"세입자가 무단전대를 저질러 더는 임대차 관계를 유지할 수 없는 상황입니다. 임대차계약 당시 세입자와 저는 제소전화해를 했습니다. 나가지 않고 버틴다면 강제집행을 할 예정입니다. 문제는 상습적으로 무단전대를 저지르는 세입자라 강제집행 과정에서도 무단전대를 저지를까 두렵기만 합니다"

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강제집행 과정에서 세입자가 무단으로 점유자를 변경해 절차 진행을 어렵게 만드는 사례가 종종 발생합니0다. 전문가들은 점유이전금지 가처분 절차를 활용하면 세입자의 무단전대를 막을 수 있다고 조언합니다.

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강제집행은 당사자 특정이 매우 중요한 절차로 이를 방지하기 위해 명도소송 전 점유이전금지가처분은 필수로 여겨지고 있습니다. 하지만 명도소송이 필요 없는 제소전화해의 경우에도 점유이전금지가처분이 필요한지 혼란이 생길 수 있는데요.

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이번 시간을 통해 제소전화해 조서로 강제집행을 진행할 때 점유이전금지 가처분이 필요한지 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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일반적인 명도소송에서 점유이전금지 가처분을 하지 않았다면 상당히 번거로운 상황이 생길 수 있습니다. 명도소송은 임대차 계약이 해지됐음에도 나가지 않는 세입자를 상대로 하는 소송이고 해당 판결문으로 강제집행을 하게 됩니다. 하지만 명도소송에 특정된 세입자와 강제집행 당시 점유자가 다르다면 강제집행이 불가하고 명도소송부터 다시 진행해야 하는 번거로움이 생기기 때문입니다.

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반면 제소전화해의 경우 점유이전금지가처분이 필요하지 않는 경우가 많습니다. 제소전화해는 성립 당시부터 명도(부동산을 건물주에게 반환하는 행위)조건에 관해 서로 간 합의로 법원에 성립결정을 받는 제도적 특성 때문입니다.

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즉 명도소송은 건물주가 명도에 관한 정당성을 입증 받아야하지만 제소전화해는 사전에 합법적인 명도 조건을 세입자와 합의한 절차기 때문에 제소전화해 조서와 실 점유자가 다르더라도 큰 문제가 되지 않는다는 말입니다.

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따라서 임대차 기간 중 명도조건이 발생하면 제소전화해 조서에 따라 건물을 건물주에게 반환해야 하는데 세입자가 버틴다면 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

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만약 강제집행 도중 세입자가 점유자를 불법으로 다른 사람에게 넘기더라도 제소전화해가 성립된 관계라면 어렵지 않게 절차를 진행할 수 있는데요. 현 점유자를 파악해 법원에 승계집행문을 부여 받는다면 어렵지 않게 강제집행을 진행할 수 있습니다.

다만 제소전화해가 성립된 임대차 관계라도 점유이전금지가처분 절차가 필요한 경우가 있습니다. 상습적인 무단전대를 저지른 세입자를 상대하는 경우입니다.

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물론 실무에서는 승계집행문 부여를 통해 대부분의 상황을 대처할 수는 있지만, 세입자가 수시로 무단전대를 저지른 전례가 있고 앞으로도 그런 행위가 우려될 때 시간절약 차원에서 점유이전금지가처분을 진행하는 것입니다.

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점유이전금지가처분이 완료된 후에는 세입자가 무단전대를 저지르더라도 해당 계약은 법률상 인정되지 않기 때문에 강제집행이 무리없이 진행될 수 있습니다.

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무엇보다 제소전화해는 명도소송과 달리 강제집행까지의 시간이 상당히 짧기 때문에 세입자가 시간을 끄는 이득이 적어 실제로 강제집행 과정에서의 무단 전대는 극히 드문 것도 사실입니다.

한편 이미 제소전화해가 성립된 임대차 관계에서는 강제집행 시 세입자가 무단전대를 저지르는 것은 형사상 책임을 물을 수도 있습니다.

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제소전화해는 명도소송 없이도 강제집행을 진행할 수 있는 판결문과 같은 역할을 합니다. 이를 법률용어로 '집행권원'이라고 하는데요. 이 사실을 세입자도 대부분 인지하고 있습니다. 하지만 이 과정에서 강제집행을 어렵게 만들기 위해 상습적으로 무단전다는 한다면 형법327조에 따라 강제집행면탈죄에 해당할 수 있습니다.

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강제집행 면탈죄란 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담해 채권자를 해하는 경우에 적용될 수 있습니다. 즉 제소전화해는 집행권원으로 강제집행까지 진행할 수 있음을 알고도 집행을 어렵게 만들기 위해 수시로 무단전대를 한다면 형사상 책임을 물을 수 있다는 뜻입니다.