상가를 임대하고 보증금을 받으면, 그 보증금 자체는 나중에 돌려줘야 할 돈이니 세금과는 무관하다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 세법은 보증금을 은행에 예치해두었다면 벌어들였을 이자만큼을 임대인이 실제로 얻은 수입처럼 간주해 과세합니다. 이것이 간주임대료입니다. 매달 계좌로 들어오는 돈이 아니어서 신고 시점에 놓치기 쉽고, 뒤늦게 알고 나면 가산세까지 함께 정산해야 하는 경우가 많습니다. 아래에서 계산 방식과 보증금 규모별 예시, 신고 실무까지 순서대로 정리했습니다.

• 상가 보증금을 받고 있는데 부가세·소득세 신고에 간주임대료를 넣어본 적이 없다
• 정기예금이자율이 매년 바뀐다는 사실 자체를 모르고 있었다
• 보증금과 월세 비율을 바꾸는 재계약을 준비 중인데 세금 영향을 따져본 적 없다
• 계약조건을 바꾸면서 임차인과 구두로만 합의하고 문서를 남기지 않았다

상가 보증금 간주임대료란 무엇인가요?

간주임대료는 임대인이 받은 보증금·전세금 등을 정기예금처럼 운용했다고 가정해 계산한 이자상당액을, 실제로 받은 돈이 아니더라도 임대료 수입으로 보아 과세하는 제도입니다. 상가는 주택과 달리 보유 채수나 규모와 무관하게, 보증금을 받고 사업자로 임대하는 이상 원칙적으로 이 계산 대상에 포함됩니다.

이 제도가 생긴 이유는 간단합니다. 만약 임대인이 보증금은 낮게 받고 월세를 높게 받는 임차인과, 반대로 보증금은 높게 받고 월세를 거의 받지 않는 임차인을 각각 두고 있다면, 후자의 임대인은 실제로 누리는 경제적 이익이 있음에도 신고되는 임대료 수입만 놓고 보면 세금을 훨씬 적게 낼 수 있습니다. 간주임대료는 이런 형태의 차이와 무관하게 보증금이 가진 운용 가치만큼을 동일하게 과세하기 위해 만들어진 규정입니다. 결국 임대인이 보증금과 월세 중 어떤 형태로 얼마를 받든, 실질적인 임대수익에 대해서는 공평하게 세금을 매기겠다는 취지가 이 제도의 바탕에 깔려 있습니다.

간주임대료는 한 가지 세목에만 영향을 주는 것이 아니라 두 곳에서 함께 반영됩니다. 하나는 부가가치세로, 계산된 간주임대료가 과세표준에 더해져 그만큼 부가가치세를 추가로 내야 합니다. 다른 하나는 소득세(또는 법인세)로, 사업소득의 총수입금액에 간주임대료가 산입되어 종합소득세 신고 시 세액에 영향을 줍니다. 두 곳 모두에서 계산이 필요하다는 점을 놓치면 부가세만 신고하고 종합소득세 신고 때 다시 놓치는 이중 누락이 생길 수 있습니다.

임대인들이 자주 묻는 질문 중 하나가 "전세보증금 형태로 상가를 임대한 경우에도 간주임대료가 적용되느냐"는 것입니다. 월세 없이 보증금만 받는 형태(흔히 상가 전세라고 부르는 방식)라 하더라도 보증금 자체를 운용할 수 있는 자산으로 보는 것은 동일하므로, 월세를 받지 않는다는 이유만으로 간주임대료 계산에서 제외되지는 않습니다. 오히려 보증금 비중이 클수록 간주임대료 금액도 커지므로, 전세 형태로 상가를 내놓은 임대인일수록 이 부분을 더 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

간주임대료는 어떻게 계산하나요?

기본 계산식은 "보증금 등 × 해당 과세기간의 일수 × 정기예금이자율 ÷ 365(또는 366)"이며, 여기서 해당 보증금을 운용해 실제로 발생한 이자·배당 등 금융수익이 있다면 그 금액을 빼줍니다. 정기예금이자율은 국세청이 매년 고시하며 해마다 달라지므로, 정확한 신고를 위해서는 해당 과세기간에 적용되는 최신 고시 이자율을 확인해야 합니다.

