"과거, 세입자가 위법을 저질러 명도소송을 진행했던 경험이 있습니다. 문제는 세입자가 끝까지 버티는 바람에 많은 시간과 비용을 들여 겨우 점포를 돌려받았다는 겁니다. 이제는 새로운 세입자를 받아야 하는데 그때의 트라우마 탓에 계약이 두렵기만 합니다"

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명도소송을 경험한 세입자들은 기나긴 법정공방 탓에 새로운 세입자와의 계약에서도 두려운 마음이 앞서기 마련입니다. 전문가들은 제소전화해 제도를 활용하면 이러한 부담을 주일 수 있다고 조언합니다.

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상가 임대차에 계약이 해지됐음에도 세입자가 나가지 않고 버티는 경우 명도소송을 통해 세입자를 합법적으로 내보내는 것이 대표적인 대응수단입니다. 하지만 소송에 필요한 비용과 판결이 나올 때까지의 기간이 상당하기에 세입자를 내보내고 나서도 건물주의 마음고생이 이만저만이 아닌데요. 만약 추후 벌어질 수 잇는 명도소송에 부담을 느낀다면 제소전화해 제도를 이용해 문제를 대비할 수 있습니다.

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오늘은 명도소송이 두려운 건물주를 위해 제소전화해 제도를 소개해 드리는 자리를 마련해보았습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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명도소송은 법적 분쟁 가운데 시간과의 싸움이라고 해도 과언이 아닙니다. 그도 그럴 것이 명도소송 전 계약해지 절차를 거쳐야 하고 세입자가 이에 불응해야 한다는 전제조건이 있습니다. 문제는 명도소송에 돌입한 후에도 판결문이 나오기까지 짧게는 수개월에서 많게는 1년 이상 소요되는 경우도 있으며, 세입자가 판결에 불복해 첨예한 대립으로 이어질 경우 시간이 더 지체될 수 있습니다.

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여기에 세입자가 패소한 판결문이 나온 후에도 버티는 경우에는 강제집행까지 진행되기까지 추가로 시간이 소요됩니다. 반면 제소전화해는 성립당시부터 판결문과 같은 집행권원이기 때문에 소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 신청할 수 있는 대표적인 장점이 있습니다. 제소전화해는 주로 계약 초기부터 맺는 경우가 많기 때문에 계약 초 몇 개월의 시간만 투자한다면 추후에 생길 수 있는 문제를 미리 대비할 수 있는 안전장치가 되는 셈입니다.

아울러 제소전화해는 명도소송으로 인해 발생할 수 있는 건물주의 경제적인 부담도 줄일 수 있습니다. 계약해지에도 나가지 않는 세입자는 대부분 임대료를 계속해서 연체하는 경우가 많습니다. 문제는 명도소송을 진행하는 도중에도 연체를 한다는 사실입니다.

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반면 제소전화해는 강제집행을 바로 신청할 수 있기 때문에 임대료 연체에 대한 피해가 상대적으로 적다는 장점이 있습니다. 심지어 불법 세입자 가운데는 명도소송으로 시간을 벌면서 장사를 해 부당이익을 취하는 경우가 적지 않은데요. 제소전화해가 성립된 관계에서는 세입자가 시간을 끌면서 얻는 이득이 적기 때문에 끝까지 버티는 사례가 많지 않습니다.

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뿐만 아니라 상가 임대차에서 명도소송의 근거 중 하나로 꼽을 수 있는 3기 이상의 임대료 연체는 대부분 제소전화해에서 첫 번째로 채택하는 조서로 임대료 연체를 사전에 방지하는 효과가 있습니다. 만약 이를 어기면 강제집행이 진행된다는 사실을 세입자도 인지하고 있기에 법을 잘 준수하려는 모습을 보이기도 합니다.

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또한 명도소송 대비 현저히 낮은 금액으로 절차를 진행할 수 있는 점이 부담이 없으며, 성립된 후에는 명도소송에서의 승소판결문과 같은 역할해 소요되는 금액대비 효과가 크다고 볼 수 있습니다.

한편 제소전화해는 건물주와 세입자 간의 분쟁을 사전에 예방하고 문제를 해결할 수 있는 편리한 수단이지만 이를 악용해서는 안됩니다.

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대표적으로 세입자의 권리인 갱신요구권과 권리금회수 기회를 계약초부터 포기시키고자 제소전화해 제도를 악용하는 사례가 적지 않습니다. 하지만 제소전화해는 세입자에게 법률상 위법 행위를 방지시키려는 취지로 탄생한 제도이지 세입자의 권리를 막고자하는 제도가 아니라는 사실을 명심해야 합니다.

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만약 제소전화해 성립당시 세입자의 권리를 포기시키는 취지의 조서를 넣게 된다면 법원에서 기각이나 보정명령이 내려질 확률이 크기 때문에 법률에 위배된 사항을 넣지 않도록 해야 합니다.

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제소전화해는 원칙상 누구나 셀프로 신청할 수 있는 법적 절차 중 하나입니다. 하지만 법률적인 이해와 지식이 없다면 오히려 기간과 비용면에서 큰 부담으로 다가올 수 있습니다.

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따라서 명도소송의 부담을 줄이기 위해 선택한 제소전화해 제도를 잘 활용하기 위해선 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 법률 전문가의 도움을 받아도 생각만큼 큰 비용이 나오지 않기에 부담 없이 이용해 보시길 적극 권장해 드립니다.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여회가 넘는 제소전화해 성립 결정을 받은 변호사 사무실로 여러분들이 걱정하고 어려워하시는 부분을 잘 이해하고 도움을 드릴 수 있습니다. 먼저 저희가 마련한 무료상담전화 서비스를 이용하셔서 가벼운 질문부터 절차 진행까지의 사항들을 문의해 보시기 바랍니다.

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