임대차 상담 현장에서 가장 자주 반복되는 갈등 중 하나가 바로 수선 문제입니다. 보일러가 고장 나고, 천장에서 물이 새고, 벽에 곰팡이가 번지기 시작하면 임대인과 임차인은 곧바로 "이건 누가 고쳐야 하느냐"를 두고 부딪힙니다. 문제는 이 다툼이 단순한 감정싸움에서 끝나지 않고 차임 지급 거절, 계약 해지, 나아가 명도소송으로까지 번지는 경우가 적지 않다는 점입니다. 이 글에서는 임대인 수선의무의 법적 범위와 특약으로 조정할 수 있는 한계, 그리고 분쟁을 사전에 차단하는 화해조서 활용법을 실무 기준으로 정리합니다.

다음 중 하나라도 해당한다면 이 글이 실질적인 도움이 될 것입니다.

• 임대인인데 세입자가 요구하는 수선 중 어디까지가 내 몫인지 판단이 서지 않습니다
• 임차인인데 보일러·누수 수리를 요청했지만 몇 주째 미뤄지고 있습니다
• 계약서 특약에 "수선의무는 임차인이 부담한다"고만 써 있어 그 효력이 불안합니다
• 재계약을 앞두고 수선 분쟁의 소지를 아예 화해조서로 정리해두고 싶습니다

임대인 수선의무 범위는 어디까지인가요?

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정합니다. 여기서 핵심은 '사용·수익에 필요한 상태'라는 표현입니다. 즉 임차인이 계약 당시 예정한 용도대로 공간을 쓸 수 없게 만드는 하자라면, 그 규모나 원인을 불문하고 원칙적으로 임대인이 책임지고 고쳐야 한다는 뜻입니다. 반대로 임차인이 사용하는 과정에서 자연스럽게 마모되거나 소모되는 부분, 예컨대 형광등이나 수전 손잡이 같은 작은 부품 교체까지 임대인에게 요구할 수는 없다는 것이 실무의 일반적인 해석입니다.

문제는 이 경계선이 법 조문 한 줄로 명확히 그어지지 않는다는 데 있습니다. 보일러가 고장 났을 때 부품 하나만 교체하면 되는 경미한 고장인지, 아니면 보일러 자체를 통째로 교체해야 하는 대규모 고장인지에 따라 부담 주체가 달라질 수 있고, 같은 누수라도 배관 노후로 인한 구조적 문제인지 임차인의 부주의로 인한 것인지에 따라 결론이 달라집니다. 그래서 임대차 현장에서는 이 경계를 계약서 특약으로 미리 정해두는 경우가 많은데, 그 특약이 법적으로 어디까지 유효한지가 다시 다음 쟁점이 됩니다.

보일러 고장이나 누수는 누가 고쳐야 하나요?

실제 상담에서 가장 많이 등장하는 두 가지 사례가 보일러 고장과 누수입니다. 먼저 보일러의 경우, 노후화로 인해 보일러 자체의 성능이 떨어지거나 완전히 작동을 멈춘 상황이라면 이는 건물의 기본적인 사용 환경을 해치는 문제이므로 임대인이 수리하거나 교체해줄 의무가 있다고 보는 것이 일반적입니다. 반면 임차인이 보일러를 잘못 조작해 부품이 파손됐다거나, 겨울철 동파 방지 조치를 소홀히 해 동파가 발생한 경우처럼 임차인의 관리 소홀이 원인이라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

누수 문제는 조금 더 복잡합니다. 상가나 다세대 건물에서 위층 누수가 아래층으로 번지는 경우, 원인이 배관 노후나 옥상 방수층 손상 같은 건물 구조에 있다면 이는 명백히 임대인이 해결해야 할 사안입니다. 임차인이 이 문제로 영업에 지장을 받았다면 그 손해에 대한 배상까지 논의될 수 있는 영역입니다. 반대로 임차인이 시설 공사 과정에서 배관을 손상시켰다거나 화장실 방수 처리를 임의로 훼손했다면 그 부분은 임차인 책임으로 넘어갑니다. 결국 원인 규명이 책임 소재를 가르는 결정적 변수이므로, 하자가 발생했을 때 사진과 날짜를 남기고 원인을 객관적으로 확인해두는 것이 나중에 다툼이 생겼을 때 매우 중요한 자료가 됩니다.

