상가를 임대하면서 월세 대신 보증금을 많이 받거나, 월세와 보증금을 함께 받는 경우 임대인은 매달 받는 임대료뿐 아니라 보증금에 대해서도 부가가치세를 신고해야 합니다. 이를 간주임대료라고 하는데, 실제로 현금이 오가지 않는데도 세금을 계산해야 한다는 점 때문에 처음 접하는 임대인들이 가장 헷갈려하는 항목 중 하나입니다. 세금계산서도 발급하지 않으면서 신고서에는 반영해야 하니 어디서부터 손을 대야 할지 막막하다는 문의도 자주 들어옵니다.

이 글은 상가 임대료 자체의 세금계산서 발급이나 신고 시기가 아니라, 보증금에서 비롯되는 간주임대료 부가세의 계산 방법과 신고 실무에 집중합니다. 계산 공식을 실제 숫자로 대입한 예시, 세금계산서를 발급하지 않는 이유, 계산 과정에서 자주 틀리는 부분까지 순서대로 살펴보겠습니다.

특히 보증금 비중이 높은 임대차일수록 간주임대료가 신고 세액에서 차지하는 비중도 커집니다. 월세는 크지 않은데 보증금만 수억 원인 상가를 임대하고 있다면, 매달 발급하는 세금계산서 금액보다 오히려 간주임대료 부가세가 더 신경 써야 할 항목이 될 수도 있습니다. 임대인이 이 개념을 정확히 알아두어야 신고 누락이나 과소신고로 인한 가산세를 피할 수 있습니다.

간주임대료가 정확히 무엇인가요?

월세만 받는 임대차와 보증금을 많이 받는 대신 월세를 낮춘 임대차를 비교해보면 이 제도가 왜 필요한지 이해하기 쉽습니다. 같은 상가라도 임대인이 보증금을 많이 받아 그 돈을 은행에 예치하거나 다른 곳에 투자해 수익을 낼 수 있다면, 월세만 받는 임대인과 비교했을 때 실질적으로 더 많은 경제적 이익을 얻는 셈입니다. 부가가치세법은 이런 차이를 그대로 두면 보증금 비중이 큰 임대차가 세금 부담 없이 이득을 보게 되므로, 보증금에서 발생할 수 있는 이자 상당액을 임대료처럼 취급해 과세형평을 맞추도록 규정하고 있습니다.

간주임대료는 부가가치세뿐 아니라 소득세나 법인세를 계산할 때도 비슷한 논리로 반영됩니다. 다만 이 글에서는 부가가치세 신고 실무에 한정해서 설명합니다. 실제로 은행 이자를 받았는지 여부와 관계없이 보증금 액수와 예치 기간만 있으면 계산되는 구조이므로, 임대인이 그 돈을 어디에 썼는지는 계산에 영향을 주지 않습니다. 실제로 보증금을 은행에 넣어두지 않고 다른 상가를 매입하는 데 쓰거나 생활비로 지출했다고 하더라도 간주임대료 계산에는 변함이 없다는 뜻입니다.

간주임대료가 적용되는 대상은 상가처럼 부가가치세가 과세되는 부동산의 임대차에서 보증금이나 전세금을 받은 경우입니다. 주택 임대차는 원칙적으로 부가가치세 면세 대상이므로 이 글에서 다루는 간주임대료 부가세 계산은 상가나 오피스텔 같은 과세대상 부동산 임대차를 전제로 합니다.

간주임대료라는 개념이 낯설게 느껴지는 이유는 실제로 돈이 오가지 않는데도 세금이 계산된다는 점 때문입니다. 임대인 입장에서는 "보증금은 나중에 그대로 돌려줄 돈인데 왜 세금을 매기냐"는 의문이 자연스럽게 들 수 있습니다. 하지만 세법은 보증금을 임대인이 보유하는 동안 발생할 수 있는 운용 수익 가능성 자체에 주목하는 것이지, 보증금이라는 원금 자체에 세금을 매기는 것이 아니라는 점을 이해하면 이 제도의 논리가 한결 분명해집니다.