여기서 "정기예금이자율"은 매년 8~9월경 다음 연도 또는 해당 연도 기준으로 국세청이 고시하는 값으로, 시중 은행의 실제 정기예금 금리와는 다른 별도의 행정 기준입니다. 이 비율은 한 해도 같은 값으로 유지되지 않고 매년 다시 정해지기 때문에, 작년에 신고했던 방식을 그대로 올해에도 적용하면 계산이 틀릴 수 있습니다. 신고 전 반드시 해당 과세기간에 적용되는 고시 이자율을 확인하는 절차가 필요합니다.

금융수익 차감 항목은 실무에서 종종 빠뜨리는 부분입니다. 만약 임대인이 받은 보증금을 별도 계좌에 넣어두고 실제로 이자를 받았다면, 그 이자소득에 대해서는 이미 별도로 이자소득세를 냈을 것이므로 간주임대료 계산에서 이 금액만큼을 빼주는 것이 원칙입니다. 다만 보증금을 다른 사업 자금이나 개인 용도로 섞어 사용한 경우에는 이 금융수익을 구분해 산정하기가 까다로울 수 있어, 정확한 차감액은 세무사와 함께 확인하는 것이 안전합니다.

보증금 규모별 간주임대료 계산 예시

계산 과정을 풀어보면, 보증금 1억원인 경우 1억원에 3.5%를 곱한 350만원이 간주임대료로 산정되어 부가가치세 과세표준에 더해집니다. 여기에 부가가치세율 10%를 적용하면 35만원의 부가가치세가 추가로 발생합니다. 같은 방식으로 보증금이 3억원이면 1,050만원, 5억원이면 1,750만원이 각각 간주임대료로 계산되고, 이 금액에 비례해 부가가치세 부담도 늘어납니다.

여기서 끝이 아닙니다. 위 표에 정리된 금액은 부가가치세 과세표준에 더해지는 부분이고, 같은 간주임대료 금액이 사업소득의 총수입금액에도 함께 산입되어 종합소득세(또는 법인세) 계산에도 영향을 줍니다. 즉 보증금 5억원을 받은 임대인이라면 부가세 175만원 외에도, 1,750만원이 사업소득에 더해진 상태로 소득세율 구간에 따라 추가 세부담이 발생한다는 점을 함께 고려해야 합니다. 임대료 수입 규모가 크고 보증금 비중이 높은 상가일수록 이 차이는 결코 작지 않습니다.

보증금 위주로 임대 조건을 구성한 임대인과, 월세 위주로 구성한 임대인을 비교해보면 이 차이가 더 뚜렷해집니다. 예를 들어 보증금 5억원에 월세를 거의 받지 않는 임대인은 매달 통장에 큰돈이 들어오지 않는데도 앞서 계산한 것처럼 연간 1,750만원의 간주임대료가 소득으로 잡힙니다. 반대로 보증금은 적고 월세를 충분히 받는 임대인은 간주임대료 부담은 작지만, 매달 받는 월세 전액이 그대로 과세대상이 됩니다. 결국 어느 구조든 실질적인 임대수익에 비례해 세금이 매겨진다는 점에서는 큰 차이가 없지만, 현금흐름과 세금 납부 시점의 체감은 서로 다르게 나타날 수 있습니다.

보증금이 계약 기간 중간에 증액되거나 감액된 경우, 또는 임대 기간이 1년보다 짧은 경우에는 위 예시처럼 단순히 1년 치를 계산할 수 없고, 변경된 보증금과 실제 임대 일수를 기준으로 기간을 나누어 각각 계산해야 합니다. 이런 경우는 계산이 한층 복잡해지므로 직접 계산하기보다 세무사를 통해 정확한 금액을 산정받는 것이 안전합니다.

간주임대료 계산에서 임대인이 자주 실수하는 부분

가장 흔한 실수는 임대 개시일과 종료일을 정확히 반영하지 않고 무조건 1년치로 계산하는 것, 그리고 전년도에 적용했던 이자율을 그대로 올해 신고에 쓰는 것입니다. 두 가지 모두 계산 자체는 단순해 보이지만 실제 세액에서는 적지 않은 차이를 만듭니다.

