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[실무연구자료]임대차계약 시 제소전화해?
엄정숙 변호사의 제소전화해입니다. 임대차 관계에서 임대인들은 제소전화해가 무엇인지 잘 알고 있지만 임차인은 제소전화해가 무엇인지 잘 모르는 분이 계십니다. 잘 모르는 정도가 아니라 전혀 모르는 분도 있습니다. 오늘은 이런 분들을 위해 제소전화해에 대한 설명을 드리겠습니다. 제소전화해란 민사 분쟁이 있을 경우, 소송으로까지 이어지는 것을 방지하기 위하여 단독판사 앞에서 화해조서를 성립시키는 것을 말합니다. 소송 전에 하는 것이죠. 성립된 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있습니다. 임대인이 제소전화해를 하자고 요청을 하는 경우는 현실적으로 불법점유를 막기 위해서 일 것입니다. 여기서 말하는 불법점유란 예를 들어, 임대차 기간이 만료되었는데, 건물을 비워주지 않고 막무가내식으로 버티거나, 차임 연체를 법이 정한 기간 이상으로 한다든지 하는 경우를 말합니다. 기간 만료나 차임 연체, 기타 사유에 의하여 임차인은 건물을 비워주어야 하는데도 불구하고 계속 점유를 하면 임대인으로서는 명도소송을 진행할 수밖에 없습니다. 소송을 하면 당연히 승소합니다. 임차인이 불법으로 점유하고 있기 때문입니다. 하지만 임대인은 승소를 하더라도 손해가 발생하는 사례가 많습니다. 소송은 오랜 기간이 걸리기 때문에 그동안에 임대료를 받지 못하여 손실이 발생하는 것이죠. 제소전화해 조서를 성립해 두면 이런 상황을 미연에 방지할 수 있습니다. 조서에는 임차인이 불법으로 점유하게 될 때에 대한 조항이 들어가 있기 때문에 바로 강제집행을 실시할 수 있습니다. 이런 설명을 드리다 보면 임차인은 '그럼 나를 강제집행하기 위해 제소전화해를 한다는 소린가?'라는 생각이 드는 모양입니다. 그렇게 생각하실 일은 아닙니다. 어디까지나 '불법으로 점유하게 되었을 때'를 이야기하는 것입니다. 이유 없이 강제집행을 실시하지는 못합니다. 임대차계약기간이 끝나면 임차인은 건물을 비우고 나가는 것이 정상입니다. 또한 차임을 연체하지 말고 잘 내야 하는 것도 임차인의 의무죠. 만약 법이 정한 기간 이상 차임을 내지 못한다면 임차인은 건물을 비워주는 것이 당연한 일일 것입니다. 법은 임차인이 일정 기간 월세를 못내도 임대인이 계약 해지를 못하도록 규정하고 있습니다. 제소전화해조서를 작성할 때도 강행법규를 위반하면서까지 조서를 작성하지는 않는 것이 일반적입니다. 따라서 임대인이 이유 없이 강제집행을 실시하지는 못한다는 설명입니다. 오늘은 핵심만 말씀드렸는데요, 제소전화해에 대해 전혀 모르는 임차인은 비용은 얼마나 드는지 기간은 얼마나 걸리는지, 자신의 권리는 무엇이고 의무는 무엇인지... 등에 대해 많이 궁금해하십니다. 이 물음들에 대해서는 이미 홈페이지에 실무연구 자료로 잘 정리하고 있으니 홈페이지의 공지사항 메뉴에서 읽어보시고 도움 받으시기 바랍니다. 홈페이지는 네이버에서 엄정숙 변호사의 제소전화해를 검색하시면 접속할 수 있습니다. |
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