수선의무를 특약으로 임차인에게 넘길 수 있나요?

실무에서 임대인들이 가장 궁금해하는 부분입니다. 결론부터 말씀드리면 일정 부분은 가능하지만 전부를 넘기는 것은 불가능합니다. 민법 제623조의 수선의무 규정은 임의규정으로 이해되는 것이 일반적이라, 계약 당사자가 합의로 그 내용을 조정하는 특약 자체는 원칙적으로 유효합니다. 실제로 상가 임대차에서는 "경미한 수선은 임차인이 부담한다"거나 "소모성 설비는 임차인 비용으로 유지한다" 같은 특약이 흔히 사용되고, 이런 특약은 대체로 문제없이 인정됩니다.

다만 판례의 일반적인 태도는, 이러한 특약이 있더라도 임차인이 본래 목적대로 목적물을 사용·수익하는 것 자체가 불가능할 정도의 대규모 파손이나 건물의 기본적인 안전·구조에 관한 부분까지 임차인에게 떠넘기는 것으로는 볼 수 없다는 쪽입니다. 다시 말해 "수선의무 일체를 임차인이 부담한다"는 식의 포괄적인 문구를 넣더라도, 실제 분쟁이 생기면 그 문구가 구조적 하자나 대규모 파손까지 임차인에게 전가하는 취지로 해석되지는 않는 경우가 많습니다. 특약을 설계할 때는 "어떤 항목을, 어느 금액 범위까지, 어떤 절차로" 임차인이 부담하는지 구체적으로 나열하는 것이 훗날 다툼을 줄이는 핵심입니다.

임대인이 수선을 미루면 임차인은 어떻게 해야 하나요?

임대인에게 수선을 요구했는데도 계속 미뤄지는 상황이라면 임차인이 취할 수 있는 대응은 크게 세 가지입니다. 첫째는 필요비상환청구권입니다. 민법 제626조에 따라 임차인이 임차물 보존에 필요한 비용을 스스로 지출했다면 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 이 권리는 무기한 행사할 수 있는 것이 아니라, 민법 제654조에 의해 준용되는 제617조에 따라 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 임차 기간이 끝나고 한참 뒤에야 영수증을 들고 청구하러 오시는 분들이 있는데, 이 기간을 넘기면 권리 자체가 소멸될 수 있으므로 반드시 유의해야 합니다.

둘째는 차임감액청구권입니다. 민법 제627조는 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우, 임차인은 그 부분의 비율에 따라 차임 감액을 청구할 수 있다고 규정합니다. 예를 들어 매장 일부 공간을 누수로 인해 아예 쓸 수 없게 됐다면, 그 면적 비율만큼 차임을 낮춰달라고 요구할 수 있는 것입니다. 셋째는 계약해지권으로, 남은 부분만으로는 임차 목적을 달성할 수 없을 정도로 사용이 제한된다면 계약을 해지할 수도 있습니다. 다만 이 세 가지 권리는 각각 요건과 절차가 다르므로, 실제 상황에 맞는 대응을 선택하기 전에 정확한 법률 검토를 받는 것이 안전합니다.

수선 방치로 인해 단순히 불편을 겪는 수준을 넘어 실제 영업 손실까지 발생했다면 손해배상청구도 검토할 수 있는 영역입니다. 예를 들어 누수로 인해 매장 일부를 며칠간 영업하지 못했거나, 냉난방 설비 고장으로 손님이 끊겨 매출이 줄었다면, 임대인의 수선의무 위반과 손해 사이의 인과관계, 그리고 실제 손해액을 구체적으로 입증할 수 있는 경우에 한해 배상을 청구할 여지가 있습니다. 다만 손해배상은 요건 입증이 까다로운 편이라, 매출 감소를 뒷받침할 자료를 미리 확보해두지 않으면 실제 소송이나 협상 단계에서 인정받기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 수선 요청 초기 단계부터 문제 상황과 영업 지장 정도를 기록해두는 습관이 나중에 큰 차이를 만듭니다.

