"비용을 아끼기 위해 제소전화해를 셀프로 진행하려고 합니다. 문제는 세입자와 대부분 조항에 합의가 있었음에도 법원에서 자꾸 보정명령을 받는다는 겁니다. 분명 인터넷에서 본 양식에 맞춰 작성한 건데도 성립이 안 되니 막막합니다"

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법원에 제출한 화해 조항이 뜻대로 받아들여지지 않아 마음고생 하는 건물주들이 적지 않습니다. 제소전화해를 고려 중인 건물주 가운데는 비용을 아끼기 위해 본인이 모든 과정을 준비하는 일명 '셀프 제소전화해'를 하는 사례가 종종 있습니다.

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하지만 법률적인 이해가 필요한 화해조항 특성상 건물주가 작성한 화해조항이 법원으로부터 성립 결정을 받기란 쉬운 일이 아닙니다. 이번 시간에는 제소전화해 조서를 작성할 때 건물주가 범할 수 있는 실수 3가지에 관해 알아보겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 통해 살펴보기시 바랍니다.

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제소전화해 조서 작성 시 건물주가 흔히 범할 수 있는 첫 번째 실수는 강행법규를 무시하는 조항을 작성하는 것입니다. 예를 들어, 임대료 연체에 관한 해지 조항을 건물주가 임의로 설정하는 경우가 많습니다. 법률상 계약이 해지되는 임대료 연체 범위는 주택의 경우 2기 이상, 상가는 3기에 해당할 때 해지 사유가 됩니다.

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하지만 일부 건물주는 임대료 연체 횟수를 줄여서 해지할 수 있다고 잘못 믿는 경우가 많습니다. 이는 강행 법률에 정면으로 위배되는 부분이기 때문에, 건물주가 연체 범위를 마음대로 정해 조항에 넣었다간 법원에서부터 보정을 요구받거나 완전히 기각될 수 있습니다. 따라서 강행법규를 준수하여 조항을 작성하는 것이 중요합니다.

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또한 세입자의 권리금회수 기회나 갱신요구권을 막는 조항도 법원에서는 민감하게 판단합니다. 실제로 미래에 자신의 부동산 처분으르 고려해 갱신요구권이나 권릭므회수 기회를 막는 사례가 많지만, 이 역시 법률상 위법에 해당하기 때문에 법원에서 성립 결정이 내려지지 않습니다.

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두 번째 실수는 조서 내용이 너무 방대하거나 불명확하게 작성되는 경우입니다. 제소전화해 조서를 작성할 때는 최대한 간결하고 명확하게 작성해야 합니다. 조서 내용이 방대하거나 불명확하다면 추후 집행력 확보가 어려워 법원에서 기각될 가능성이 큽니다.

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화해조서를 작성할 때는 의미가 불명확한 부분을 제외하고 실제로 추후 명도에 관한 부분만 선택하여 간결하게 작성하는 게 좋습니다. 특히 조서 내용을 임대차 계약서나 법 조항 같은 외부 문서를 인용하는 경우 세입자가 쉽게 검토하거나 숙지하기가 어려워 법원에서도 이를 기각할 가능성이 큽니다. 따라서 당사자 모두가 조항을 쉽게 보고 숙지할 수 있도록 작성해야 합니다.

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마지막으로 제소전화해 조서 작성 시 건물주가 범할 수 있는 실수는 세입자와의 협의가 충분하지 않는 상태에서 조항을 작성하는 것입니다. 제소전화해 조서가 법적 효력을 갖기 위해서는 당사자 간의 명확한 합의가 선행되어야 하며, 모든 조항은 합리적이고 법률상 타당해야 합니다.

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가령 합의되지 않은 조항을 건물주가 마음대로 넣어 세입자가 모를 것이라고 생각하기 쉽지만, 제소전화해 조서가 성립되려면 화해 기일에 법원 출석을 해야 합니다. 법원에 출석한 뒤에는 판사가 각 조항에 관해 합의가 이뤄졌는지 확인하는 절차를 거치게 되는데, 세입자가 몰랐건 합의되지 않았던 조항이 발견된다면 성립은 이뤄지지 않습니다. 따라서 당사자 간의 명확한 합의가 필요합니다.

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제소전화해는 이미 다양한 정보가 인터넷에 공개된 상태기 때문에 비용을 아끼기 위해 셀프 진행을 고려하는 경우가 많습니다. 하지만 오늘 본문에서 살펴본 바와 같이 법률적인 지식과 이해가 없다면 오히려 비용과 시간을 낭비하는 일이 될 수 있습니다.

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미래에 생길 수 있는 문제를 미리 대비하는 것인데 작은 비용하나 아끼고자 더 큰 낭패를 맞이할 수 있다는 것입니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여건이 넘는 성립 결정을 받은 변호사사무실로 여러분들의 부담을 줄여드리기 위해 무료전화상담 제도를 운영하고 있습니다.

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