"건물 통임대 제소전화해조서 작성을 하려고 합니다. 그런데 임차인이 전대차를 하기로 해서 임차인과 전차인 2개 업체가 들어올 예정입니다. 임차인만 제소전화해를 해도 될까요? 전차인이 늘어나면 비용이 몇 배가 되는지요?"

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최근 상가 임대를 하면서 임차인이 전대를 하겠다는 사례와 문의가 늘어나고 있습니다. 전차인이 있는 경우 제소전화해를 살펴보겠습니다.

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세입자가 건물주의 동의를 받아 전차인을 두는 경우 건물주는 세입자 뿐 아니라 전차인까지 모두를 당사자로 해야지 강제집행을 할 수가 있습니다. 만일 전차인을 제외하고 세입자만을 상대로 제소전화해를 하면 시간과 비용을 허비하는 결과가 될 수 있어 유의하여야 합니다.

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잠시 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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전차인을 제외하고 세입자만을 상대로 제소전화해를 했다면 건물주는 강제집행을 신청해도 집행불능 처리가 되고, 건물인도를 받을 수 없습니다. 그러한 이유는 건물명도 집행시 집행관이 임차목적물이 있는 현장에서 사업자등록증을 가장 먼저 확인하게 됩니다.

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전대동의를 받은 전차인은 일반적으로 사업자등록을 하거나 전대계약서 등을 제시하면, 집행관은 사업자등록이 된 전차인에 대한 집행권원(판결문 + 집행문)이 없다면 집행불능 처리를 하게 되는 것입니다. 이러한 상황이 되면 건물주는 전차인을 상대로 명도소송을 진행하여 판결을 받아야 강제집행을 할 수가 있게 되는 것입니다.

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상가 전차인이 있다면 세입자 뿐아니라 전차인까지 모두를 상대로 제소전화해를 진행한다면 위 사례와 같이 집행불능이 되는 문제를 사전에 방지할 수가 있는 것입니다.

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한편, 전차인까지 있을 때는 세입자만 있는 경우보다 명도 문제의 발생 위험이 훨씬 더 높습니다. 건물주가 세입자와 명도 합의를 하더라도 전차인이 건물명도를 거부하면 할 수 없이 명도소송과 강제집행을 진행해야 하기 때문입니다.

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또한 세입자가 전차인에게 전대보증금을 반환해주지 아니하거나 재무상태 악화로 반환하지 못하는 경우, 전차인은 자신의 손해(보증금 또는 시설투자비 등)를 만회하기 위해서라도 건물명도를 거부하며 명도를 지연시키려는 경우가 많게 됩니다.

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전차인의 명도지연을 최소화 시키는 방안은 바로 제소전화해 입니다. 건물주는 미리 제소전화해를 받아둔 경우 통상 명도 소송기간 5~6개월을 줄일 수 있고, 위 기간동안 월차임 상당의 손실도 줄일 수 있습니다.

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저희 사무소에서는 세입자 이외 전차인이 추가되는 경우에도 특별한 사정이 없다면 송달료만 추가될 뿐 추가 선임료 없이 진행하고 있습니다.

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