임대를 연중에 새로 시작했거나 계약이 중간에 끝난 경우에는 실제 임대 일수만 반영해야 하는데, 관행적으로 1년치를 그대로 계산해 세금을 과다하게 신고하는 경우가 있습니다. 반대로 보증금이 계약 기간 중 증액된 사실을 놓치고 처음 금액 그대로 계산하면 과소신고가 되어 나중에 가산세 문제로 이어질 수 있습니다. 보증금 변동 시점을 달력에 표시해두거나 계약서 특약에 변경 이력을 기록해두는 습관이 실수를 줄이는 데 도움이 됩니다.

또한 상가를 여러 채 보유하고 있다면 각 상가별로 보증금과 임대 기간이 다르기 때문에 물건지별로 각각 계산한 뒤 합산해야 합니다. 이를 하나로 뭉뚱그려 대략적인 금액으로 신고하면 실제 산출 근거를 요구받았을 때 소명이 어려워질 수 있습니다. 물건지별로 계산 근거를 표로 정리해두면 신고할 때도, 나중에 소명이 필요할 때도 활용하기 편합니다.

임대차계약이 갱신되면서 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하는 경우에도 실수가 자주 나옵니다. 이 경우 간주임대료 계산의 기초가 되는 보증금 액수는 바뀌지 않았으므로 부가세·소득세에 반영되는 간주임대료 금액 자체는 그대로지만, 인상된 월세는 별도로 과세표준과 총수입금액에 새로 반영해야 합니다. 보증금과 월세를 하나로 묶어 "임대료가 올랐으니 간주임대료도 올랐겠지"라고 단순하게 생각하면 계산이 어긋나므로, 두 항목을 항상 구분해서 다뤄야 합니다.

간주임대료는 언제, 어떻게 신고하나요?

간주임대료는 별도로 신고서를 새로 내는 항목이 아니라, 정기적으로 진행하는 부가가치세 신고와 종합소득세 신고에 포함시켜 반영하는 방식으로 처리합니다. 부가가치세는 예정·확정신고 시 과세표준에 더하고, 소득세는 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 사업소득 총수입금액에 포함시키는 것이 기본 흐름입니다.

사업자 유형에 따라서도 세부 계산 방식에 차이가 있을 수 있습니다. 일반과세자와 간이과세자는 부가가치세 신고 구조 자체가 달라, 간주임대료가 반영되는 방식과 시점에도 차이가 생길 수 있습니다. 또한 임대인이 개인사업자인지 법인인지에 따라 소득세와 법인세 중 어느 쪽에 반영되는지도 달라지므로, 사업자 유형과 규모를 먼저 확인한 뒤 정확한 신고 방식을 세무사와 함께 정리하는 것을 권합니다.

신고 근거 자료는 평소에 정리해두는 습관이 중요합니다. 임대차계약서, 보증금 입금 및 변동 내역, 계산에 사용한 이자율과 일수까지 기록해두면 신고할 때는 물론이고 혹시 세무조사나 소명 요청을 받았을 때도 빠르게 대응할 수 있습니다. 반대로 이런 자료 없이 신고 시점에만 급하게 계산하려 하면 보증금 변동 시점을 놓쳐 계산이 틀리는 경우가 자주 발생합니다.

부가가치세와 소득세, 간주임대료는 왜 두 곳에 다 반영되나요?

같은 금액이 부가가치세와 소득세 양쪽에 반영된다고 하면 이중으로 세금을 내는 것처럼 느껴질 수 있지만, 두 세목은 계산 목적과 구조 자체가 다릅니다. 부가가치세는 거래 단계에서 발생하는 부가가치에 대해 매기는 세금이고, 소득세(법인세)는 한 해 동안 벌어들인 전체 소득을 기준으로 매기는 세금입니다. 간주임대료는 임대라는 거래에서 발생한 부가가치인 동시에, 그 임대사업에서 얻은 소득이기도 하므로 두 세목의 계산 기준에 각각 해당하는 것입니다.

실무적으로는 부가가치세로 낸 세액이 소득세 계산에서 다시 빠지거나 하는 구조가 아니기 때문에, 임대인 입장에서는 두 곳 모두에서 별도로 세부담이 늘어난다고 체감하게 됩니다. 이 때문에 임대수입 구조를 설계할 때는 부가세와 소득세 양쪽의 영향을 함께 고려해야 하며, 어느 한쪽만 계산하고 다른 쪽을 빠뜨리면 신고 자체가 불완전해질 수 있습니다.