상가 간주임대료 부가세는 어떻게 계산하나요?

여기서 정기예금이자율은 임대인이 임의로 정하는 것이 아니라 매년 기획재정부령으로 고시되는 이자율을 그대로 적용해야 합니다. 현재 고시된 이자율은 연 2.9%이지만 이 비율은 시중 금리 상황에 따라 개정될 수 있으므로, 신고 시점마다 국세청이나 세무서 안내를 통해 최신 고시 이자율을 확인하는 절차가 반드시 필요합니다. 과거 신고서를 그대로 베껴 쓰다가 개정된 이자율을 놓치는 경우가 실무에서 종종 발생합니다.

과세대상기간의 일수는 예정신고기간이나 확정신고기간 중 실제로 보증금을 보유하고 있던 날짜 수를 의미합니다. 예를 들어 연중 내내 같은 보증금을 유지했다면 그 과세기간에 해당하는 달력상의 일수를 그대로 쓰면 되고, 기간 중간에 계약을 시작했거나 보증금을 증액·감액했다면 그 변동이 있었던 날짜를 기준으로 일수를 나누어 계산해야 합니다.

실제 숫자로 계산해보면 감을 잡기가 훨씬 쉽습니다. 보증금 3억원짜리 상가를 1기 확정신고기간인 4월 1일부터 6월 30일까지(91일) 그대로 유지했다고 가정하면 아래와 같이 계산됩니다.

이 예시처럼 보증금 3억원이라면 한 분기 동안 약 21만원 남짓의 부가세를 임대인이 스스로 계산해 신고서에 반영해야 합니다. 보증금 액수가 크거나 여러 상가를 함께 임대하고 있다면 이 금액도 무시할 수 없는 수준으로 커지므로, 매 과세기간마다 정확히 계산해 반영하는 습관이 필요합니다.

과세기간 중간에 보증금이 바뀌는 경우도 실무에서 자주 발생합니다. 예를 들어 2기 과세기간(7월 1일~12월 31일, 184일) 중 8월 31일까지는 보증금 2억원을 유지하다가 9월 1일부터 보증금을 3억원으로 증액했다면, 두 구간을 나누어 각각 계산한 뒤 더해야 합니다.

이처럼 보증금이 바뀐 시점을 기준으로 기간을 쪼개지 않고 연말 보증금인 3억원 하나로만 184일 전체를 계산하면 실제보다 많은 금액이 산출되어 과다 신고로 이어집니다. 반대로 증액 전 금액인 2억원으로만 전체 기간을 계산하면 과소 신고가 되어 나중에 가산세가 붙을 수 있습니다. 보증금이 바뀐 재계약이나 증액 합의가 있었다면 그 날짜를 정확히 기록해두는 것이 계산 오류를 막는 가장 확실한 방법입니다.

계산 결과를 검산하는 습관도 오류를 줄이는 데 도움이 됩니다. 신고서를 제출하기 전 계산식을 처음부터 다시 대입해보거나, 전년도 같은 기간의 간주임대료와 비교해 보증금 변동 폭에 비례해 금액이 합리적으로 늘거나 줄었는지 확인하는 정도의 간단한 검산만으로도 자릿수를 잘못 입력하거나 일수를 빠뜨리는 흔한 실수를 상당 부분 걸러낼 수 있습니다.

간주임대료도 세금계산서를 발행해야 하나요?

세금계산서는 실제로 재화나 용역을 공급하고 그 대가를 주고받을 때 발급하는 서류입니다. 그런데 간주임대료는 임차인이 실제로 임대인에게 이자를 지급하는 것이 아니라, 세법이 보증금 예치에 따른 이익을 임대료로 간주해 계산하는 금액이므로 애초에 금전 거래 자체가 존재하지 않습니다. 이 때문에 국세청도 간주임대료에 대해서는 세금계산서 발급 의무를 부과하지 않고, 대신 임대인이 부가가치세 신고서 작성 시 과세표준에 포함해 자기 부담으로 납부하도록 하고 있습니다.