상가와 주택은 수선의무 기준이 다른가요?

수선의무의 기본 근거인 민법 제623조는 상가와 주택을 구분하지 않고 동일하게 적용됩니다. 다만 실제 분쟁이 벌어지는 양상에는 차이가 있습니다. 주택 임대차에서는 도배, 장판, 곰팡이처럼 주거 환경과 직결된 하자가 자주 다투어지는 반면, 상가 임대차에서는 영업에 필요한 냉난방, 전기 용량, 환기 시설, 방수처럼 매출과 직결되는 설비 문제가 갈등의 중심에 놓이는 경우가 많습니다. 상가는 특히 임차인이 자비로 인테리어와 시설 투자를 크게 하는 경우가 흔해서, 어디까지가 임대인이 제공한 원래 설비이고 어디부터가 임차인이 설치한 자체 시설물인지를 구분하는 것이 수선의무 다툼의 출발점이 되기도 합니다.

원상회복 의무와 수선의무는 어떻게 다른가요?

수선의무와 자주 혼동되는 개념이 원상회복 의무입니다. 두 의무는 방향이 정반대입니다. 수선의무는 계약이 존속하는 동안 임대인이 목적물을 사용 가능한 상태로 유지해줄 의무이고, 원상회복 의무는 계약이 끝난 뒤 임차인이 목적물을 애초 임차 당시의 상태로 돌려놓을 의무입니다. 이 둘을 헷갈리면 계약 기간 중에는 "내 책임이 아니다"라고 미루던 임차인이, 정작 계약이 끝날 때는 그동안 방치된 하자까지 자기 돈으로 원상회복해야 하는 이중 부담을 지는 상황이 생길 수 있습니다.

원상회복 의무의 범위에서 자주 다투어지는 부분이 바로 통상의 손모, 즉 정상적으로 사용하는 과정에서 자연스럽게 생기는 마모입니다. 바닥이 자연스럽게 닳거나 벽지가 햇빛에 바래는 정도는 임차인이 특별히 잘못 사용해서 생긴 손상이 아니라 시간이 지나며 당연히 발생하는 것이므로, 이런 부분까지 임차인에게 원상회복시키는 것은 지나치다는 논의가 실무에서 꾸준히 제기됩니다. 반면 임차인이 영업을 위해 설치한 시설물이나, 벽에 구멍을 뚫는 등 적극적으로 변형시킨 부분은 임차인이 원상회복할 대상으로 보는 것이 일반적입니다.

결국 계약 기간 중 발생한 하자가 '임대인이 고쳐줘야 할 수선 대상'인지, 아니면 '임차인이 나중에 원상회복해야 할 손상'인지를 미리 구분해 특약에 반영해두는 것이 두 의무 사이의 혼선을 막는 방법입니다. 예를 들어 "설비 노후로 인한 고장은 임대인이 수선하고, 임차인이 설치한 시설물과 임차인 과실로 인한 손상만 임차인이 원상회복한다"는 식으로 문구를 나누면, 계약 종료 시점의 정산 다툼을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 화해조서에도 이 두 항목을 별도로 나누어 담아두면 각 단계에서 누가 무엇을 책임지는지가 훨씬 명확해집니다.

관리비에 수선비를 포함시키는 특약도 있던데 괜찮나요?

상가 임대차에서는 임대인이 관리비 명목으로 일정 금액을 매달 받으면서, 그 관리비 안에 건물 공용부분 수선비까지 포함되어 있다고 설명하는 경우가 있습니다. 이 구조 자체가 문제는 아니지만, 관리비 항목에 구체적으로 무엇이 포함되는지가 계약서에 명시되어 있지 않으면 나중에 "관리비를 냈으니 수선까지 다 해결된 것 아니냐"는 임차인의 기대와, "관리비는 청소·경비 비용일 뿐 개별 설비 수선과는 무관하다"는 임대인의 입장이 충돌하는 경우가 생깁니다.