보증금을 낮추고 월세를 올리면 간주임대료를 피할 수 있나요?

보증금을 낮추면 그만큼 간주임대료 계산 대상 금액이 줄어드는 것은 맞지만, 세부담 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 낮아진 보증금 대신 올라간 월세는 그 자체로 고스란히 부가가치세와 소득세 과세대상이 되기 때문에, 결국 어느 형태로 받든 실질적인 임대수입에 대해서는 세금이 따라온다고 보는 것이 정확합니다.

다만 보증금과 월세의 비율을 조정하는 것이 세무상 무의미하다는 뜻은 아닙니다. 소득이 특정 연도에 몰리는 것을 완화하거나, 임차인의 자금 사정에 맞춰 초기 부담을 줄여주는 등 실무적인 이유로 비율을 조정하는 경우는 흔합니다. 다만 그 목적이 "세금을 피하기 위함"이라면 기대만큼 효과가 크지 않을 수 있다는 점을 미리 알아두어야 합니다.

여기서 임대인이 놓치기 쉬운 부분은 계약조건을 변경할 때 생기는 법적 리스크입니다. 보증금을 낮추고 월세를 올리는 재계약을 진행하려면 임차인과 새로 협의해야 하고, 이 과정에서 기존 계약서의 특약이나 구두 합의가 애매하게 남아 있으면 나중에 "합의한 적 없다"는 다툼으로 번질 수 있습니다. 계약조건을 변경할 때는 변경계약서를 명확히 작성하고, 필요하다면 변경된 조건을 화해조서 형태로 다시 확정해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다. 계약조건 변경에 따른 서류 정리나 제소전화해 준비가 필요하다면 02-591-2334로 전화해 상황을 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

간주임대료를 미리 알아두면 재계약 협상에서 유리한 이유

임대인이 간주임대료 계산 구조를 미리 이해하고 있으면, 재계약이나 임대료 조정 협상 테이블에서 훨씬 명확한 근거를 가지고 대화할 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 "보증금을 낮추고 월세를 올려달라"고 요청할 때, 그 변경이 임대인의 세부담에 어떤 영향을 주는지 미리 계산해두면 협상 폭을 정하는 데 실질적인 기준이 됩니다. 반대로 이런 계산 없이 감으로 협상에 응하면, 나중에 세금까지 반영했을 때 실제로는 손해를 본 조건으로 합의했다는 사실을 뒤늦게 깨닫는 경우도 있습니다.

또한 임대료 인상을 협상할 때 "보증금은 그대로 두고 월세만 올리는 방식"과 "보증금과 월세를 함께 조정하는 방식" 중 어느 쪽이 임대인에게 유리한지도 간주임대료 계산을 알아야 판단할 수 있습니다. 단순히 월 수입만 비교하는 것이 아니라, 부가세와 소득세까지 포함한 실질 수령액을 기준으로 비교해야 정확한 판단이 가능합니다. 이런 계산은 세무사의 영역이지만, 협상 결과를 계약서나 화해조서에 어떻게 반영할지는 법률 자문의 영역이므로 두 전문가의 조언을 함께 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.

협상이 끝난 뒤에는 반드시 새로운 조건을 문서로 남겨야 합니다. 특히 보증금과 월세 비율을 조정하는 재계약은 기존 계약과 조건이 달라지는 만큼, 변경계약서에 시행일, 변경된 금액, 기존 계약과의 관계(기존 계약을 대체하는지, 일부만 수정하는지)를 명확히 기재해야 훗날 어느 조건이 유효한지를 두고 다투는 상황을 막을 수 있습니다.

간주임대료 신고를 놓치면 어떤 문제가 생기나요?

간주임대료는 실제로 통장에 찍히는 돈이 아니다 보니, 매년 신고 시기마다 빠뜨리기 쉬운 항목으로 꼽힙니다. 특히 보증금 액수가 크지 않다고 생각해 계산 자체를 생략하는 경우가 많은데, 앞서 살펴본 것처럼 보증금 1억원만으로도 매년 상당한 금액이 과세표준에 반영되므로 무시할 수 있는 수준이 아닙니다. 누락이 확인되면 부족했던 본세뿐 아니라 과소신고가산세, 납부지연가산세까지 함께 정산해야 해 결과적으로 처음부터 정확히 신고했을 때보다 부담이 훨씬 커집니다.