이 부가세를 신고서에 반영하려면 부동산임대공급가액명세서라는 별도 서식을 함께 제출해야 합니다. 이 명세서는 세금계산서를 대신해 국세청이 임대차 현황과 간주임대료 산정 근거를 확인하는 자료로 쓰이므로, 임의로 항목을 생략하거나 대략적인 금액만 적어서는 안 됩니다. 이 명세서에는 임대차 목적물의 소재지, 임대차기간, 보증금과 월세 금액, 계산된 간주임대료까지 상세히 기재하게 되어 있어, 신고 때마다 임대차계약 현황을 다시 정리해 넣어야 합니다. 기재 내용이 실제 계약서와 다르면 이후 세무조사에서 소명을 요구받을 수 있으므로, 계약서 원본과 명세서 기재 내용을 신고 전에 한 번 더 대조해보는 절차를 거치는 것이 안전합니다. 임대 중인 상가가 여러 곳이라면 호실마다 각각 작성해야 하므로 계약 정보를 평소에 정리해두는 것이 신고 시점의 수고를 크게 줄여줍니다.

세금계산서가 발급되지 않는다는 점은 임차인 입장에서도 중요합니다. 임차인이 간주임대료에 해당하는 부가세를 임대인에게 별도로 지급하는 관행이 있는 계약이라도, 세금계산서가 없으니 임차인은 이 금액을 매입세액으로 공제받을 수 없습니다. 그런데도 계약서에 관련 조항 없이 관행적으로 임대인이 임차인에게 간주임대료 부가세를 청구하는 사례가 있어 다툼의 원인이 되기도 합니다.

실제 신고 화면에서는 홈택스 부가가치세 신고서 작성 메뉴 안에 부동산임대공급가액명세서를 별도로 불러와 작성하게 되어 있습니다. 임대차 목적물 소재지와 면적, 임대기간, 보증금과 월세, 관리비 등을 입력하면 시스템이 간주임대료를 자동으로 계산해주는 기능도 제공되므로, 직접 계산기를 두드리기보다는 이 기능을 활용해 산출된 금액을 검증하는 방식으로 작업하면 실수를 줄일 수 있습니다. 다만 자동 계산 결과도 입력값이 정확해야 신뢰할 수 있으므로 보증금·기간 정보를 다시 한번 확인하는 절차는 생략하지 않는 것이 좋습니다.

간이과세자도 간주임대료를 신고해야 하나요?

부동산임대업은 일반 업종의 간이과세 기준금액인 8천만원보다 낮은, 직전연도 공급대가 4,800만원 미만인 경우에만 간이과세자로 등록할 수 있습니다. 월세와 간주임대료를 합한 연간 공급대가가 이 기준을 넘으면 다음 과세기간부터 일반과세자로 자동 전환되므로, 보증금이 큰 임대차라면 월세가 크지 않더라도 간주임대료만으로 기준금액을 넘길 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

간이과세자로 등록되어 있더라도 간주임대료 계산 자체를 생략할 수 있는 것은 아닙니다. 간이과세자 역시 보증금에 대한 간주임대료를 계산해 과세표준에 포함시켜야 하며, 다만 세액 계산 방식에서 업종별 부가가치율이 적용된다는 점이 일반과세자와 다릅니다. 간이과세자라서 간주임대료 신고 의무 자체가 면제된다고 오해하는 경우가 있으니 주의가 필요합니다.

간이과세자는 세금계산서 발급이 제한되고 신고 방식도 간소화되어 있어 상대적으로 부담이 가볍게 느껴지지만, 그만큼 매입세액공제 폭도 줄어들어 있습니다. 임대 목적물을 새로 취득하거나 큰 폭으로 리모델링할 계획이 있다면 매입세액공제 효과가 큰 일반과세자를 선택하는 편이 유리할 수 있으므로, 사업자등록 유형을 정할 때 간주임대료 부담뿐 아니라 향후 지출 계획까지 함께 고려하는 것이 바람직합니다.

보증금을 월세로 전환하면 간주임대료는 어떻게 달라지나요?

