상가 재계약 시기가 되면 임대인들이 가장 먼저 떠올리는 질문은 "월세를 얼마까지 올릴 수 있는가"입니다. 인터넷에는 "5%까지만 올릴 수 있다"는 정보가 흔하지만, 실제 상담을 해보면 이 5% 규정이 정확히 어떤 상황에 적용되고 어떤 상황에는 적용되지 않는지를 제대로 알고 계신 분은 많지 않습니다. 규정을 잘못 이해한 채 재계약을 진행하면 나중에 인상분을 돌려줘야 하거나, 반대로 올릴 수 있는데도 스스로 상한을 낮게 잡아 손해를 보는 경우도 생깁니다.

이 글에서는 5% 상한이 정확히 어떤 근거로, 어떤 갱신 방식에 적용되는지부터 시작해 환산보증금 기준, 임차인과 자유롭게 협의하는 재계약에서는 어떻게 다른지, 그리고 협의가 끝난 인상 조건을 어떻게 안전하게 확정 지을 것인지까지 순서대로 짚어보겠습니다. 통보 기간을 지켜 재계약 협의 자체를 시작하는 문제는 별도로 다루고 있으므로, 이 글에서는 통보가 끝나고 조건을 조율하는 단계, 그중에서도 월세 인상이라는 가장 민감한 항목에 집중해서 설명하겠습니다. 같은 5%라는 숫자를 두고도 상황에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼, 내 계약이 어느 경우에 해당하는지를 먼저 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

특히 상가 임대차는 임차인이 인테리어와 권리금 등 상당한 자금을 투자해 영업을 이어온 경우가 많아, 인상률을 둘러싼 이견이 감정적인 다툼으로 번지기 쉽습니다. 임대인 입장에서는 오른 시세와 세금 부담을 반영하고 싶고, 임차인 입장에서는 갑작스러운 인상이 영업에 타격을 줄까 우려하는 것이 자연스러운 입장 차이입니다. 이런 입장 차이를 좁히려면 우선 법이 정한 한도가 내 상황에 실제로 적용되는지부터 정확히 아는 것이 협상의 출발점이 됩니다.

• 재계약을 앞두고 월세를 얼마까지 올릴 수 있는지 정확히 모르겠다
• 5% 규정이 내 상가에도 그대로 적용되는지 헷갈린다
• 임차인과 인상률에 합의는 했는데 서면으로 어떻게 남길지 모르겠다
• 보증금도 함께 조정하려는데 같은 기준이 적용되는지 궁금하다

상가 재계약 시 월세를 얼마까지 올릴 수 있나요?

한 가지 더 짚어두어야 할 것은, 이 5% 규정이 임대인의 인상 요구뿐 아니라 임차인이 보증금이나 차임 감액을 요구하는 경우에도 원칙은 동일하게 적용된다는 점입니다. 경기가 어려워지거나 상권이 침체되어 임차인이 감액을 요구하는 상황도 실무에서 드물지 않게 발생하며, 이때도 종전 금액의 5%를 기준으로 조정 폭을 가늠하는 경우가 많습니다. 다만 감액 요구는 증액과 달리 5%라는 숫자가 상한이 아니라 참고 기준으로 활용되는 경우가 많아, 실제 협의는 시세와 매출 상황을 함께 고려해 이루어지는 것이 일반적입니다.

여기서 핵심은 "증액청구"라는 표현입니다. 5% 상한은 임대인이 일방적으로 임대료 증액을 청구할 권리를 행사할 때 그 한도를 정한 규정입니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신을 요구했고, 임대인이 이에 응하면서 임대료를 올리려는 상황이 전형적으로 이 규정이 적용되는 경우입니다. 이런 경우 임대인은 종전 차임의 105%를 넘는 금액을 요구할 수 없습니다.

반면 임대차 기간이 완전히 끝난 뒤, 임대인과 임차인이 각자의 필요에 따라 처음부터 다시 조건을 협의해 새로운 재계약을 맺는 경우는 성격이 다릅니다. 이는 법이 정한 일방적 증액청구권을 행사하는 상황이 아니라 두 당사자가 자유의사로 계약 내용을 새로 정하는 것에 가깝기 때문에, 5% 상한이 그대로 강제되는 것은 아니라고 보는 것이 실무에서 통용되는 해석입니다. 다만 이 구분은 계약의 종료 여부, 협의 경위 등 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있는 영역이므로, 애매한 경우라면 구체적인 사실관계를 놓고 확인해보시는 것이 안전합니다.