세무상의 문제뿐 아니라, 계약 관계에서도 신고 누락이 분쟁의 씨앗이 되는 경우가 있습니다. 예를 들어 임대인이 뒤늦게 세부담을 인지하고 임차인에게 월세 인상이나 계약조건 변경을 요구하는 과정에서, 임차인이 이를 받아들이지 않으면 계약 갱신을 둘러싼 갈등으로 이어질 수 있습니다. 이런 상황에서는 세무 문제와 별개로 계약서·특약의 정비, 필요하다면 제소전화해를 통한 화해조서 준비까지 함께 검토하는 것이 임대인의 권리를 지키는 데 도움이 됩니다.

가산세는 한 번 발생하면 이후 몇 년 치를 소급해 정산해야 하는 경우도 있어 체감되는 부담이 큽니다. 세무서로부터 소명 요청을 받은 뒤에야 뒤늦게 계산 근거를 찾으려 하면, 이미 지난 계약서나 입금 내역을 다시 확인하는 데만 상당한 시간이 걸립니다. 매년 신고 시기마다 그 해의 보증금 변동 내역과 적용 이자율을 정리해두는 습관을 들이면, 이런 뒤늦은 대응 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

상가 임대차 계약조건 변경 시, 분쟁을 막는 법적 장치

보증금과 월세 비율을 조정하거나 임대료를 인상하는 재계약을 진행할 때는 기존 계약서를 그대로 두고 구두로만 조건을 바꾸는 경우가 의외로 많습니다. 그러나 변경된 조건이 문서로 남아 있지 않으면, 나중에 "얼마로 합의했는지" 자체가 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 재계약이나 조건 변경이 있을 때는 반드시 변경계약서를 새로 작성하고, 기존 계약서와 함께 보관해야 합니다.

변경계약서만으로도 부족하다고 느껴지는 경우, 즉 임차인의 연체 이력이 있거나 향후에도 조건을 둘러싼 갈등이 예상되는 경우라면 변경된 조건을 제소전화해를 통해 화해조서로 다시 확정해두는 방법이 있습니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 변경된 임대료나 보증금 조건을 임차인이 이행하지 않을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 나아갈 수 있습니다. 다만 화해가 성립하려면 임차인의 동의가 필요하므로, 일방적으로 임대인에게만 유리한 조건을 밀어붙이기보다는 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 잡힌 조건으로 설계하는 것이 성립 가능성을 높입니다. 기존에 이미 제소전화해를 진행해 화해조서를 가지고 있던 임대인이라면, 조건이 바뀔 때마다 기존 조서를 그대로 둘 것인지 새로운 조건으로 다시 화해를 받아야 할 것인지도 함께 검토해야 훗날 어느 조서가 유효한지를 두고 혼선이 생기지 않습니다.

비용은 쌍방 변호사 선임 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 수준이며, 법원비용은 통상 15만원 안팎이 추가됩니다. 관할합의서를 작성해두면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있고, 절차는 평균 6개월(사건에 따라 3~9개월) 정도 소요됩니다. 진행 절차는 전화상담 → 이메일 자료·견적 안내 → 입금 → 법원 접수(대행) → 화해기일 출석·조서 송달 순으로 진행되며, 임대인이 직접 법원에 나갈 필요는 없습니다. 세무 신고와 계약서 정비를 함께 준비하고 싶다면 02-591-2334로 문의해 상황을 설명해주시면 됩니다.

간주임대료 계산·신고 체크리스트

지금까지 다룬 내용을 표로 정리했습니다. 세액 산정의 구체적인 숫자는 매년 바뀌는 고시 이자율과 개별 사업자 상황에 따라 달라지므로 세무사 확인이 필요하지만, 아래 흐름만 파악해두어도 신고 시기를 놓치거나 계산 항목을 빠뜨리는 실수는 크게 줄일 수 있습니다. 특히 마지막 항목인 계약서·화해조서 정비는 세무 신고와는 별개의 영역이지만, 계약조건을 바꾸는 시점마다 함께 챙겨야 훗날 세금 문제와 계약 분쟁이 동시에 터지는 상황을 막을 수 있습니다.

자주 묻는 질문