 결정입니다. 반면 제소전화해는 임대인(또는 임차인)이 원하는 시점에 능동적으로 신청해 미리 준비해둘 수 있는 절차입니다. 이 차이를 카드로 정리하면 다음과 같습니다.

즉 화해권고결정은 "이미 벌어진 소송을 마무리하는 하나의 방법"이고, 제소전화해는 "애초에 소송까지 가지 않도록 미리 대비하는 방법"입니다. 임대차계약을 체결하는 시점에 제소전화해로 화해조서를 미리 받아두면, 계약 기간 중 임차인이 차임을 연체하더라도 곧바로 화해조서에 따른 집행 절차를 밟을 수 있어 애초에 명도소송 자체를 제기할 필요가 없어지는 경우가 많습니다. 반대로 제소전화해 없이 계약을 진행하다 분쟁이 커져 소송까지 가게 되면, 그 소송 도중에 화해권고결정을 받을 수는 있지만 이미 상당한 시간과 비용을 소송에 들인 뒤라는 차이가 생깁니다.

비용 측면에서도 차이가 뚜렷합니다. 제소전화해는 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만인 경우 70만원, 1,000만원 이상인 경우 100만원(부가세 별도)에 법원비용 15만원 안팎이 더해지는 정도로 비용 규모를 예측할 수 있습니다. 반면 소송으로 진행되어 화해권고결정까지 가는 경우에는 소가에 따라 인지대가 달라지고, 변론기일이 여러 차례 진행될수록 변호사 보수도 그에 비례해 늘어나는 구조여서, 처음부터 비용을 예측하기가 상대적으로 어렵습니다. 분쟁을 예방하는 쪽이 대체로 비용 면에서도 유리한 경우가 많은 이유입니다.

화해권고결정과 민사조정은 어떻게 다른가요?

민사조정은 소송과는 별도로 신청할 수도 있고, 소송이 진행되던 중 법원이 사건을 조정 절차로 회부할 수도 있습니다. 조정위원이나 판사가 주재하는 조정기일에 양 당사자가 출석해 대화를 통해 합의점을 찾아가는 방식으로 진행됩니다. 이 점에서 서면만으로 통보되는 화해권고결정과는 진행 방식 자체가 다릅니다.

조정기일에서 합의가 이루어지면 조정조서가 작성되고, 이 조정조서는 재판상 화해와 동일한 효력을 갖습니다. 만약 조정기일에 출석했음에도 합의에 이르지 못하면, 조정담당판사가 직권으로 "조정에 갈음하는 결정"을 내릴 수 있는데, 이 결정에 대해서도 일정 기간 내 이의신청이 없으면 확정되어 재판상 화해와 같은 효력을 갖게 됩니다. 구조상 화해권고결정과 상당히 비슷해 보이지만, 조정은 당사자가 실제로 마주 앉아 대화하는 절차를 거친다는 점에서 서면으로만 통보되는 화해권고결정과 분명한 차이가 있습니다.

조정 절차는 정식 소송보다 형식이 간소하고 진행 속도도 상대적으로 빠른 편이어서, 소가가 크지 않거나 당사자 간 감정 대립이 심하지 않은 사건에서는 소송 자체보다 먼저 시도해볼 만한 선택지가 됩니다. 다만 조정기일에 상대방이 아예 출석하지 않거나, 출석하더라도 합의 의사가 전혀 없는 경우에는 조정이 성립되지 않은 채 사건이 다시 정식 소송 절차로 넘어가게 됩니다. 이 경우 조정을 시도하는 데 들인 시간만큼 전체 분쟁 해결 기간이 늘어날 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

임대차 분쟁에서는 소가가 크지 않은 차임 청구 사건이나, 감정적인 대립이 크지 않은 사건에서 조정이 먼저 시도되는 경우가 많고, 명도 자체를 다투는 사건이나 쌍방 입장 차이가 뚜렷한 사건에서는 정식 소송으로 진행되다가 화해권고결정으로 마무리되는 경우가 상대적으로 많이 관찰됩니다. 다만 이는 일반적인 경향일 뿐, 개별 사건의 진행 방식은 담당 재판부의 판단에 따라 달라집니다.

