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[실무연구자료] 상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유 3가지
"최근 건물을 매입해 생에 처음으로 건물주가 되었습니다. 새롭게 세입자도 받을 계획인데요. 문제는 지인들이 세입자가 들어오면 반드시 제소전화해를 해야 한다고 합니다. 상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유가 있나요?"
상가 건물주들 사이에 제소전화해가 필수로 여겨지면서 새롭게 건물주가 된 사람들에게도 높은 관심을 보이고 있습니다. 하지만 그 장점을 제대로 알지 못하는 경우가 적지 않습니다. 상가 임대차에서 세입자가 위법을 저질러 분쟁이 일어날 경우 명도소송으로 문제를 해결하는 게 일반적이었습니다. 하지만 명도소송 절차를 밟게 되면 시간과 비용이 만만치 않아 문제를 키우는 사례로 이어지기 합니다. 반면 제소전화해는 세입자와의 분쟁을 해결할 수 있는 3가지 장점이 존재해 상가 임대차에서 필수로 여겨지고 있습니다. 이에 이번 시간에는 상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유 3가지에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유 첫 번째는 잘못을 저지른 세입자를 빠르게 내보낼 수 있다는 점입니다. 흔한 경우는 아니지만 위법을 저지른 세입자에게 건물주가 계약해지 통보를 했음에도 버티는 경우가 있습니다. 이 경우 법 절차를 이용해 세입자를 내보내야 하는데요. 하지만 세입자를 내보내기까지는 명도소송과 승소판결 그리고 강제집행에 이르는 법 절차를 거쳐야 하기 때문에 상당한 시간과 비용이 소요됩니다. 반면 제소전화해를 한 임대차 관계라면 상황은 달라집니다. 제소전화해 조서는 집행권원이기 때문입니다. 즉 명도소송 없이도 법원에 강제집행을 신청할 권한이 있다는 말인데요. 따라서 명도소송에 필요한 기간과 비용이 생략되기 때문에 빠른 시일 내에 세입자를 내보낼 수 있다는 장점이 있습니다.
제소전화해가 필요한 두 번째 이유는 세입자의 위법 행위를 방지하는 효과가 있다는 점입니다. 정상적인 세입자와 달리 위법 행위가 잦은 세입자의 경우 '설마 건물주가 상당한 시간과 비용이 드는 소송을 하겠어?'라는 생각으로 위법행위를 계속하거나 버티는 사례로 이어질 수 있습니다. 현실에서도 위법을 저지른 세입자를 마냥 믿고 기다리거나 소송 절차가 번거로워 엄두를 내지 못하는 건물주가 많습니다. 하지만 제소전화해를 한 상가 임대차 관계라면 세입자가 함부로 위법을 저지르기가 쉽지 않습니다.
위법 행위를 하는 순간 계약해지 통보와 함께 강제집행 절차로 바로 진행할 수 있기 때문입니다. 이 사실은 반대로 세입자 입장에서도 인지하고 있어 임대차 사항을 잘 준수하려는 노력으로 이어지기에 제소전화해는 세입자의 위법행위 방지효과를 보이기도 합니다.
제소전화해가 필요한 마지막 이유는 세입자의 부당이득 방지에도 효과가 있다는 점입니다. 상가 임대차에서 부당이득이란 임대료는 내지 않은 채 계속해서 해당 점포에 머물면서 장사를 해 얻는 수익을 뜻합니다. 다시 말해 세입자가 수익을 얻을 수 있는 원인이 건물주가 점포를 임대해 줬기 때문인데 세입자는 이에 대한 대가인 임대료를 지불하지 않은 채 장사를 하면서 수익을 얻었다면 부당이득에 해당된다는 말입니다. 만약 제소전화해를 하지 않은 상황이라면 세입자는 명도소송에서 판결이 나올 때까지 버티는 사례로 이어질 수 있으며, 심지어 세입자가 패소하더라도 강제집행이 나오기 직전까지 버티며 부당이득을 취할 수 있는데요. 이는 세입자를 내보내는 기간이 길어 질수록 건물주가 받는 피해는 가중된다는 의미이기도 합니다. 반면 제소전화해가 성립된 임대차에서는 강제집행이 완료되기까지 상당히 짧은 기간이 소요되기 때문에 건물주의 피해를 최소화할 수 있습니다. 쉽게 말해 명도소송은 판결이 나오기 까지 최소 몇개월에서 최대 1년 이상 소요되는데 제소전화해는 명도소송을 거치지 않아 절약되는 시간만큼 경제적인 피해도 줄어드는 셈입니다.
한편 제소전화해는 건물주라면 필수로 여겨지는 제도는 맞지만, 이에 따른 주의사항도 존재합니다. 제소전화해는 건물주의 권리를 마구 휘두를 만능 제도가 아니라는 점입니다. 제소전화해 조서는 어디까지나 법규를 준수해 작성되어야 합니다. 가령 법에서 규정되어 있지도 않은 사항으로 세입자에게 명도를 요구한다면 오히려 위법에 해당돼 성립과정에서부터 기각이나 보정명령을 받을 수 있습니다.
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