이런 혼선을 막으려면 관리비 항목을 공용부분 유지관리(청소, 경비, 승강기 점검 등)와 전유부분 설비 수선(보일러, 배관, 전기 등)으로 구분해 계약서에 명시하는 것이 바람직합니다. 특히 관리비에 수선 적립 성격의 금액이 포함되어 있다면, 그 적립금이 실제 대규모 수선이 필요할 때 어떻게 사용되는지, 사용 후 정산은 어떻게 하는지까지 정해두는 것이 이상적입니다. 이런 세부 조항이 애매할수록 나중에 분쟁이 커지는 경향이 있으므로, 화해조서를 준비하는 단계에서 관리비와 수선비의 경계를 다시 한번 정리하고 넘어가는 것을 권해드립니다.

수선 분쟁이 명도소송으로 번지는 경우도 있나요?

수선 문제로 감정이 상한 임차인이 "수리를 안 해주니 나도 세를 못 낸다"며 차임 지급을 일방적으로 중단하는 경우가 실무에서 종종 발생합니다. 그런데 이는 임차인 입장에서 매우 위험한 선택일 수 있습니다. 상가건물임대차보호법상 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있는 즉시 강제집행 기준은 차임 연체 3기에 해당하는 금액입니다. 수선 문제로 화가 나서 몇 달치 차임을 통째로 미루다 보면, 정작 법적으로는 임차인이 계약 해지 사유를 자초하는 상황이 될 수 있습니다.

따라서 수선 문제가 있다고 하더라도 차임 전액을 임의로 끊기보다는, 앞서 설명한 차임감액청구나 필요비상환청구 같은 정당한 절차를 통해 대응하는 것이 훨씬 안전합니다. 반대로 임대인 입장에서도 수선 요구를 방치하다가 임차인과의 관계가 악화되면, 명도나 계약갱신 거절 국면에서 임차인이 "임대인이 먼저 의무를 위반했다"는 주장을 펼치는 빌미를 제공하게 됩니다. 결국 어느 쪽이든 수선 문제를 감정적으로 방치하지 않고, 초기에 문서로 정리하고 근거를 남겨두는 것이 장기적으로 유리합니다.

수선의무 분쟁을 막는 특약 작성법

수선 관련 분쟁의 상당수는 계약 체결 당시 특약이 애매하게 작성된 데서 비롯됩니다. "수선은 협의하여 처리한다"거나 "임차인이 부담한다"처럼 짧고 포괄적인 문구는 나중에 서로 다르게 해석할 여지를 남깁니다. 분쟁을 예방하려면 아래와 같은 단계로 특약을 구체화하는 것이 좋습니다.

제소전화해 조서에 수선 조항을 넣으면 어떤 효과가 있나요?

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자 쌍방이 화해기일에 합의된 내용을 진술하고, 판사가 이를 확인해 조서로 남기는 절차입니다. 이렇게 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지는 집행권원이 됩니다. 수선 관련 특약을 이 조서에 구체적으로 담아두면, 예를 들어 "임차인은 소모성 설비의 경미한 고장을 건당 얼마 이하 범위에서 부담하고 임대인은 그 외 수선을 지체 없이 이행한다"는 식의 조항이 그대로 집행력을 갖게 됩니다. 다만 이 제도는 임대인만을 위한 일방적인 장치가 아니라, 임차인의 동의 없이는 애초에 성립 자체가 불가능한 절차입니다. 화해기일에 임차인이 출석해 내용에 동의해야 조서가 만들어지므로, 양쪽의 권리와 의무를 균형 있게 담는 것이 원칙입니다.

