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[실무연구자료] 제소전화해 비용부담 세입자와 건물주 중 누가 더 클까?
"장사를 할 목적으로 점포를 알아보다 최근 괜찮은 매물이 나타나 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 건물주가 계약 조건으로 제소전화해를 요구하는데 신청 비용이 든다는 겁니다. 괜찮은 매물을 어렵게 구했는데 또 다른 비용이 든다고 생각하니 부담이 큽니다"
상가 계약을 세입자 가운데는 제소전화해 신청 비용에 부담을 느끼는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 제소전화해 신청 비용은 누가 더 크고 작지 않기 때문에 걱정할 필요가 없다고 조언합니다. 상가 임대차에서 제소전화해 신청은 대부분 건물주가 계약 조건으로 내세우는 경우가 많습니다. 반면 제소전화해 신청은 일정 비용이 발생하기 때문에 세입자 입장에서는 예상치 못한 지출에 부담을 느낄 수 밖에 없는데요. 하지만 제소전화해 신청 비용은 대부분 건물주와 세입자가 동일한 비율로 부담하기 때문에 어느 한 쪽에서 큰 부담을 지지는 않아 걱정할 필요가 없습니다. 오늘은 제소전화해 비용부담이 세입자와 건물주 중 누구에게 더 크게 작용하는지에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
제소전화해 신청에는 크게 두 가지 비용이 발생하게 됩니다. 절차를 진행하기 위한 법원 비용과 조서 작성 및 일련의 성립 과정을 위한 변호사 선임 비용으로 나뉩니다. 문제는 세입자들이 변호사 선임비로 인해 큰 부담을 느낀다는 점입니다. 평균적으로 소송에 필요한 변호사 선임료는 적어도 수 백만원에 이른다는 고정관념적인 판단 때문입니다. 하지만 제소전화해에 들어가는 변호사 선임료는 소송에 들어가는 선임료와 비교해 현저히 적은 비용이 발생합니다. 세입자들이 평균적으로 생각하는 변호사 비용과는 확실히 낮은 금액이기에 부담을 느낄 필요가 없습니다. 심지어 상가 임대차에서 이뤄지는 제소전화해의 사례에서는 대부분 제소전화해 신청 비용을 세입자와 건물주가 반반씩 부담하는 경우가 많습니다. 즉 건물주와 세입자 중 누군가 일방적으로 비용을 부담하거나 더 큰 비율로 비용을 부담하지 않는다는 말입니다.
반면 현실에서는 신청 비용 비율이 다르게 적용되는 경우가 있습니다. 다시말해 건물주나 세입자가 비용을 전액 부담하는 경우도 있다는 것입니다.
가령 많은 사람이 붐비는 초번화가인 상권가에서 극히 드물지만, 세입자라면 누구나 임대차 계약을 희망하기 때문에 제소전화해 비용을 전액 부담하더라도 계약을 하는 경우가 있습니다. 반대로 유동 인구가 적은 상권가의 경우 건물주가 세입자를 유치하고자 제소전화해 비용을 부담하기도 합니다. 이 같은 경우는 현실에서 아주 예외적인 일로 상권의 환경에 따라 제소전화해 신청 비율 부담이 평균과 상이한 모습을 보입니다. 다만 대부분의 경우는 제소전화해 신청에 들어가는 모든 비용을 건물주와 세입자가 각 절반씩 부담하기 때문에 예외적인 부분은 생각하지 않아도 됩니다.
한편 건물주의 요구대로 제소전화해 신청에 동의한 세입자들은 한가지 오해의 소지가 생길 수 있습니다. 자신이 부담한 제소전화해 신청 비용을 마치 보증금처럼 계약이 종료될 때 돌려받을 수 있다고 믿는 경우가 있기 때문입니다. 제소전화해는 명도소송의 판결문과 같은 집행권원이지만 처음부터 누구의 잘못을 가리기 위한 목적을 가진 제도는 아닙니다. 만약 세입자가 조서 사항을 위반한다면 임차한 부동산을 반환해야 하는 대가가 따르겠지만, 서로간 임대차 사항을 잘 준수하자는 약속과 같은 역할을 합니다. 따라서 제소전화해는 계약이 끝날 때 돌려받는 보증금 같은 의미가 아닐 뿐더라 건물주 역시 반환해야 할 법적인 의무도 없기에 부담한 투자금반환이 없는 일종의 보험 개념이라고 생각하면 됩니다.
제소전화해는 건물주나 세입자들에게 아주 밀접한 법절차 중 하나입니다. 반면 너무나 밀접한 나머지 오해와 착오를 범하기도 그만큼 쉽습니다. 하지만 적더라도 비용이 들어가는 절차이니만큼 작은 실수라도 하지 않는 것이 좋은데요.
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