실무에서는 계약 만료를 앞두고 임대인과 임차인이 통보 기간(만료 전 6개월~1개월) 안에 미리 조건을 협의해두는 경우가 많은데, 이 협의가 임차인의 갱신요구권 행사를 전제로 한 것인지, 아니면 계약을 완전히 정리하고 새로 맺는 것을 전제로 한 것인지에 따라서도 5% 상한의 적용 여부가 갈릴 수 있습니다. 따라서 협의를 시작하기 전에 이번 재계약이 어떤 성격을 띠는지부터 임대인 스스로 정리해두는 것이 좋고, 애매하다면 상담을 통해 갱신 방식부터 명확히 짚어보는 것을 권해 드립니다.

5% 상한 계산법과 예시

5%라는 숫자는 종전 차임 또는 보증금을 기준으로 계산합니다. 예를 들어 기존 월세가 300만원이었다면 인상 가능한 최대 금액은 300만원의 5%인 15만원이므로, 인상 후 월세는 315만원을 넘길 수 없습니다. 보증금도 같은 방식으로 계산하며, 차임과 보증금을 동시에 조정하는 경우에도 각각 5% 기준을 따로 적용합니다.

보증금 5천만원인 경우도 동일한 방식으로 계산하면 인상 가능 금액은 250만원이 되어 최대 5,250만원까지 조정할 수 있습니다. 실무에서는 보증금과 월세 중 어느 쪽을 얼마나 올릴지를 임대인과 임차인이 함께 조율하는 경우가 많은데, 이때도 각각의 5% 한도를 넘지 않는 범위에서 조합해야 한다는 점을 놓치지 않아야 합니다.

여기에 더해 시행령은 임대차 계약을 체결한 후 또는 이미 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 제한하고 있습니다. 즉 재계약 시점에 5% 한도까지 인상했다면, 그로부터 1년이 지나기 전에 추가로 인상을 요구하는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 재계약 주기와 별개로 이 1년 제한이 함께 작동한다는 점도 함께 기억해두어야 합니다.

환산보증금을 초과하는 상가도 5% 규정 적용받나요?

환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하며, 지역마다 기준 금액이 다릅니다. 아래 표는 현재 적용되는 지역별 환산보증금 기준입니다.

다만 환산보증금을 초과한다고 해서 상가건물임대차보호법이 전혀 적용되지 않는 것은 아닙니다. 계약갱신요구권이나 3기 차임 연체 시 해지, 권리금 회수기회 보호 같은 조항은 환산보증금을 초과하는 상가에도 여전히 적용됩니다. 5% 상한처럼 일부 조항만 적용 대상에서 빠진다는 점을 정확히 구분해서 이해해야 하며, 내 상가의 환산보증금이 기준을 넘는지는 보증금과 월세를 계산식에 대입해 직접 확인해볼 수 있습니다.

1년 이내 재증액 청구는 왜 제한되나

이 1년 제한은 재계약 주기(보통 1년 단위로 계약하는 경우가 많다는 점)와 맞물려 실무에서 자주 헷갈리는 지점입니다. 예를 들어 2년 계약을 맺으며 첫해에 5% 인상을 반영했다면, 계약 기간 중간에 다시 5% 인상을 요구하는 것은 1년이 지나지 않았다면 원칙적으로 어렵습니다. 반대로 이번 재계약에서 인상 없이 종전 조건을 유지했다면, 다음 갱신 시점에 새로 5% 한도를 계산해 인상을 청구할 수 있습니다.

임대인 입장에서는 이 1년 제한을 고려해 인상 시점을 신중하게 선택하는 것이 유리합니다. 재계약 협의 과정에서 급하게 낮은 인상률로 합의해버리면, 이후 1년 동안은 추가 조정이 어려워지기 때문에 협의 단계에서 시세와 향후 계획을 충분히 검토한 뒤 인상률을 확정하는 것이 바람직합니다. 반대로 임차인 입장에서도 최근 1년 이내에 이미 인상이 있었는지를 확인해두면, 근거 없는 추가 인상 요구에 대응할 수 있는 기준을 갖게 됩니다. 다만 1년 제한은 증액청구권 행사에 적용되는 규정이므로, 임대인과 임차인이 자유의사로 협의해 예외적인 조정을 하는 경우까지 언제나 막는 것은 아니라는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

임차인이라면 인상 요구에 어떻게 대응할 수 있나

이 글은 주로 임대인의 시선에서 통보와 인상 협의를 설명하고 있지만, 임차인 입장에서도 알아두면 도움이 되는 부분이 있습니다. 임대인이 제시한 인상률이 정말 법이 정한 한도를 지키고 있는지, 혹은 협의를 가장해 한도를 넘는 인상을 요구하고 있는 것은 아닌지 스스로 점검해볼 수 있어야 불필요하게 불리한 조건에 동의하는 상황을 피할 수 있습니다.