조정과 화해권고결정을 놓고 어느 쪽이 더 유리한지 묻는 분들도 있는데, 사실 이 둘은 임대인이나 임차인이 선택할 수 있는 대상이 아닌 경우가 대부분입니다. 조정에 회부할지, 판결까지 진행하다 화해권고결정을 낼지는 사건을 담당하는 재판부의 재량에 달려 있고, 당사자는 그 절차 안에서 합의에 응할지 이의를 제기할지를 결정할 수 있을 뿐입니다. 다만 당사자가 스스로 조정을 신청할 수는 있으므로, 소송까지 가기 전에 대화로 풀어보고 싶다면 조정 신청을 먼저 고려해볼 수 있습니다.

화해권고결정에 이의신청을 하면 어떻게 되나요?

이의신청은 원고와 피고 어느 쪽이든 할 수 있고, 한쪽만 이의를 제기해도 결정 전체의 효력이 상실됩니다. 즉 "일부는 받아들이고 일부만 다투는" 방식은 인정되지 않고, 이의신청을 하는 순간 결정 내용 전체가 무효가 되어 사건은 화해권고결정이 나오기 전 상태로 돌아갑니다. 이의신청 기간을 놓치면 그대로 확정되어 버리므로, 서류를 받은 날짜와 2주라는 기한을 반드시 달력에 표시해두는 것이 중요합니다.

다음 흐름표로 이의신청 여부에 따라 이후 절차가 어떻게 갈리는지 정리했습니다.

이의신청서 자체는 특별히 복잡한 서식이 요구되지 않습니다. 사건번호와 당사자 표시, "위 사건에 관하여 화해권고결정에 대해 이의를 신청합니다"라는 취지만 명확히 기재해 관할 법원에 제출하면 됩니다. 다만 이의신청 여부를 판단하는 과정 자체가 중요하므로, 결정문 내용을 정확히 해석하고 향후 재판 진행 시 예상되는 결과까지 함께 검토한 뒤 신청 여부를 결정하는 것이 바람직합니다. 기한 내 접수가 핵심이므로, 우편으로 제출할 경우 발송일이 아니라 법원 도달일 기준으로 기한이 지켜졌는지 확인해야 합니다.

실무에서는 결정문을 받고 나서 처음 며칠은 내용을 이해하는 데만 시간을 쓰다가, 정작 검토와 상담에 쓸 수 있는 시간이 며칠 남지 않은 채로 마감일을 맞이하는 경우가 적지 않습니다. 결정문을 받으면 가급적 빠른 시점에 관련 자료(계약서, 그동안의 소송 기록, 상대방과 주고받은 문서 등)를 정리해 상담을 받는 것이, 촉박한 기한 안에서도 후회 없는 판단을 내리는 데 도움이 됩니다.

화해권고결정을 받았을 때 반드시 확인해야 할 사항

결정문을 받은 뒤 짧은 2주 안에 판단을 내려야 하는 만큼, 아래 항목만이라도 순서대로 점검해두면 놓치는 부분을 줄일 수 있습니다.

• 송달일자 확인 — 결정문을 실제로 받은 날짜를 정확히 확인하고, 그날부터 2주가 되는 마감일을 달력에 표시해둡니다.
• 인도·지급 조건 특정 여부 — 목적물 인도 기한, 금전 지급 액수와 시기가 다의적으로 해석될 여지 없이 명확한 숫자와 날짜로 적혀 있는지 확인합니다.
• 본인이 요구했던 조건과의 차이 — 소송 과정에서 주장했던 청구 취지와 결정 내용이 어느 정도 차이가 있는지, 그 차이가 받아들일 수 있는 수준인지 비교합니다.
• 이행 실효성 — 상대방이 결정 내용대로 실제 이행할 자력과 의사가 있는지, 이행하지 않을 경우 강제집행이 실질적으로 가능한 재산이 있는지도 함께 고려합니다.

화해권고결정, 받아들이는 게 유리할까요 이의신청이 유리할까요

이 질문에는 정답이 정해져 있지 않습니다. 사건마다 유불리가 다르기 때문에, 결정문 내용을 구체적으로 검토한 뒤 판단해야 합니다. 다만 판단 시 고려할 만한 요소들을 정리해드리면 다음과 같습니다.