상가건물 임대차보호법은 보증금을 월세로 전환할 때 지나치게 높은 이율로 전환해 임차인에게 부담을 지우는 것을 막기 위해 전환 시 적용할 수 있는 산정률의 상한을 두고 있습니다. 연 12%와 한국은행이 공시하는 기준금리에 일정 배수를 곱한 비율 중 더 낮은 쪽을 넘지 못하도록 정해두는 방식인데, 실제 적용 배수와 기준금리는 시점마다 다르므로 전환 계약을 준비한다면 계약 시점의 정확한 상한을 다시 확인해야 합니다.

세무적으로 보면 보증금을 월세로 전환하는 것이 임대인에게 항상 유리하거나 불리한 것은 아닙니다. 보증금이 줄면 간주임대료 부가세는 줄어들지만, 그만큼 늘어난 월세에 대해서는 매달 세금계산서를 발급하고 정기적으로 부가세를 신고·납부해야 하므로 오히려 신고 사무가 늘어나는 측면도 있습니다. 반대로 임차인 입장에서는 초기 목돈 부담이 줄어드는 대신 매달 나가는 고정비가 늘어나므로, 전환 여부는 세금 문제만이 아니라 자금 계획 전체를 놓고 판단할 사안입니다.

보증금 전환은 계약 갱신 시점에 논의되는 경우가 많으므로, 갱신 협상을 할 때 간주임대료가 줄어드는 만큼의 세부담 변화와 월세 인상에 따른 세금계산서 발급 부담을 함께 계산해 임대인과 임차인 모두가 납득할 수 있는 조건으로 정리하는 것이 이후 분쟁을 줄이는 길입니다.

전환 폭이 클수록 첫 신고기한에 큰 금액 차이를 실감하게 되는 경우가 많습니다. 보증금을 절반 가까이 줄이고 월세를 크게 올린 첫 과세기간에는 간주임대료가 눈에 띄게 줄어드는 대신 세금계산서 발급 건수와 부가세 신고 금액이 함께 늘어나므로, 전환 계약을 체결한 첫 신고 때는 평소보다 여유를 두고 계산 내역을 다시 점검해보는 것을 권합니다.

간주임대료 계산에서 자주 틀리는 부분은 무엇인가요?

• 과세기간의 시작일과 종료일을 정확히 세어 91일, 92일처럼 정확한 일수를 넣었는가
• 신고 시점의 최신 고시 정기예금이자율을 확인했는가, 지난 신고서를 그대로 베끼지 않았는가
• 과세기간 중 보증금을 증액·감액했다면 변동 시점을 기준으로 기간을 나누어 각각 계산했는가
• 부동산임대공급가액명세서에 임대차 목적물별 정보를 빠짐없이 기재했는가

특히 보증금 변동이 있었던 해에는 계산이 까다로워집니다. 예를 들어 계약 갱신 시점에 보증금을 3억원에서 4억원으로 올렸다면, 갱신 전 기간은 3억원을 기준으로, 갱신 후 기간은 4억원을 기준으로 각각 일수를 나누어 계산한 뒤 합산해야 정확한 간주임대료가 나옵니다. 두 기간을 나누지 않고 연말 기준 보증금 하나로만 계산하면 실제보다 많거나 적게 신고하는 오류로 이어질 수 있습니다.

계산이 복잡하게 느껴진다면 국세청 홈택스에서 제공하는 간주임대료 자동계산 서비스를 활용하는 것도 방법입니다. 다만 자동계산 도구를 쓰더라도 입력하는 보증금 액수와 기간 정보 자체가 정확해야 결과도 정확하다는 점은 변함이 없으므로, 임대차 현황을 미리 정리해두는 작업은 어떤 방법을 쓰든 반드시 선행되어야 합니다.