5% 상한은 모든 재계약에 똑같이 적용되나요?

이런 오해가 흔한 이유는 "재계약=5% 규정"이라는 단순화된 정보가 널리 퍼져 있기 때문입니다. 하지만 실제로는 어떤 방식의 갱신인지, 환산보증금 기준을 넘는지에 따라 결론이 달라집니다. 임대인 입장에서는 5% 한도 안에서만 협상해야 한다고 지레짐작해 필요 이상으로 낮은 인상률을 제시하는 경우도 있고, 반대로 임차인 입장에서는 5%를 넘는 인상 요구를 무조건 거부할 수 있다고 오해하는 경우도 있습니다.

그래서 재계약을 준비할 때는 우선 이번 갱신이 임차인의 갱신요구권 행사에 따른 것인지, 아니면 계약 기간이 끝나고 양측이 새로 협의하는 것인지를 먼저 구분하고, 여기에 내 상가의 환산보증금이 기준을 넘는지를 함께 확인하는 순서로 접근하는 것이 정확합니다. 이 두 가지만 명확히 정리해도 협상 테이블에서 어느 정도까지 인상을 요구하거나 받아들일 수 있는지에 대한 기준이 훨씬 분명해집니다.

또한 5% 상한이 적용되지 않는 상황이라고 해서 인상률을 무제한으로 요구할 수 있다는 뜻은 아니라는 점도 함께 짚어야 합니다. 법이 정한 한도가 없는 경우라도, 지나치게 높은 인상은 임차인과의 협상 자체를 무산시키고 결국 공실로 이어질 수 있습니다. 한도가 없다는 것과 무엇이든 요구해도 된다는 것은 다른 이야기이며, 결국 시세와 서로의 사정을 바탕으로 한 현실적인 협상이 필요하다는 점은 어떤 갱신 방식이든 동일합니다.

상담을 진행하다 보면 임대인들이 "법적으로 문제없는 수준"과 "실제로 임차인이 받아들일 수 있는 수준"을 혼동하는 경우를 종종 봅니다. 5% 상한이 적용되지 않는 상황이라 하더라도, 임차인이 감당하기 어려운 수준의 인상을 강행하면 결국 임차인이 폐업이나 이전을 선택하게 되고, 임대인은 새로운 임차인을 구하는 공백 기간과 중개 비용을 떠안게 됩니다. 법적 한도와 실제 협상 가능선은 별개의 문제라는 점을 염두에 두고 접근하는 것이 결과적으로 임대인에게도 유리합니다.

협의 실무 — 무엇을 기준으로 인상률을 정하나

법이 정한 한도와 별개로, 실제 인상률을 정할 때는 협상 자체가 관건입니다. 5% 한도가 적용되지 않는 합의갱신이라 하더라도, 임차인이 받아들이지 못할 수준의 인상을 일방적으로 밀어붙이면 협상 자체가 결렬되거나 임차인이 영업을 포기하고 이전하는 상황으로 이어질 수 있습니다. 아래 기준들을 함께 고려하면 협의가 한결 수월해집니다.

특히 재계약 협의는 한 번의 대화로 끝나는 경우보다 몇 차례 오가며 조율되는 경우가 많습니다. 처음 제시한 인상률에서 서로 조금씩 양보하며 접점을 찾아가는 과정 자체는 자연스러운 것이지만, 이 과정에서 감정이 상하면 협의가 아예 결렬되고 임차인이 명도를 선택하는 극단적인 결과로 이어지기도 합니다. 그래서 처음부터 근거 있는 숫자를 제시하고, 상대방의 사정도 함께 듣는 태도가 결과적으로 더 빠르고 안정적인 합의로 이어지는 경우가 많습니다.