• 시간 절약 — 결정을 받아들이면 소송이 그대로 종결되어, 판결까지 갈 경우보다 시간을 크게 절약할 수 있습니다.
• 확정 후 불복 불가 — 일단 확정되면 그 내용에 대해 다시 다투기가 매우 어려워지므로, 조건이 불리하다면 반드시 기한 내에 이의신청해야 합니다.
• 승소 가능성 검토 — 이의신청 후 정식 판결로 갈 경우 더 유리한 결과를 받을 가능성이 높다고 판단되면 이의신청이 합리적일 수 있습니다.
• 강제집행 가능성 — 화해권고결정이 확정되면 판결과 동일하게 강제집행이 가능해지므로, 상대방의 이행을 신속히 확보하고 싶다면 받아들이는 것이 유리할 수 있습니다.

결정문을 받은 임대인이 가장 먼저 확인해야 할 부분은 인도 시점과 금전 지급 조건입니다. 명도소송 중 화해권고결정을 받았다면 임차인이 목적물을 인도하는 구체적인 날짜와, 보증금에서 공제될 금액이 명확히 특정되어 있는지 살펴야 합니다. 애매하게 표현된 조건은 나중에 집행 단계에서 다시 다툼의 소지가 될 수 있으므로, 변호사와 함께 문구를 정확히 검토한 뒤 이의신청 여부를 결정하시는 것을 권해드립니다.

또 하나 고려할 부분은 이의신청 이후의 예상 기간입니다. 이의신청을 하면 사건은 다시 정식 변론 절차로 돌아가는데, 이미 상당 기간 진행되어 온 사건이라도 판결 선고까지 추가로 적지 않은 시간이 소요될 수 있습니다. 결정 내용이 아주 불리하지 않다면, 추가로 소요될 시간과 비용, 그리고 소송 결과의 불확실성까지 종합적으로 저울질해 받아들이는 쪽을 선택하는 임대인도 적지 않습니다. 반대로 결정 내용이 그동안 주장해온 핵심 청구와 크게 어긋난다면, 시간이 더 걸리더라도 이의신청을 통해 정식 판결을 받아보는 편이 합리적일 수 있습니다. 어느 쪽이든 결정문을 받은 즉시 변호사와 상담해 남은 기간 안에 충분히 검토하시길 권해드립니다.

임대차 분쟁, 애초에 화해권고결정까지 가지 않으려면

화해권고결정은 결국 소송이 상당히 진행된 뒤에 나오는 것이므로, 그 시점에 이르기까지 임대인은 이미 소장 작성, 변론기일 출석 등 적지 않은 시간과 비용을 들인 상태입니다. 반면 계약 체결 시점에 제소전화해로 화해조서를 미리 받아두었다면, 임차인이 차임을 3기 이상 연체하는 등 계약 위반 사유가 발생했을 때 곧바로 화해조서에 따른 강제집행 절차로 넘어갈 수 있어, 소송 자체를 새로 제기할 필요가 없어지는 경우가 대부분입니다.

물론 제소전화해로 미리 조서를 받아두었다고 해서 모든 분쟁을 예방할 수 있는 것은 아닙니다. 화해조항에서 정하지 않은 새로운 쟁점, 예를 들어 원상회복 범위를 둘러싼 다툼이나 화해조서 성립 이후 새롭게 발생한 손해에 대해서는 별도의 소송이 필요할 수 있고, 그 소송 도중에 화해권고결정을 받게 될 가능성도 남아 있습니다. 다만 명도나 차임 연체처럼 임대차에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 유형만큼은 제소전화해를 통해 사전에 상당 부분 예방할 수 있다는 점에서, 계약 초기에 제소전화해를 검토해두는 실익이 분명합니다.

이미 소송이 진행 중이라 화해권고결정을 눈앞에 두고 있는 상황이라면, 지금 당장은 제소전화해가 아니라 해당 소송에 대한 대응이 우선입니다. 하지만 이번 소송이 마무리된 이후 같은 임차인과 재계약을 하거나 새로운 임차인을 들이는 경우라면, 이번 분쟁에서 얻은 경험을 바탕으로 계약서 특약과 제소전화해를 함께 준비해두는 것이 다음 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법이 됩니다. 소송을 한 번 치러본 임대인일수록 사전 대비의 중요성을 절감하는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문