다만 아무 조항이나 담을 수 있는 것은 아닙니다. 임대인의 수선의무를 강행법규 수준으로 완전히 면제하거나, 임차인에게 지나치게 불리한 내용을 담은 조항은 재판부가 이를 걸러내는 절차를 거칩니다. 신청 서류가 접수되고 재판부가 배정된 뒤 조항에 문제가 있다고 판단되면 보정명령이 내려지며, 이 경우 조항 문구를 다시 다듬어 제출해야 절차가 진행됩니다. 그래서 수선 특약을 화해조서에 담을 때는 처음부터 균형 잡힌 문구로 설계하는 것이 시간을 절약하는 길입니다. 법도종합법률사무소는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 진행하며 이런 조항 설계를 다뤄온 경험을 바탕으로, 수선 조항처럼 실무에서 자주 다투어지는 부분을 실제로 집행 가능한 문구로 다듬는 데 주력하고 있습니다.

비용 면에서도 참고할 만한 기준이 있습니다. 쌍방이 변호사를 선임하는 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만이면 통상 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 수준이며, 여기에 인지대·송달료 같은 법원 비용이 15만원 안팎 별도로 들어갑니다. 신청부터 조서 성립까지는 평균 6개월 정도(사건에 따라 3개월에서 9개월) 소요되고, 전국 어디서든 관할합의서를 활용하면 동일한 비용 기준으로 진행할 수 있습니다. 절차는 전화 상담으로 상황을 설명하고, 이메일로 필요 서류와 정확한 견적을 안내받은 뒤 진행하는 방식이라 의뢰인이 직접 법원에 나갈 일은 거의 없습니다.

임차인이 직접 업체를 불러 수리했다면 어떤 서류를 챙겨야 하나요?

임대인이 수선을 계속 미룰 때 임차인이 직접 업체를 불러 수리를 진행하고 나중에 비용을 상환받는 방식을 선택하는 경우가 많습니다. 이때 가장 중요한 것은 절차와 증빙을 남기는 일입니다. 아무리 정당한 지출이었더라도 근거 자료가 부족하면 임대인과의 상환 협의는 물론, 나중에 화해조서나 소송으로 이어졌을 때도 입증이 어려워질 수 있습니다.

• 수리 전 하자 상태를 촬영한 사진과 영상, 날짜가 표시된 자료
• 임대인에게 수선을 요청한 문자, 카카오톡, 이메일 등 통지 기록
• 수리업체의 견적서와 작업 완료 후 세금계산서 또는 현금영수증
• 수리 후 상태를 촬영한 사진과 지출 금액을 정리한 내역서

가능하다면 수리를 진행하기 전에 임대인에게 먼저 서면으로 통지하고, 일정 기간 안에 조치가 없으면 직접 수리를 진행한 뒤 비용을 청구하겠다는 취지를 남겨두는 것이 안전합니다. 사전 통지 없이 진행하면 임대인이 "내가 알지도 못하는 사이에 과도한 비용을 청구한다"고 다툴 여지가 생기기 때문입니다. 반대로 사전 통지 후 임대인이 별다른 조치 없이 시간을 흘려보냈다는 기록이 남아 있으면, 필요비상환청구권을 행사할 때 훨씬 유리한 근거가 됩니다.

지출한 비용이 필요비인지 유익비인지 구분해두는 것도 중요합니다. 고장 난 설비를 원래 상태로 복구하는 데 들어간 비용은 필요비로 보아 지출 즉시 상환을 청구할 수 있지만, 기존보다 성능이 좋은 설비로 교체하면서 목적물의 가치 자체가 올라간 부분은 유익비로 분류되어 임대차 종료 시 가액 증가가 남아있는 경우에 한해, 그것도 임대인의 선택에 따라 지출 금액 또는 증가액 중 하나로 상환받는 구조입니다. 두 개념을 뒤섞어 청구하면 임대인 쪽에서 항목을 나누어 다투는 빌미가 될 수 있으므로, 영수증 단계에서부터 항목을 구분해 정리해두는 습관이 필요합니다.

자주 묻는 질문