인상률에 합의했는데 상대가 말을 바꾼다면 — 제소전화해

어렵게 인상률에 합의했다면, 그 결과를 계약서 문구만으로 남겨두기보다 한 단계 더 확실하게 굳혀두는 절차가 있습니다. 바로 제소전화해입니다. 소송을 제기하기 전에 당사자 일방의 신청으로 판사가 화해기일을 지정하고, 임대인과 임차인이 함께 출석해 합의된 인상 조건을 조서로 남기는 절차입니다. 이렇게 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

조서에 새 월세와 보증금, 지급 시기가 명확히 기재되어 있으면 나중에 임차인이 합의된 월세를 내지 않을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있는 근거가 됩니다. 상가는 통상 3기(세 번)의 차임을 연체하면 즉시 강제집행에 들어갈 수 있도록 조항을 설계합니다. 다만 화해조서는 임차인의 동의 없이는 성립될 수 없는 절차이므로, 임대인만을 위한 일방적인 장치가 아니라 양쪽이 합의한 내용을 똑같이 지켜야 하는 균형 잡힌 문서라는 점을 함께 이해해야 합니다.

주의할 점은, 인상률 합의 과정에서 임차인의 계약갱신요구권을 아예 포기시키는 조항이나 임차인에게 일방적으로 불리한 강행법규 위반 조항은 조서에 담을 수 없다는 것입니다. 이런 조항이 포함되면 재판부 배정 이후 보정명령을 통해 수정이 요구될 수 있으므로, 인상률과 함께 다른 조건을 설계할 때도 강행법규 위반 여부를 미리 점검해야 합니다.

조서에는 인상된 월세와 보증금뿐 아니라, 다음 갱신 시점의 인상 기준을 미리 정해두는 조항이나 관리비·시설 보수 부담을 명확히 하는 조항도 함께 담을 수 있습니다. 재계약은 그동안 계약서에 애매하게만 적혀 있던 조항들을 정비할 수 있는 흔치 않은 기회이므로, 인상률 협의를 계기로 향후 분쟁 소지가 될 만한 부분까지 함께 정리해두는 것이 장기적으로 훨씬 효율적입니다.

제소전화해 절차·비용·준비서류

제소전화해는 실제로 진행해보면 의뢰인이 직접 할 일이 많지 않습니다. 저희 사무실은 아래 다섯 단계로 진행하며, 의뢰인은 앞의 세 단계까지만 관여하고 화해기일 출석은 변호사가 대리합니다.

비용은 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도)이며, 여기에 법원에 내는 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 별도 소요됩니다. 관할합의서를 함께 활용하면 건물 소재지와 상관없이 전국 어디서든 동일한 기준으로 진행할 수 있습니다. 조서 성립까지 걸리는 기간은 평균 6개월이며, 사건에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 마무리되는 경우가 많습니다.

준비서류는 신청서 외에 임대차계약서 사본, 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서가 기본이며, 건물 도면은 임차 부분이 1층의 일부일 때만 필요합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 하고, 법인이 당사자라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부도 함께 준비해야 합니다. 저희 사무실은 제소전화해만 3,600건 이상 직접 성립시켜 왔고, 15년간 이 분야를 다뤄왔습니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 진행한 경험을 바탕으로 실제로 문제없이 집행되는 조서 문구를 설계합니다.

다만 조서가 성립된 이후 강제집행을 실제로 실행하는 단계는 저희가 직접 진행하지 않으며, 집행문과 송달증명 발급 등 필요한 절차를 별도 비용으로 지원해 드립니다. 인상률 협의부터 조서화까지 진행 속도는 사안마다 다르지만, 협의가 끝난 시점부터 서류를 준비하면 통상 일주일 안팎이면 법원 접수까지 마칠 수 있는 수준입니다.

비용을 부담스러워하시는 임대인도 있지만, 조서 없이 구두나 계약서 문구만으로 재계약을 마쳤다가 이후 임차인이 인상된 월세를 내지 않아 별도로 명도소송을 진행하게 되면 소요되는 시간과 비용이 훨씬 커집니다. 재계약 시점에 조서화 비용을 들여 확정판결과 같은 효력의 문서를 마련해두는 것이, 장기적으로는 분쟁 예방과 신속한 집행이라는 측면에서 더 경제적인 선택인 경우가 많습니다.

서류 중에서는 인감을 날인한 위임장과 인감증명서가 발급일과 날인 시점의 차이로 지연되는 경우가 가장 흔합니다. 두 서류는 비슷한 시기에 함께 준비하는 것이 좋고, 법인이 당사자라면 대표자나 본점 정보에 변동이 없는지도 미리 확인해두면 접수 단계에서 서류를 다시 준비하는 번거로움을 줄일 수 있습니다. 재계약으로 인상률까지 확정한 상태라면, 조서화까지 마쳐두는 것이 다음 갱신 시점까지 마음 편하게 임대차를 유지할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

자주 묻는 질문