"세입자가 3기 이상 임대료를 연체해 계약해지를 통보했습니다. 문제는 계약해지에도 아랑곳하지 않고 계속해서 장사를 하고 있다는 겁니다. 이런 기세라면 명도소송이 끝날때까지 장사를 계속할 것 같은데 꽤심하기만 합니다. 앞으로 세입자를 받을 때 이런 행위를 방지할 수 있는 방법은 없나요?"

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임대차 계약이 해지됐음에도 가게를 비워주지 않는 세입자가 등장하면서 마음 고생하는 건물주들이 수두룩합니다. 세입자는 계약해지에 해당하는 위법 행위를 했다면 점포를 건물주에게 돌려줘야 하는 의무가 있습니다. 하지만 세입자가 건물을 비우지도 않은 채 해당 점포에서 계속 장사를 한다면 상황은 간단치 않습니다.

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상가 임대차 분쟁에서 세입자가 위법을 저질렀음에도 점포를 돌려주지 않고 장사를 계속하는 사례가 종종 있습니다. 물론 법적인 절차를 받아 세입자를 강제로 내보낼 수는 있지만, 결론이 내려지기 전까지는 세입자를 내보낼 뚜렷한 방법이 없습니다. 따라서 계약 당시부터 제소전화해가 성립된 상황이라면 세입자의 부당이득에 관한 피해도 최소화 할 수 있습니다.

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이번 시간에는 제소전화해가 세입자의 부당이득을 어떻게 방지할 수 있는지 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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위법을 저지른 세입자를 내보낼 때는 기본적으로 명도소송에서 승소 판결문을 받은 후 강제집행 절차를 진행해야 합니다. 이는 다시 말해 세입자가 위법을 저지르더라도 건물주가 함부로 내보낼 수는 없고 반드시 법적인 절차를 통해 건물을 돌려받아야 한다는 말인데요.

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문제는 해당 절차를 진행하기 위해서는 상당한 시간이 걸린다는 점입니다. 이 경우 강제집행이 마무리 될 때까지 세입자를 내보낼 수가 없기 때문에 세입자의 부당이득에 취약할 수 있다는 단점이 있습니다.

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상가 임대차에서 부당이득이란 세입자가 건물주에게 건물을 임차한 임대료를 지불하지 않은 채 장사하여 수익을 취항 형태를 말합니다. 즉 건물주가 세입자에게 건물을 임대해줬기 때문에 세입자는 그에 따른 임대료를 지불해야 하는데 이를 무시하고 장사만 해 수익을 한다면 부당이득에 해당한다는 말입니다.

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물론 강제집행 이후 세입자에게 부당이득을 반환하라는 청구소송을 제기할 수 있지만, 명도소송과 강제집행까지 거쳐온 시간적 부담 뿐 아니라 누적된 부당이득이 클 경우 원만한 문제 해결이 어려울 수 있습니다.

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반면 제소전화해가 성립된 임대차 계약에서는 이야기가 달라집니다.

제소전화해는 명도소송에서 판결문과 같은 집행권원이 있습니다. 다시 말해 명도소송을 거치지 않더라도 바로 강제집행을 신청할 수 있는 권한이 주저진다는 의미인데요.

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따라서 세입자가 버티면서 부당이득을 취하는 피해금을 최소화 할 수 있는 장점이 있다는 말입니다. 만약 제소전화해를 하지 않고 임대차의 경우라면 명도소송을 거쳐야 하고 세입자가 패소판결에 이의를 제기한다면 소송 기간을 늘어 나기 때문에 이에 대비 상당한 시간과 비용을 절약할 수 있는 셈입니다.

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제소전화해는 결과론적인 측면에서 많은 장점이 있지만, 계약 기간 중에도 이득을 볼 수 있는 점이 많습니다. 만일에 벌어질 수 있는 세입자의 위법 행위를 심리적인 압박을 통해 사전에 예방할 수 있다는 점입니다.

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흔한 일은 아니지만, 소송이라는 것 자체는 상대가 아무리 잘못했더라도 법적인 절차를 경험하지 못한 피해자들은 선뜻 결정하기가 쉽지 않습니다. 반면 이러한 심리를 악용해 잘못을 저지른 사람은 더 버티면서 상대방에서 피해를 가중 시키는 경향이 있는데요.

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반면 제소전화해는 마치 하나의 공증 절차와 같기 때문에 소송대비 비용이나 절차적인 측면 훨씬 간편해 잘못을 저지른 세입자를 상대로 빠르게 강제집행을 진행할 수 있습니다. 따라서 잘못을 저지르더라도 '버티면 되겠지'라는 상대방의 심리를 사전에 차단하는 효과덕에 상가 임대차에서는 필수로 여겨지고 있습니다.

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한편 제소전화해의 장점만큼이나 주의해야 하는 점도 있습니다. 세입자의 권리를 억압하는 내용을 조서에 넣으면 안된다는 점입니다.

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가령 곧 건물을 다른 사람에게 매도할 계획이 있음에도 남은 기간 동안 세입자를 받아 임대료 수익의 공백을 매우려는 경우가 있는데요. 이 경우 건물주가 다른 사람에게 건물 매도 시 세입자는 게약을 해지해야 한다는 조서를 넣는 사례로 이어질 수 있습니다.

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하지만 이는 세입자의 권리 중 하나인 갱신요구권을 방해하는 행위로 세입자가 잘못을 저지르지 않는 이상 그 어떤 이유로도 권리를 박탈시킬 순 없습니다. 또한 이와 마찬가지로 세입자의 권리금 회수 기회를 방해하는 목적의 제소전화해도 법률상 위법에 해당하여 제소전화해 조서에 넣을 수 없다는 사실을 명심하셔야 합니다.

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제소전화해는 앞서 언급한 바와 같이 세입자가 잘못을 저질렀을 때 강제집행까지 진행할 수 있는 집행권원입니다. 때문에 조서 하나하나에도 신중함이 필요한데요.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 3,000여건의 제소전화해 성립 결정을 받은 경험을 바탕으로 여러분들의 고민에 귀를 기울이고 있습니다. 이를 위해 무료전화 상담 제도를 운영하고 있어 전문 상담사가 실속있는 상담을 도와드리고 있습니다.

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또한 홈페이지를 통해서도 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 제소전화해 관련 법률 콘텐츠도 마련되어 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

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