"계약 종료를 앞둔 기존 세입자가 새로운 세입자를 주선해 조만간 계약을 할 예정입니다. 문제는 지신 건물주들이 제소전화해를 적극 권유하고 있다는 겁니다. 하지만 기존 세입자 때도 계약 기간 동안 아무런 분쟁 없이 계약 기간을 마쳤기에 제소전화해의 필요성을 느끼지 못하고 있습니다"

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상가 임대차에서 제소전화해의 필요성에 대해 잘 모르는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 제소전화해의 필요성을 잘 인지하지 않으면 세입자와의 분쟁에서 낭패를 볼 수 있다고 경고합니다.

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상가건물에서는 계약 관계인 건물주와 세입자 사이에 수 많은 분쟁과 돌발 상황을 마주할 수 있습니다. 제소전화해는 이를 대비 하기 위한 법적 제도임에도 아직 필요성을 느끼지 못해 건물주들이 피해를 보는 경우가 많습니다. 상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유는 크게 3가지로 계약 전부터 이를 숙지한다면 위험을 대비하거나 분쟁을 해결하는 대응책으로 활용할 수 있습니다.

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이번 시간에는 상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유 3가지를 짚어보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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법률적인 분쟁은 문제가 발생한 직후보다 사전에 문제가 발생하지 않도록 예방하는 게 가장 현명한 대응 방법으로 볼 수 있습니다. 마찬가지로 제소전화해가 필요한 첫 번째 이유는 상가 임대차에서 건물주와 세입자 간 발생하는 분쟁을 사전에 대비하는 예방책이 될 수 있다는 점입니다.

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제소전화해는 명도소송에서 승소판결문과 같은 집행권원이 됩니다. 즉 소송을 거치지 않아도 위법을 저지른 세입자를 상대로 빠르게 강제집행을 할 수 있다는 의미입니다. 세입자가 계약 기간 중 지켜야 할 제소전화해 조서는 상가건물 임대차 보호법에 근거해 작성되는 것이 원칙이고 세입자 역시 조서를 위반하면 임차한 점포를 건물주에게 돌려주기로 합의를 했기 때문입니다.

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그런데도 세입자가 이를 어긴다면 법률을 어긴 것과 마찬가지인 행위로 만약 조서 위반 사항이 발생한다면 건물주는 강제집행 절차까지 제기할 수 있습니다. 반면 세입자 역시 이 사실을 숙지하고 있기 때문에 계약 사항을 잘 준수하려는 노력으로 이어져 결국 분쟁을 예방하는 대응책이 됩니다.

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제소전화해가 필요한 두 번째 이유는 분쟁을 막지못해 문제가 발생해도 빠르게 법적 대응이 가능하다는 점입니다.

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세입자가 위법을 저지른 경우 건물주들은 대부분 세입자를 내보내기 위해 계약해지 통보를 하게 됩니다. 그런데도 세입자가 이에 불응해 계속해서 버틴다면 건물주가 원치않아도 소송에 휘말릴 수밖에 없습니다. 위법을 저지른 세입자가 재발로 나가지 않는다면 법적인 수단 외에는 내보낼 수 있는 방법이 없기 때문입니다.

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하지만 법적 대응을 처음 경험하는 건물주로써는 막상 소송이 망설여지기 마련입니다. 이 경우 제소전화해를 신청해둔 상황이라면 이야기는 완전히 달라집니다.

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제소전화해 조서는 이미 소송을 통해 승소 판결문이 내려진 집행권원이기 때문에 소송에 대한 부담 없이 강제집행 절차를 바로 진행할 수 있습니다. 다만 세입자가 위법을 저질렀더라도 강제집행 전 세입자에게 계약해지 통보를 거쳐야한다는 사실을 명심해야 합니다.

제소전화해가 필요한 세 번째 이유는 고의적으로 시간을 끄는 악덕 세입자로부터 건물주의 피해를 최소할 수 있다는 점입니다.

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물론 소송을 두려워 하거나 조금이라도 정상적인 사고방식을 가진 세입자라면 알아서 나가겠지만, 악덕 세입자인 경우는 잃을게 없다는 생각으로 끝까지 버티는 경우가 있습니다. 문제는 세입자가 버티는 시간이 길어질 수록 건물주의 피해가 가중된다는 점입니다.

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가령 제소전화해를 신청해두지 않을 경우 세입자를 내보낼 수 있는 유일한 법적 수단은 명도소송 뿐입니다. 하지만 명도소송은 제소전화해와 비교할 수 없는 많은 비용이 지출되며, 판결까지 수 개월에서 1년 이상이 걸릴 수 있다는 점. 그리고 건물주가 승소 판결문을 받더라도 강제집행 직전까지 세입자가 버티는 시간이 마련된다는 단점이 존재합니다.

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반면 제소전화해는 세입자가 계약 해지통보에 불응해 퇴거를 하지 않는다면 바로 강제집행 신청이 가능하고 건물을 인도받는데까지 시간이 명도소송 대비 상당히 빠릅니다. 따라서 세입자가 시간을 끌 여유나 이득이 존재하지 않기에 건물주의 피해를 최소화 할 수 있습니다.

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인터넷 상에서 한 번쯤 접해 봤을 제소전화해는 신청부터 성립까지 일반인들이 하기에 어렵지 않다는 잘못된 정보가 많습니다. 하지만 제소전화해는 조서를 작성하는 것에서부터 법률 정보와 지식을 필요로 하기에 결코 쉬운 아닙니다. 오히려 잘못 이해하고 진행하다간 낭패를 보거나 시간과 비용 면에서 손해를 볼 수 있는데요.

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