여러 상가를 임대하고 있는 임대인이라면 호실마다 보증금과 계약 시작일이 제각각이어서 계산이 한층 더 복잡해집니다. 이런 경우에는 호실별로 보증금 변동 이력을 별도 표로 관리해두고, 신고기한이 다가올 때마다 그 표를 그대로 부동산임대공급가액명세서에 옮겨 적는 방식으로 작업하면 누락이나 중복 계산을 크게 줄일 수 있습니다. 특히 일부 호실만 재계약이 있었던 해에는 변경된 호실만 따로 표시해두는 습관이 실수를 예방하는 데 효과적입니다.

임차인도 간주임대료 부가세를 나눠 내야 하나요?

문제는 이런 특약이 계약서에 명확히 적혀 있지 않은 채 관행적으로 청구되는 경우입니다. 임대인이 "원래 다들 그렇게 한다"는 식으로 구두로만 요구하면 임차인은 근거를 알 수 없어 거부감을 느끼기 쉽고, 실제로 이 문제로 임대료 분쟁까지 번지는 사례도 있습니다. 간주임대료 부가세를 임차인에게 부담시키고 싶다면 계약서에 "보증금에 대한 부가가치세 상당액은 임차인이 부담하며, 임대인이 산정한 금액을 매 과세기간 청구할 수 있다"는 식으로 구체적인 조항을 넣어야 나중에 다툼을 피할 수 있습니다.

이런 특약을 넣더라도 임차인이 실제로 그 금액을 왜 부담해야 하는지 이해하지 못하면 매번 청구할 때마다 실랑이가 반복될 수 있습니다. 계약을 체결하는 시점에 간주임대료 개념 자체를 임차인에게 설명하고, 계산 방식과 청구 시기를 문서로 남겨두는 것이 이후의 불필요한 마찰을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

이런 세부 조항을 계약서에 넣어두었더라도, 실제로 임차인이 지급을 거부하거나 금액 산정 방식을 두고 이견이 생기면 결국 법적 절차로 이어질 수 있습니다. 임대료·관리비·부가세 부담 조건처럼 금전 문제가 얽힌 조항은 특히 분쟁 소지가 크기 때문에, 임대차계약과 함께 제소전화해를 진행해 화해조서에 이 조건을 명확히 기재해두는 방법을 고려해볼 만합니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가진 집행권원이므로, 이후 실제로 금액을 두고 다툼이 생기더라도 별도의 소송 없이 신속하게 강제집행 절차로 넘어갈 수 있어 임대인의 부담을 크게 줄여줍니다. 다만 화해조서는 임차인의 동의가 있어야 성립하고, 특정 당사자에게 일방적으로 불리한 조항은 보정 대상이 될 수 있으므로 양쪽 모두에게 균형 잡힌 내용으로 설계하는 것이 원칙입니다. 계약 초기에 이런 절차까지 함께 준비해두면, 실제로 몇 년 뒤 보증금이나 부가세 부담을 둘러싼 이견이 생기더라도 처음부터 다시 협상하거나 소송을 준비하는 수고를 크게 줄일 수 있습니다.

간주임대료, 정확히 알아야 할 것과 흔한 오해

보증금은 계약이 끝나면 임차인에게 돌려주어야 하는 돈이므로 임대인의 순자산이 늘어나는 것은 아니지만, 부가가치세법은 그 돈을 보유하는 동안 발생할 수 있는 운용 이익에 초점을 맞추어 과세합니다. 따라서 "돌려줄 돈이니 세금과 무관하다"는 생각은 정확하지 않습니다. 또한 월세를 그대로 유지했더라도 정기예금이자율이 매년 개정될 수 있고, 보증금 자체를 증액하는 재계약을 했다면 간주임대료도 함께 늘어난다는 점을 놓치지 말아야 합니다.

또 하나 자주 나오는 오해는 "임차인이 바뀌지 않았으니 다시 계산할 필요가 없다"는 생각입니다. 같은 임차인과 같은 보증금을 유지하고 있더라도 매 과세기간마다 그 시점의 고시 이자율과 실제 보유 일수를 기준으로 새로 계산해야 하므로, 임차인 변동 여부와 관계없이 신고 때마다 다시 계산하는 절차 자체는 반드시 거쳐야 합니다.

자주 묻는 질문